來源：澳洲財經見聞
前言
2020年11月3日，澳洲央行做出了一項重要決定，即將現金利率降低至史上最低的0.1%。這一決定使得一些借款人打電話給他們的貸款方，尋求一個更好的利率。另一些借款人則傾向於選擇其他貸款方進行貸款重組，也有一些借款人選擇按兵不動。
如果您也在考慮貸款重組，本文羅列了一些關鍵考慮因素，幫助您做出深思熟慮並有效益的決定。
考慮貸款重組是否適合您
貸款重組最重要的原因是找到一個更適合您目前情況的貸款方案，從而可以省下一筆錢。因此，在採取行動之前務必要考慮貸款重組的成本，以確保它是更好的選擇。目前市場上的許多現金返還優惠政策，也讓這一考量變得更複雜。
比較利率（comparison rates）指數涵蓋了房貸中的各種費用和貸款利率，可以幫助您更好地比較不同的房貸成本。
常見的貸款重組成本包括
o 解約金（Break fees）
如果您現有的是固定利率房貸，那麼當您轉貸或是提早還款時就有可能需要額外支付這部分費用。這筆費用主要用於補償由於借款人違反固定利率房貸協議，而給貸款方帶來的任何損失，包括管理費和批發借款成本。根據每個房貸方案不同，解約金也各不相同。
o 貸款申請費 (Mortgage application fee）
也稱為開戶費（establishment fee），銀行在設立貸款重組時可能會收取這一一次性的費用用作管理費，範圍從0至1,000 澳幣不等。
o 評估費 (Valuation fee)
新的貸款方可能會要求先完成評估，才能向他們借貸，目的是評估房屋的當前市場價值。評估費可能可以免收。但如果需要支付的話，不同的貸款方收費不同，最高可達600澳幣。
o解除抵押費 (Discharge fee)
也被稱為交割費（settlement fee）。當借款人還清貸款要求解除抵押、或選擇其他貸款方轉貸時，就需要支付這一費用。範圍從150至400澳幣不等。
o貸款保險 (Lenders mortgage insurance，縮寫LMI)
當您的貸款額超過房屋總價值的80%，銀行可能會要求您支付貸款保險費，防止借款人無法還款時貸款人的利益收到損失。
o年費 (Annual fee)
一些貸款方可能會收取貸款期間的年費。另也有一些貸款方會免收這方面費用作為優惠政策。
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明確您通過貸款重組想要實現的目的
選擇貸款重組的原因多種多樣。也許您是想利用更好的方案、更低的利率、更靈活的條款來將您房屋的凈值用於翻新或投資，或是債務重組。但在採取行動之前，您還需更多了解貸款重組背後的原因。
o較低利率
以較低利率進行貸款重組，您可以減少整個貸款期間的還款額。例如，我們可以使用Westpac房貸還款額計算器，您可以在下表中看到，利率降低0.5%，意味著每個月的還款額減少了132澳幣，並在整個貸款期間節省了約4.7萬澳幣的利息。（假設利率不變，並且在貸款期限內按時償還了每月最低還款額。）
需要注意的是：o 浮動利率有可能變化，您可能最終要支付更高的利率。
o 如果您切換固定利率貸款或提早還清固定利率貸款，那麼可能需支付額外的解約金（break cost）。
o利用房屋凈值來為翻修房屋提供資金
房屋凈值指的是您直接擁有的部分房屋價值。它本質上是房屋的價值減去虧欠房貸額。如果您正尋求貸款來翻修房屋，那麼通過償還貸款或房產增值來增加房屋凈值對貸款重組是非常有幫助的。
舉個例子：假設您有一處價值60萬澳幣的房產，並借貸了30萬澳幣。一旦貸款人的貸款比例（loan to value ratio，簡稱LVR）達到了房產價值的80%，那麼基於當前市場價值，您就有可能額外借到18萬澳幣來進一步翻修房屋。
但您需注意：o 借更多的錢意味著可能需要更長時間才能還清，從而使您總共支付的利息和還款額更高。
o 儘管您可能想利用房屋凈值的好處，但您仍需要證明有能力償還增加的貸款。
o 您的固定利率房貸即將到期。
房貸即將到期是一個重新審視您的個人財務狀況的機會，從而決定未來的最佳方案，無論是繼續選擇當前的貸款方還是貸款重組。
在大多數固定利率房貸協議中，當固定利率房貸到期，您的貸款將變回浮動利率。或者您可以選擇在規定時間內（例如14天）將您的貸款全部或部分轉為另一個固定利率貸款，這不會產生額外費用。
o 您正在償還其他債務，並且想簡化您的財務狀況。
同時有多筆債務並不罕見，因為借款通常用於不同目的。但是，及時還上多筆還款可能比較困難了。如果您想簡化財務狀況，可以在貸款重組時考慮債務合併，尤其是如果可以取得更低的利率的情況下。
雖然把所有債務都轉入一個房貸來獲得更低利率聽上去非常誘人，但同時也意味著您可能要用更長的時間還清短期貸款，例如個人貸款，那麼長期來看會花費更多。
如果您想要通過把所有債務合併到一個更低利率的貸款里來減少還款額，那麼您可以考慮償還多於最低還款額的錢，並與您本來可能需要還的短期貸款還款額保持一致，以此來減少長期支付的利息。
o 提供投資資金。
貸款重組也可能是個利用房屋凈值來借貸買股票、甚至投資房地產的機會。
