來源：澳華財經在線
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( 圖片來源：《澳華財經在線》)
ACB News《澳華財經在線》3月5日訊 繼維州「讓租戶笑，讓房東哭」的租賃法規落下第一隻靴子后，新州版的租賃法規落下了另一隻靴子。
超過200萬澳大利亞人擁有投資物業。新冠疫情爆發后，各州政府頒布法規，禁止驅逐遭遇經濟困難的租客，即使他們付不起房租。在新州和維州，這項臨時的法規都將於本月底結束。
本周新州政府宣布，租戶將有6個月的過渡期償還房租欠款，並與房東制定付款計劃。租戶如果未能滿足付款計劃，就可能被驅逐。改善監管廳長（Better Regulation）Kevin Anderson說，隨著經濟反彈和失業率的穩定，現在是時候過渡到正常的租賃法規了。
過渡期法規的細則還沒有公布，但已有租戶權益團體表達了反對，稱6個月不夠，應該延至12個月。
當然，比新州房東更揪心的，是維州房東。有專家說，維州新的出租房租賃法改革法案是整個澳大利亞各州中對租客保護力度最大的。
維州政府的改革法案本來應在2020年7月正式生效，但因為墨爾本二次疫情和四級封城關係，延後到2021年1月1日，最終延期到2021年3月29日正式開始實施。
從租金方面，維州的新法禁止租房競價行為。無論是房產中介還是房東，都必須給出一個固定的價格，不能要求或引導高於這個價格的出價；房租從以前的每6個月上調一次改為每12個月才可以上調一次。
出租房屋條件，新法規定，出租房必須滿足最低標準。比如，配備功能良好的衛生間、充足的冷熱水供應，房間需要防潮防濕，杜絕霉斑等。租客有權養寵物，房東要想禁止租客養寵物，需要拿到法庭判令才可以。
新法還不允許房東和中介問及租房申請人是否與以前的房東發生過糾紛，不能要求查看租房申請人的銀行對賬單，也不允許房東在沒有任何理由的情況下給租客下達逐客令，合理的真實理由包括賣房、大裝修、直系親屬搬回居住等。
自然，這樣的新法贏得了租戶的歡迎。維多利亞州租房者協會說，這些改革將改善維多利亞州200萬租戶的生活。
另一邊，是維多利亞州房地產協會警告，這可能會阻礙對房地產的投資。協會說：「這些變化引入的新成本可能會導致更高的租金，爸爸媽媽投資者可能退出這一資產類別，給維州人的租賃房源和負擔能力帶來進一步的壓力。」
說到這裏，就不難理解，為什麼這一輪房地產熱中，自住房業主擔綱了主角，而投資者沒有拿出同樣的熱情。
在3月2日的利率決議中，央行行長Philip Lowe談到房市時說：「自住房信貸增長有所回升，但投資者和企業的信貸增長仍然疲軟。」
如果說移民前景的變化讓投資者們看淡房市，這些「讓房東哭」的法規則起到了雪上加霜的作用。
從去年疫情爆發至今，租戶、房東和銀行之間的矛盾就變成了一個難解的三角問題。租客在疫情衝擊下面臨經濟困境，房東也有償還房貸的壓力。
在最新公布的銀行財報中我們看到，國民銀行（NAB）房貸延期餘額最高峰時為380億澳元，到去年底時才降到了20億澳元。目前四大銀行中，聯邦銀行（CBA）有2.5萬筆房貸延期，澳新銀行（ANZ）有1.5萬筆房貸延期，西太平洋銀行（Westpac）有2.6萬筆房貸延期。
這些延期房貸中當然不全是投資房貸。去年8月APRA的數據顯示，截至6月份，在延期房貸中，有34%是投資房貸。
來源：APRA
大多數銀行為有抵押貸款的投資者提供最多六個月的停付還款。但在大多數情況下，未付的利息會被添加到貸款餘額中，從長遠來看，借款人最終可能會支付更多。
去年下半年，各大銀行紛紛表示，將努力讓人們保住自家住房，給付不起按揭的客戶降低還款額或轉成只付息貸款。但那些無法再延期還款的住房投資者就只能選擇賣房了。
澳洲最大的商業銀行聯邦銀行的CEO在8月中旬談到房貸延期即將結束時，就直截了當地說：「我們肯定會竭盡全力讓客戶保住自住房。投資房產與自住房是不同的問題，這真的要取決於客戶個人的情況。他們可以做選擇，除非他們沒法還款，但當然如果你能夠避免這種情況，你也願意避免。」
多數州政府為已給房客減租金的房東提供土地稅費折扣。不過，就市政稅、物業管理費和水電費而言，在大多數情況下沒有折扣。
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