來源：澳房匯
買家已經收到提示，房貸利率可能會在澳央行加息前上升。圖: Natasha Rae
由於房貸利率極低，大批買家紛紛湧向房地產市場，但他們接獲警告，未來幾個月借貸成本可能會上升，即使央行在未來幾年將利率維持在歷史低位。
雖然央行已經明確表示，現金利率短期內不會有變化，但專家警告稱，業主今年稍後時間可能面對更高的房貸利率，預計2023年將大幅收緊。
澳新銀行(ANZ)高級經濟學家Felicity Emmett表示，有競爭力的固定房貸利率可能已經達到或接近最低位，並將在今年下半年調高。
她說:「今年下半年，目前低於2%的3年期固定利率，隨著銀行融資成本上升，不太可能維持下去。」「較廉價的融資不會永遠存在，這也將影響到浮動房貸利率。」
過去6個月，逾30%的新增貸款以固定利率發放，四大銀行中有三家，包括西太平洋銀行、澳大利亞國民銀行和聯邦銀行提供的兩年期固定利率低於2%。
借款人轉換為固定利率貸款的走勢雖然澳新銀行沒有固定利率貸款期限的數據，但假定大部分在過去的六個月發放的貸款在2023年5月將要轉換, 這意味著借款人再融資時，固定利率會大幅調高, 浮動利率也可能上升。
Emmett說:「這將意味著借款人的現金流減少，但請記住，就償還貸款的能力而言，銀行在審批房貸方面仍有很多標準，而且還有緩衝空間。」
AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver表示，較長期的定期利率將首先上升。他指出，聯邦銀行本月較早前已經上調了4年期利率，增加20個基點，至2.19%。
他說:「貨幣市場已經將澳央行從2023年開始上調利率的因素考慮在內。這對兩年期利率還沒有太大影響……但因應未來一年不時轉變的情況，2023年加息的可能性也將開始影響較短期的利率。」
Oliver博士表示，隨著利率上升，一些享有極低固定利率的買家有可能在再融資時陷入困境。不過，他指澳央行和金管局似乎都不擔心這個問題，因為只付利息貸款和家庭債務都沒有達到更高的水平。
「但隨著房市繁榮持續，我們可能會看到信貸增長和只付利息貸款增加，當局可能會開始擔心房市過熱。」Oliver博士表示，低利率加上政府刺激措施，造成了強勁的買家需求和價格上漲。
因此，利率上升和激勵措施取消可能會令市場開始放緩。他說:「未來幾年將值得關注, 目前我們的房市非常繁榮……但如果利率已經見底, 我們看到的不僅僅是周期性的利率上升, 而是長期上升趨勢, 你會想知道還有什麼因素將繼續刺激房地產市場, 特別是如果移民水平仍然低迷。」
Emmett同意，固定利率貸款上升可能會讓房地產市場降溫，但她指出，這隻會令貸款有限度的收緊。「我不認為這本身將足夠構成明顯的影響, 因為利率仍將是非常低, 我知道現時很多想進入市場的人害怕錯失機會, 這就是為什麼我認為到今年年底當局將推出宏觀審慎措施令市場放緩。」
Emmett表示，澳新銀行預計今年房價將上漲17%，第一季度的增長可能最為強勁。
澳新銀行預計房價將大幅上漲。來源:澳新銀行研究中心、CoreLogic
Canstar 集團金融服務主管Steve Mickenbecker表示，在貸款收入比較高的情況下入市的買家需要確保將未來的加息因素考慮在內。
他說:「銀行確實建立了緩衝，但當利率上升時，家庭需要償還更多債務的事實不會改變。」他補充說:「害怕錯失機會的情緒又再出現，很多人開始冒幾年前不會冒的險。
2%的還款利率和5%的還款利率之間的差別很大，但很多人的記憶很短，他們只想到，『我可以支付2%的還款利率。』」
根據Canstar的計算，如果是2%的利率，貸款額 $500,000的30年期本息貸款每月需要支付約$1850，如果利率是5%，每月需要支付約$2680。
由於房貸利率差不多處於最低水平，Mickenbecker預計，會有更多的人考慮較長期的固定利率貸款，雖然更昂貴，但他們可以在2025年之前避免受到加息的影響。
或者，他們可以在利率較低時仍使用浮動利率，然後在利率開始上升時鎖定較長期的固定利率貸款。
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