來源：澳洲財經見聞
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前言
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九月住房市場加快復甦
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租房市場表現
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二手房交易市場
前言
澳洲房價長達兩年的低迷過後，房價的快速反彈、以及現金利率的創新低導致購房者開始感受到新一輪的房產市場熱度。
根據研究咨詢機構SQM Research于周二（10月1日）公布的最新房產數據，今年9月，悉尼、墨爾本和霍巴特三地的住房存量分別下降了5.7％、5.8％和6.4%。其中，霍巴特是澳洲住房存量水平跌幅最大的首府城市。
截至今年9月的一年內，悉尼上市出售房源數量暴跌了20.4％。
SQM Research董事總經理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示：「隨著我們進入春季銷售旺季，9月上市房源數量大幅下降是不正常的。雖然新上市的房源數量增加了，但未售出的房產存量卻出現了大幅下降，這表明房產存量的吸收速度更快。」
澳大利亞房產研究機構Corelogic發布的最新房價數據顯示，今年9月，澳大利亞住房市場加快復甦，自5月開始復甦的四個月內，整體住房價格已經上漲了1.7%，悉尼和墨爾本兩地的住房價格更是上漲超過3%。
鑒於目前澳大利亞住房價格相對2017年10月的峰值仍有差距，不少買家希望在下一輪上漲之前上車，但是迫於房源存量大幅下降，不少買家開始出現「錯失恐懼症」的現象。
澳儲行行長在最新一輪的利率會議后宣布降息至0.75%新低，並暗示進一步降息的可能。利率的下降推動房產投資的吸引力明顯上升，為房價的進一步上漲創造了條件。
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九月住房市場加快復甦
9月是澳大利亞春季房產交易高峰的第一個月，房產研究機構Corelogic提供的最新數據顯示，澳大利亞住房市場出現加快復甦。
今年9月份，全澳範圍內住房價格整體上漲了0.9%，創自2017年3月以來的最大月度漲幅。自今年5月以來，全澳整體住房價格已經累計上漲了1.7%。
CoreLogic研究主管Tim Lawless說道：「目前的房價開始持續走高，至少在宏觀層面是如此。但是，相比2017年10月的峰值水平，澳大利亞整體住房價格仍有6.8%的跌幅。因此，對於住房買家而言，在房價上漲至新的高位之前，他們仍有一定的時間來利用目前住房可負擔性錄得改善的優勢。」
就9月份而言，房價的繼續上漲主要受悉尼和墨爾本兩大首府城市住房價格領漲所驅動。作為澳大利亞體量最大的兩個住房市場，悉尼和墨爾本在今年9月份的住房價格上漲了1.7%。
其他首府城市方面，布里斯班和堪培拉房價錄得上漲，漲幅分別為0.1%和1.0%。阿德萊德房價則持平，霍巴特、珀斯和達爾文住房價格則分別下跌了0.4%、0.8%和0.2%。
由此可見，悉尼和墨爾本的房價漲幅明顯快于其他首府城市，Lawless解釋道：「儘管所有地區都普遍從房貸利率降低和信貸改善中獲益。但是，相比之下，新州和維州經濟和人口條件更好。兩地人口增長更快、失業率相對較低、就業增長相對較強，這些都為住房需求奠定了堅實的基礎。」
另外，值得注意的是，悉尼和墨爾本兩地住房市場投資者參與率相對較高。澳大利亞統計局（ABS）提供的數據顯示，新州和維州兩地住房需求中投資者比例分別高達32%和26%。」
就非首府地區而言，今年9月份，絕大多數非首府地區均錄得上漲。但是，南澳和西澳非首府地區是唯一錄得下跌的兩個地區。
就不同價位房產而言，截至今年9月的一個季度內，高檔住房（房價最貴25%的住房）漲幅為3.6%，明顯高於中檔住房（中間50%的住房）1.4%的漲幅和低檔住房（房價最低25%的住房）的0漲幅。
值得一提的是，豪華公寓漲幅最大，上漲3.8%，高於高檔獨立屋3.6%的漲幅。
