來源：澳財網
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房屋拍賣現場，圖/Domain
在經濟學理論中，管理一個國家的經濟需求，有兩個主要的政策槓桿——「貨幣政策」（如利率）和「財政政策」（政府的稅收和支出決策）。
到目前為止，在新冠疫情期間，澳大利亞的這兩大槓桿一直在精誠合作，表現在央行——澳聯儲（RBA）超寬鬆的貨幣政策、以及聯邦政府對經濟的歷史性支持。
但是隨著政府債務不斷增加，莫里森是否會提前收緊財政，以至於無法與澳聯儲協同一致呢？
由於在接下來的一個月，新冠疫情中政府的大量財政援助舉措——留職補貼JobKeeper和房貸延期等都將到期，澳大利亞本地媒體紛紛對此產生了疑慮。
《時代報》刊文指出，就目前而言，這些措施的撤消將對經濟產生收縮影響。不過，家庭可以通過使用疫情期間積累的大量儲蓄緩衝來抵消部分影響。但這是否足以支撐整個經濟平穩過渡，仍有待觀察。
而在三個月之後的五月，另一份年度聯邦預算案也將出爐。這份預算的主要任務是確保計劃減少的支持性舉措不至於太陡峭而使經濟陷入困境。
如果政府不能為經濟繼續提供足夠的支持，則決策的負擔將落在澳聯儲身上。而央行所能做的就是降低借貸成本。每次這樣做，都會讓融資成本更便宜。
而在舉債成本便宜的情況下，澳大利亞人往往會成群結隊地借更多的錢買房，繼而進一步推高房價。事實上，這一切正在發生。
這個夏天悉尼和墨爾本保持了高清盤率，圖/Domain
上周末，儘管維州開始進行為期5天的封鎖，可絲毫不影響房地產市場蓬勃的勢頭，墨爾本和悉尼一樣，雙雙錄得近88%的房屋拍賣清盤率。而在被封鎖影響撤回的拍賣中，有一半的房子也成功被出售。
年初以來，澳聯儲行長菲利普·羅伊（Philip Lowe）多次就房地產市場的火熱發表評論，一再強調目前的情況符合預期。
但不斷上漲房價還是讓這一最基本的人類需求——住房對於年輕的澳大利亞人來說變得越來越難以負擔。
低利率會「殺死」住房可負擔性？
有短暫的一瞬間，年輕一代的購房夢似乎觸手可及。
過去幾十年來，澳大利亞房價快速上漲，似乎勢不可擋。疫情發生初期，房價持續下跌的前景給35歲以下的年輕人帶來了一線希望：如果他們能夠努力持續地工作，擁有住房不再只是夢想。
當時，甚至相對保守的分析師也在預測房價可能下跌15-20％。在5月份，最大的銀行，澳大利亞聯邦銀行（CBA）更是預計房價可能暴跌32％。
然而，房價的下跌不僅短暫，而且溫和得多。
部分最低房貸利率的提供者，Finder網站截圖
如今，利率僅略高於零、疫情防控得當、再加上聯邦政府出台的大規模刺激措施，疫情導致的經濟危機得到有效緩衝，房價迅速反彈。
從去年11月起，澳大利亞首府城市獨棟屋房價重新開始上漲。
同時，住房信貸供應的增長、各種住房補貼舉措（例如聯邦政府的Homebuilder計劃）的推出時機也可謂「剛剛好」。澳大利亞聯邦政府擬還議對《負責任貸款法》進行改革，目的是進一步擴大房貸供應量。
根據澳大利亞統計局（ABS）發布的數據，2020年10月份，自住房貸達到創紀錄的227億澳元，較去年同期增長超過30％。
當然，在房價迅速升溫這件事情上，澳大利亞並不孤單，鄰國紐西蘭的獨棟屋價格走勢也是如火如荼，截至2021年1月的三個月中，全國房價上漲6.27%，使得平均房價直接比2020年同期高出了15%。引發了一場關於「經濟適用房消失，住房危機出現」的熱議。
在澳大利亞，「經濟適用房」也同樣停留在討論層面。
真正能夠提高住房可負擔性的途徑是降低價格，然而，這可能導致金融體系面臨風險過大。
