來源：澳財
澳大利亞的住宅地產市場在2021年年初就成為了「賣方市場」，這恐怕是很多人都沒有想到的。
隨著官方利率接近於零，大量經濟刺激政策的實施，加之新冠疫情在澳大利亞控制良好，全澳各地房地產市場在去年年底已然告別低迷。
當墨爾本全面解禁，在購買信心恢復和「剛需」的驅動下，澳大利亞的住房價格重新回來上漲通道。截至2020年12月，全澳房價竟然收漲3％。
進入2021年1月，市場全無往常年初的冷清，悉尼和墨爾本住房拍賣熱潮「洶湧」，比往年來得更早更猛烈。
各大機構對澳大利亞房地產的預測也呈現一派樂觀態度，一些經濟學家甚至預計，2021年房價會出現兩位數的增長，而去年則有不少人（包括聯邦銀行在內）預測稱，房價最多要跌30%。
而伴隨房地產市場的熱鬧，永遠會有對泡沫化的擔心。只是有人在顧慮，但更多人在「摩拳擦掌「準備入市。他們關心的是，哪些地區、哪類房產更有增值的空間。
「報復性」消費在房地產市場出現
博滿金資首席分析師魏睿昊指出，事實上，自從維州的第二波疫情情況好轉，澳大利亞的房地產市場就開始出現復甦跡象。
一個重要的指標就是上市交易的房產數量有大幅上升。到了去年12月，悉尼新上市待售房屋同比增長近14%，墨爾本增長逾30%。
往年，聖誕節前後往往是房地產市場的淡季，房產中介們的假期基本以月來計。然而，在聖誕節前的最後一個周末大漲之後，2021年市場交易在假期幾乎沒有停頓，而在澳大利亞國慶日假期到來之際，市場再次開足馬力。
根據SQM Research的數據，上周有174場拍賣會在墨爾本舉行，是去年同期數量的四倍多。本周，這個數字迅速上升到439個，是去年同期的兩倍多。
悉尼的情況與此類似，不過較為低調。上周將舉行53場拍賣會，較上年同期大幅增加，而本周的拍賣數量將升至278場，是去年的兩倍。
不僅是上市待售的房產數量激增，拍賣清盤率也有很大提升。CoreLogic的2020年第四季度拍賣市場數據顯示，首都城市的綜合清盤率達到69.4％，為2020年表現最好的季度。環比拍賣量增長了44.1％。
另一個房地產市場的指標性數據——新的住房貸款承諾總金額在2020年11月份增長了5.6％，達到240億澳元。
魏睿昊表示，這些數據綜合起來，很大程度反映了房地產市場確實進入復甦，就類似零售市場一樣，在某種程度上出現了「報復性消費」。
市場如何被「點燃」？
圖/Daily Telegraph / Gaye Gerard
儘管澳聯儲在去年將官方利率下調至0.1%的歷史低點，以及聯邦政府不斷推出經濟刺激政策是主要「點燃」澳大利亞房地產的兩把火，但仍有其他因素同樣助力市場的復甦。
比如，維州去年在公布預算案時，公布了新的印花稅減免政策。在2021年6月30日前，購買價值低於100萬澳元的新建住房，購房者最多可以獲得50%的印花稅折扣，購買現房也可以省卻近25%的印花稅。不僅如此，政府還設立了5億澳元的基金，以幫助首套房購買者。
這些政策都促使有剛性購房需求的人進入市場。近幾個月來，首次購房的交易大大增加，年輕家庭正在積極入市。住房抵押貸款經紀公司AFG報告顯示，在最近一個季度提交的貸款申請中，有22％是首次購房者，而歷史平均水平約為12％至13％ 。聯邦銀行（CBA）也表示，自2009年以來，首次購房者的數量達到了最高水平。
除此以外，還有一個重要的促進因素不容忽視，那就是新冠疫情期間澳大利亞的居民儲蓄率突然大增。2020年1月初至11月底期間，澳大利亞家庭銀行存款增長了近1130億澳元，增幅為11.4％。「手上的錢多了」，也讓很多人開始考慮購房。
大機構為何 「打臉」自己
去年疫情爆發以後，一眾大機構的經濟學家都曾預測2021年澳大利亞房價還會繼續下行一段時段。最近他們已經紛紛改口，不免有些自己「打臉」之嫌。
其中，作為澳大利亞最大的房屋貸款商，聯邦銀行去年4月預測，住房價格可能在六個月內下降10％，而一年下跌可達20％ 。在最壞情況下，甚至不排除下跌30%的可能性，可謂銀行界最悲觀的論調。而現在，聯邦銀行已表示2021年房價將出現上漲，但暫時沒有給出具體數值。
同樣持悲觀態度的還有西太平洋銀行（Westpac）。他們曾預計2020年4月至2021年6月之間，澳大利亞房價將下跌10％。目前，則已經上調今明兩年房價總漲幅到15％，今年可能上漲4-5%，2022年再上漲10%左右。
