來源：澳洲房產大全
為了讓讀者可以聽到更多關於澳洲房產市場客觀的聲音，我將在未來的寫作中加入採訪元素，主要目的，是站在「信貸領域」的視角去看澳洲房產。
本期我採訪的對象，是一位非常資深的銀行信貸審批員，由於行業和職位的特殊性我不便透露身份，這篇文章我用化名「Bella」代替。
她是經驗非常豐富的信貸審批員，任職過四大銀行，也任職過外資銀行，審批過上萬個貸款申請，這種經驗值在市場上也是絕對罕見。
悉尼財神
你在四大銀行做過信貸審批員，也在外資銀行做過信貸審批員。這些年銀行的貸款政策是經歷一個什麼樣的過程？銀行的信貸政策差異性大嗎？
A
Bella: 每個銀行政策大體上都是隨著大佬APRA的大旗走。大佬在地上劃了個圈，但是又不會明確的告訴眾小弟底線在哪裡，但是越雷池一步，非粉身碎骨，也是個重殘。
幾年前地產市場最最活躍的那段黃金時代，似乎每一個投機者都會毫不猶豫的將手裡的雞蛋投射到這個房地產這個籃子里；短時間內的市場反應使得所有人歡呼雀躍。
那段時間里，房價失控式暴漲。市場外的人打雞血一樣衝刺式投資，市場的周邊產品和服務機構應聲做出最積極反應，從broker到銀行，所有人賺到盆滿缽滿，妥妥的被杠桿悠上了天際。
確實，這種短期膨脹幅度是有悖科學的膨脹，當然也要一段時間來做大數據來分析整個經濟體系對房地產市場的反饋。
終於，在一群沒有分得一碗羹的人們的怨聲載道中，執政黨爸爸給大佬使了個眼色，大佬瞬間回了神 —— 急剎車的同時，下狠心的把地上的圈往小了划三圈，再揪出兩個小弟斬首示眾。
於是乎民眾中開始出現了恐慌，這種情緒不斷蔓延，有的人甚至篤信房地產泡沫的到來。一度承載著澳洲經濟命脈的房地產市場面臨著轟然崩塌的局面……
執政黨爸爸面露不悅，大佬會意的再把圈圈瞄上幾筆作為調整校準，希望削弱市場膨脹的同時，主體經濟不受影響。
那些日子里，銀行里的風險分析部門和決策部門經常把剛剛改好了的新政策一夜之間全部推翻，再進入下一輪備戰……作為二級市場的broker們也深陷分分鐘被銀行排查拉黑的恐懼中。
後來的故事大家也猜到了，地產市場進入冬天，大家也習慣了小心翼翼，投資者們默默的保持觀望狀態，政黨爸爸扶持的首次置業者也沒有表現出被期望的樣子……
於是RBA動手了，幾聲槍響過後，市場出現了復甦的跡象，人們再一輪摩拳擦掌，不過這一次，很大一部分投機者只是保持在摩拳擦掌的觀望狀態，伺機而動吧。
說回到主題，大小銀行機構政策上大同小異，不過現在市場上佔有份額，需要發展獨具特色的產品來吸引對口客人。
這就是銀行為什麼心甘情願付傭金給broker，互利互惠，互相吸引力，而服務對象也終將成為受益人—— 一個好的broker真的可以將不可能變為可能！
悉尼財神
做為銀行的Assessor審理一個材料齊全的案子需要多久？銀行最看重借款人的哪一個部分？
A
Bella: 如果材料齊全，審理一個PAYG的案子不出一個小時；審理一個複雜的案子根據不同複雜程度來定；
簡單的說，關乎一個案子生死的，60%重要部分當屬償還能力測試。
相信大家都明白一個道理—— 沒有償還能力，拿什麼來說服債主借錢呢？
剩下30%的部分是申請者的綜合情況分析，從年紀到婚況到孩子到收入到資產到負債（有意思的是銀行流水賬單上面幾乎可以讀到申請人的所有的故事）
10%部分給了抵押物本身，不是因為給了10%就是不重要，反而抵押物是大前提，黑與白的關係，有申請者主觀因素的影響— 申請者的決定關乎于債主能不能接受，能接受幾成。
悉尼財神
在貸款行業存在這樣一句話，「天下沒有難做的Case，只有Present 不好的case」。在貸款申請表達形式上，貸款審批員最看重什麼？咱們華人的Broker和西人的Broker 區別有多大？
A
Bella: 華人broker很拼是真的，能感受到大家的努力，做的是最全方位的服務，以客人為中心，有著傳統的吃苦耐勞精神。
不過坦白的講有的時候包裝的味道很重。同為中國人，看到有些材料和敘述真的叫人哭笑不得……
西人的Broker顯得有邏輯，有節奏，性格更為aggressive，一部分來自於語言上的優勢。他們客人們的情況跟華人群體差別很大，更為複雜。
有的case拿到手裡，完整到看著看著都被感動到，感受不到broker在趕時間，通過包裝來遞交申請，賺到傭金就好那種。而是被他敘述的完整性，和細節處理，銀行政策的深入了解分析；那種有備而來，把客人的需求，自身特點展示給銀行，哪怕是負面的，也一一併做出合理的解釋，而不是選擇故意迴避不談所打動。
當然，這裡說到broker的經驗和對銀行政策的洞悉，95%決定了一個申請的成敗。
當然，我也見過客人本身非常優秀了，房子也是豪到天際，貸款比例少於四成，收入超百萬，因為broker不走心，白白因為一些小細節而被銀行封殺掉的案例。
悉尼財神
作為貸款審批員，現在重點審查的點有哪些？
A
Bella: 首先是收入，這是大前提，所有條件都滿足，最終也要落實在償還能力測試上。
再者APRA傾向對生活開銷方面的控制，又說回到划圈圈了，目前沒有標準，反而成為了各個銀行機構的心頭刺，很怕爆了雷，所以心照不宣的各自安好便是晴天。
悉尼財神
現在所有銀行的開放了客人詳細的個人信用信息，在你們審案子的時候申請人的信息會不會像被透視一樣看的清清楚楚？
A
Bella: 銀行間逐漸信息交換透明，信用卡，個人債務，以及借款人的還款情況，工作歷史，居住歷史，信貸審批員都會清清楚楚。
還是那句話，案子一定要有邏輯，借款人在申請之前還真需要找到非常專業的人士去把把關。
悉尼財神
你們遇到有疑問的案子是如何處理的？或者說你能不能一眼就可以看出貸款申請存在假材料？
A
Bella: 有經驗的assessor，有的材料，比如說收入，可以一眼就看出是人為的。
可說到底assessor不是偵探，也不是政府權力執法部門，在政策框架之內的，出於條件有限是沒有辦法一一進行核實的。況且客人的授權表和第三方broker的簽字代表其承擔所有的職責，銀行無權再干涉。
如遇重大造假嫌疑，會直接移交到相關調查部門，其詳情絕對保密不會透露給任何人。
作為讀者，如果你有問題想問Assessor也歡迎踴躍留言，我會挑選一些問題進行回答。
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