在行動之前，務必要尋求適合您的財務和稅務建議，從而了解其中的風險，主要包括：更大的損失，因為即使投資失利，仍然需要償還借款。
如果是以浮動利率借貸，那麼利率和還款額可能會上漲。
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先與您當前的貸款方進行談判
對於許多人來說，貸款重組的目的在於換成利率更低或還款額更低的房貸。
無論您是處於何種原因，我們推薦您第一步先跟當前的貸款方溝通，了解他們是否有更具競爭力的貸款方案。例如折扣利率、免除部分費用或甚至是對沖賬戶（offset account）的使用或提現（redraw）功能。
您需注意：o 與您當前貸款方就同一房貸協商降低利率並不會影響您的信用評分，因為並不需要信用審核。
o 如果銀行的信貸政策產生了變化，例如引入了更嚴格的債務償還標準，可能會對您貸款重組的能力產生影響。
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了解信用評分對貸款重組能力的影響
對於任何新的房貸申請，貸款方通常會參考信用報告機構提供的信息來審查您的信用評分。
信用評分一般是基於幾個因素，包括您已使用的信用額度和類型、借自於誰以及您是否有持續還款。
您的信用評分表明了您償還新貸款的可能性，所以對於貸款申請非常重要。
信用評分低可能不利於您的貸款重組。相反，較高的信用評分更利於貸款重組申請。在申請貸款重組前，您最好先查看一下您的信用評分。您可以一年一次從信用報告機構Equifax, illion和Experian獲取免費的信用報告副本。
您需注意：o 多次詢問信用記錄會對信用評分有負面影響。如果您試圖進行貸款重組而遭到拒絕，接著又向另一家貸款方提出申請，那麼您的信用評分就可能會下降。因此，您需要考慮借貸產品最適合您，並且您最可能符合貸款條件的貸款方。為了確保這一點，貸款經紀人（mortgage broker）可以為您提供建議。
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衡量還款能力！確保收入能夠支付新的貸款還款
您的債務收入比（debt-to-income ratio，簡稱DTI）是一些銀行衡量您償還貸款能力的一種方法。
DTI的計算方法是您的總債務（包括其他貸款、信用卡和透支限額）除以您的年總收入（稅前）。這項指標使銀行可以確定您償還貸款的可能性。
例如，一對夫妻的年收入合計為15萬澳幣，他們想貸款重組，貸款金額為60萬澳幣，同時他們的信用卡限額是1.5萬澳幣。
那麼他們的DTI計算如下：新貸款60萬 + 信用卡1.5萬=總債務61.5萬
61.5萬 ÷ 15萬 = 4.1 DTI
也就是說，對應每1澳幣的收入，這對夫婦想要借貸4.1澳幣。
您的DTI 越低，作為借款人就越有利。
以下幾點建議可以幫助您降低DTI：o 減少日常不使用的債務設置。
例如如果您有1.5萬信用卡額度，但鮮少使用，那麼可以考慮降低額度至你更常用的水平。
o 提高還款額，以更快地減少債務。
o 延後或減少購買支出來避免承擔更多債務。
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了解貸款重組流程
無論您是出於什麼原因，您都需要了解貸款重組的整體流程和步驟。
第一步：計算您的借款金額
您的借款金額應該包括您當前貸款需要償還的金額，以及任何翻新、債務整合或其他額外費用。您可以通過查看紙質或在線賬戶對賬單，確認未償還貸款餘額是多少，還款額是多少以及多久償還一次。
第二步：搜集信息，深思熟慮后再做決定
查看不同貸款方的利率和優惠政策，並將它們與您當前的貸款進行比較。如果您沒有時間直接聯繫貸款方，您還可以與貸款經紀人討論不同可能性，選出最適合您的方案。
可能在某些情況下，維持當前的貸款會是更好的選擇。例如，鑒於所涉及的成本，放棄當前固定利率貸款以節省10個基點（0.10%）可能並不划算。
第三步：選擇您的貸款框架組成
如果您不確定更靈活的浮動利率貸款（通常還會同時有提現功能或對沖賬戶），還是固定利率貸款更適合您，那麼您可以選擇拆分貸款。
您的房貸將分成兩個貸款賬戶，一個固定利率賬戶和另一個浮動利率賬戶，兼顧靈活性和確定性。
第四步：申請貸款重組
您需要向貸款方遞交文件來完成您的貸款申請，其中包括：個人信息、收入證明、當前貸款詳細信息、房產詳細信息以及您其他貸款中的收入、支出、資產、欠款信息。在收到以上材料之後，貸款方將徵求您的許可進行信用審核。
第五步：貸款重組獲批
當您的新貸款獲批，新的貸款方會提供給您新貸款的文件。您應當確保自己了解貸款協議中的條款和條件，建議您在簽署前尋求獨立的法律建議。
第六步：轉讓抵押貸款
在簽署所有文件后，您的新貸款方通常會安排償還您的前貸款方，並轉讓抵押貸款。當交割結束后，您會收到來自新貸款方的歡迎禮包，其中會再次列明您的利率和還款條件。
結語
總而言之，如果您正考慮貸款重組，您需要非常清楚您的原因和想要達到的目的，並且多花些時間搜集信息，確保您可以從貸款重組中受益。
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