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在墨爾本內城區，持有公寓庫存的房東已經陷入絕望，他們將周租金直降上百澳元但求能有人租下，一些要價甚至比10年前還低25%。
受衝擊最嚴重的是墨爾本CBD、Docklands、Southbank和Carlton等地的公寓，這些地方的租金收益受到移民停滯、留學生暴跌以及租房者偏好不斷變化的重創。
對SQM Research數據的一份分析顯示，在截至3月4日的一年裡，墨爾本CBD的平均公寓租金下降了34.4%，至393澳元，而2011年3月的周租金為491澳元。
Docklands公寓租金全年下跌33%，平均周租金為420澳元，比2008年全球金融危機后的租金低25%。
墨爾本CBD一套兩居室公寓的租金，與Covid-19之前的最高水平相比，每周下降了逾220澳元。
SQM Research總經理克里斯托弗(Louis Christopher)表示，墨爾本內城區公寓的租金可能需要數年時間才能反彈。
移民將是租金復甦的關鍵，總理莫里森(Scott Morrison)承諾，當衛生指令允許時，將把推動移民增長作為聯邦政府的優先事項，這番話令他深受鼓舞。
克里斯托弗表示，“我們的觀點是，政府將對公寓過剩問題做出響應，並大幅推動移民。”
CoreLogic的勞利斯(Tim Lawless)稱，在截至2月份的一年裡，CBD、Docklands、Southbank和Carlton的公寓銷售價格都出現了下跌。
他說，Carlton公寓領跌，價格跌幅達到5.8%，中值為347,952澳元。接下來是Docklands和Southbank，價格分別下跌3.6%和3.1%，至589,953澳元和543,492澳元。
勞利斯表示，CBD公寓表現最好，下跌1.4%，價值中值為457,450澳元。
realestate.com.au的首席經濟學家康尼斯比(Nerida Conisbee)說，整個2020年，內城區公寓的銷量要少得多，到目前為止，價格一直保持堅挺。
她表示，沒有證據表明，創紀錄的低利率導致投資者(估計佔市場份額的65%)被迫拋售庫存。
然而，她也表示，“毫無疑問”，內城區的租賃市場“在一段時間內仍將面臨挑戰”。
“租房需求正在回升，但Carlton和Southbank這樣的地方缺乏外國留學生卻是個問題，”她說。
即使價格確實下跌，Riskwise首席執行官佩勒格(Doron Peleg)警告投資者，不要採取反周期行動，不要投資墨爾本CBD公寓。
“這可能仍是一項高風險的作法，在短期和長期內都存在潛在問題，”佩勒格表示。
墨爾本內城區的在建公寓為12,521套，比現有庫存增加5.1%。
一個相對好的消息是，隨著空置率逐漸下降，大幅折扣開始見效。
SQM表示，Dockland1月份的空置率從10月份18.8%的高點降至13.2%，CBD的空置率從9月份的10.8%降至7.6%。
“租賃市場已經在無形之中改善了，”Nelson Alexander的安德森(David Anderson)說。“聖誕節前，很少有人前來看房，但現在我們通常有10到15組人。”
安德森不覺表示，從去年11月到今年2月，由於人們充分利用租金大幅下降的機會，他的公司每個月都會有租賃客戶。
“我們有一些一居室的公寓，租金從450澳元降到了300澳元，甚至降到了290澳元，”他說。
“兩居室公寓在新冠疫情之前的周租金是650到700澳元，現在是450或500澳元。”
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