高價房漲幅較快可以理解，畢竟在房價下跌周期時，這部分住房價格跌得也最狠。
就次級地區而言，一些區域中心，如Geelong、Illawarra和Newcastle/Lake Macquaria漲幅相對較快，截至9月的一個季度內分別上漲1.3%、1.0%和0.5%。
同時，一些標誌性沿海市場，如黃金海岸、陽光海岸、和Richmond Tweed房價回升相對較快，截至9月的一個季度內分別上漲1.03%、0.9%和0.4%。
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租房市場表現
對於租客而言，租房市場數據可能是一個好消息。
CoreLogic提供的數據顯示，澳大利亞整體租金價格連續第四個月錄得下降。
今年9月，全澳整體租金價格下降了0.1%，截至9月的一個季度則下降了0.3%。
就首府城市而言，截至今年9月的一個季度內，八大首府城市中有五個首府城市租金錄得下降。悉尼、墨爾本、珀斯、達爾文和堪培拉的租金價格分別下跌了1.0%、0.3%、0.4%、0.2%和1.1%。
但是，截至今年9月的一年內，八個首府城市中只有兩個首府城市租金價格錄得下跌，分別是悉尼下跌2.2%和達爾文下跌2.7%。
租房市場的疲軟景象和房價的上漲形成鮮明對比，繼而推動租金收益率曲線呈現倒U形。
整體而言，儘管目前大部分地區的租金收益率較去年同期相比要高，但是卻持續呈現下降趨勢。其中，悉尼和墨爾本的租金收益率持續收緊，分別為3.2%和3.5%。
值得一提的是，儘管租金收益率持續走低，但是相對2017年房價峰值時期，房東的租金回報率還是要好。另外，並隨房價利率的一降再降，房產投資收益率的吸引力日趨上升。特別是在計入房產升值所帶來的資本利得時，房產投資對澳大利亞居民的吸引力還是相當大的。
整體而言，固定房貸利率一般為3.8%，和首府城市租金收益率差不多。房產升值前景和房貸利率與租金收益率之間的利差縮小很有可能進一步推升租房投資行為。
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二手房交易市場
根據CoreLogic發布的第二季度轉售房產虧損/盈利報告，全澳範圍內87.1%的房產屬於盈利轉售，不及上一季度的87.9%和去年同期的90.7%，同時為1999年第三季度以來的最低水平。
就不同房型而言，單元房（公寓）虧損轉售比例相對更大。今年第二季度，全澳範圍僅有79.6%的單元房盈利轉售，而獨棟屋的這一比例則為89.7%。
悉尼和墨爾本仍是澳大利亞兩個最大的二手房交易市場。今年第二季度，兩地盈利轉售房產占全澳盈利轉售房產的比例分別為27.0%和26.4%。同期，兩地虧損轉售房產占全澳虧損轉售房產的比例分別為24.6%和9.8%。
相比非首府地區，首府城市虧損轉售房產比例相對更高。今年第二季度，首府城市僅有86.6%的轉售房產錄得盈利，而非首府地區的這一比例則為87.9%。虧損轉售房產比例最大的兩個城市為悉尼（24.6%）和珀斯（23.0%）
今年9月份，澳大利亞住房市場的表現進一步證明，悉尼和墨爾本住房市場復甦全面展開，其他首府城市則漲跌互現。悉尼和墨爾本兩地相對更強的經濟和人口條件是主要的推動因素。
CoreLogic研究主管Lawless說道：「多個指標表明住房市場進一步走強。例如，拍賣清空率開始重回70%上方。」
值得一提的是，住房存量水平的持續低迷，而買家活動的持續上升導致買家購房緊迫感上升。
他說：「首府城市上市房源數量較去年同期相比下降了10%，同時新增住房存量較去年同期減少了15%。可用住房存量的缺乏導致買家『錯失恐懼症（FOMO）』上升，繼而為住房價格的進一步上漲提供了支持。」
另外，近期數據顯示，自住和投資房貸需求明顯上升。根據澳大利亞統計局提供的數據，今年7月份，澳大利亞自住和投資房貸分別增長了5.3%和4.7%。
最後，Lawless指出，不管是政治人士，還是監管機構，對目前的房價反彈都感到滿意。住房價格的改善將有助於改善消費者態度、推升消費支出和緩解住房建設活動減少的現象。但是，家庭負債水平創下新高，成為最大的風險因素。
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