因此，政府採取的一系列新措施，從首付款擔保計劃到首次購房者補助，歸根到底都是在保持房地產市場的膨脹。
值得注意的是，住房可負擔性不僅與價格有關，償還貸款的成本幾乎同樣重要。
由於這些成本目前處於歷史最低水平（新的住房貸款利率可低於2％），因此，借款人現在支付的費用要少得多。
這也是刺激住房需求的原因之一。根據澳聯儲的信息，利率在2024年之前都會保持在目前的歷史最低水平。
但是，如果房價繼續以目前的速度回升，那麼年輕人進入房地產市場的窗口期可能會很短暫。
實際上，按照目前的趨勢，到明年年初，澳大利亞整體住房價格就有望創新高。
最近幾個月首次購房似乎出現了爆髮式增長，投資房比例則始終處於較低水平。2015年，投資房佔新增住房貸款的比例接近一半；現在，這一數字已經降至22%左右。
可以說，本輪住房市場的復甦幾乎完全由自住房購買者所驅動。
不過，隨著經濟的回升和住房租金的上漲，又加之如此便宜的借貸成本，投資者很可能隨時回歸市場。
老一代人如何壟斷房地產市場
在過去的40年中，房價的快速上漲讓很多年輕一代壓根就買不起房。這種情況近年來有愈演愈烈的趨勢。
根據澳大利亞聯邦政府的研究，在1980年，年齡介於30至34歲之間的人中，近70％是有房一族。如今，相同年齡組中只有約50％的人擁有住房。
而且，隨著年齡的遞增，當今一代人的住房自有率越來越不可能與前幾代中的同齡人相匹配。
這種趨勢的長期後果令人深感憂慮。
前聯邦財政部重量級人物邁克·卡拉漢（Mike Callaghan）于去年年底發布了一份退休系統的報告。報告指出，退休人士中有房的人很少陷入貧困。相反，大多數租房的無房退休人士則處於貧困當中。
隨著房屋所有權日趨集中，政府退休金的支出只能相應增加，繼而導致聯邦政府面臨更大的壓力。
住房方面所存在嚴重缺陷成為代際不平等的鮮明例證。
利率的持續下調、以及獲得融資的便利性成為房價失控的主要驅動性因素。可此外，還有一系列其他因素也起到了推波助瀾的作用。
比如負扣稅，以及對持有超過一年的房產投資實施資本利得稅（CGT）減免50％，都鼓勵了住房投資，尤其是年長一輩的投資者。
在這群人中，很多人自身居住在一套無抵押房屋的同時擁有一個或多個投資物業。這種趨勢推高了住房價格，導致首次購房者難以進入市場。
然而，事實證明，任何試圖改革此類稅收的努力無異於政治自殺【相關閱讀:安樂死根本安樂不了，別宣傳了】。這一點在前工黨黨魁比爾?肖頓（Bill Shorten）試圖改革而敗選得到了很好的驗證。
莫里森利用民眾對稅收的恐懼，在2019年的選舉中成功翻盤
澳聯儲和監管機構是影響房價漲幅的重要力量。
2018年曾出現嚴重的房地產市場冷卻和房價下跌，持續時間為一年多，尤其是在悉尼和墨爾本。與此同時，投資房的貸款比例也出現了顯著的下降。
這絕非偶然，而是澳聯儲與銀行監管機構APRA合作，通過迫使大型銀行提高投資房貸門檻來給房價降溫，繼而形成了房價下跌。
當時，他們擔心房地產市場失控。因此開始整治只付息貸款市場，並對放貸人施加了一系列其他限制，這些就是所謂的宏觀審慎控制。
但是，重複這一舉措在短時間內可能無法實現。由於新冠疫情打亂整體的經濟發展和周期，目前澳聯儲所希望的是，當房價上漲，人們會傾向於認為自己的財富增加，繼而進行更多消費，以幫助經濟擺脫疫情引發的衰退。
這種方法確實開始發揮作用。然而，需要思考的是，巨額的政府債務總需要有人買單。真的要把它們和高昂的房價一起留給年輕一代嗎？
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