相形之下，滙豐銀行（HSBC）的經濟學家則較為大胆，去年就預測，較好情況下2020年全國房價將上漲4 -6％。對於2021年，他們則認為房價的增長將較為溫和，全國範圍會在0％至4％之間。
瑞銀（UBS）的預測則較為中性，去年3月表示，在中間情況下房價會下跌5％，但較好情況下房價則會上漲。
魏睿昊也在去年二季度對房地產市場的走勢進行了預測，儘管同樣認為房價會下滑，但並不像銀行那麼悲觀。當時他判斷，房價止跌反彈的時間會出現在2021年下半年。
他認為，之所以市場恢復的勢頭會在去年年底就開始，最重要的原因就是他一直強調的疫情基本面。事實上，疫情在澳大利亞被有效控制的程度，超過了很多機構的判斷。
另外，澳大利亞政府其後推出經濟刺激政策的規模和速度也超出了很多人的預期，尤其是留職補貼JobKeeper的延期是一個前三季度的未知信息。
而澳聯儲不斷加碼貨幣寬鬆政策，使得大量資金流入市場。加之，中國經濟復甦對澳大利亞經濟的正面影響也十分顯著。這些都促使市場信心較快地恢復，進一步扭轉了房地產市場的方向。
澳聯儲的「潛台詞」
雖然影響因素很多，但澳聯儲的利率政策對房地產市場的走向有著主導作用。從目前澳聯儲釋放的態度看，他們對於澳大利亞房地產市場的走勢仍較為樂觀。
首先，澳聯儲認為寬鬆的貨幣政策，向商業銀行提供超低價的貸款，有助於經濟復甦。並一再暗示，非特殊情況下，0.1%的利率在三年內不會出現上調。
澳聯儲仍舊將高失業率視為澳大利亞經濟面臨的最大風險。行長在此前的講話中就表示，低利率能使得家庭資產負債表更健康，可以幫助緩解這一危險。而且，房屋價格和股票等其他資產價格上漲，將能夠增加家庭財富，改善家庭現金流量，提高消費者支出並刺激商業投資。
他預計，低利率可能會促使澳大利亞房價3年漲30%。因此，還是提醒，超低的借貸成本會造成信貸激增，仍存在引發資產泡沫的可能，投資者要保持警惕。不過，目前還沒有證據表明信貸增長和高風險貸款出現了急劇增長。
魏睿昊分析，從澳聯儲的論調來看，他們短期內並不擔心房地產市場的泡沫，甚至潛台詞中可以聽出有「願意推動房產繁榮」的意思，因為這將帶動在國民經濟中舉足輕重的建築業，以及一系列相關服務業和製造業的發展，有利於幫助經濟恢復增長。這些新的經濟增長點可以彌補因疫情受損的經濟部分，如出口服務業。
所以，房地產市場短期利好勢頭還將保持。
談泡沫化還太早
那麼房地產市場會迅速泡沫化嗎？魏睿昊認為，目前入市的多為自住房甚至首套房購買者，銀行的房貸政策也沒有明顯的放鬆，投資房上漲仍然乏力，市場上也還存在不少抑制房價的因素，並沒有形成真正的泡沫。
首先，澳聯儲最關心的失業率仍在高位。儘管回落的速度也比人們擔心的要快得多，12月失業率就降至6.6%（主要是兼職崗位增加）。但是失業率和就業不充分率還是比疫情之前高得多。政府援助停止之後，情況會有怎樣的變化是未知數。
其次，澳大利亞的人口增長優勢正在失去。本身這些年西方世界的民族主義和反國際化運動有蔓延和加劇的趨勢。澳大利亞執政當局受此影響，一直在收緊移民政策。而新冠疫情更是導致移民數量的急劇下降。
截至2020年6月，澳大利亞的年人口增長率已經降低到1.3%。而二季度較一季度，海外凈移民也減少了78600人。
魏睿昊認為，在一兩年時間內，移民數量都不可能出現較大的回升。缺乏人口增長，即便短期火熱，長期而言，房地產市場也會存在較大不確定性。
細分房市哪家強？
由於目前自住房的買家是市場的主力軍，因此適宜自住的物業未來的增值空間相對較大。
隨著居家辦公人數增加，主打「生活方式」、市區當天通勤範圍內的沿海和鄉村地區住房吸引了越來越多的投資者關注，例如新州中央海岸、昆州陽光海岸和維州Bendigo等郊遠地區的中心，開始成為市場的熱點。
陽光海岸Noosa Waters的住宅區
CoreLogic 12月房屋價格數據顯示，遠郊地區（regional）住宅市場的綜合價值在一年中增長了6.9％。增長速度是所有首都城市（1.8%）的三倍以上。
首府城市中，布里斯班有望在2021年住房投資市場中脫穎而出。CoreLogic提供的數據顯示，截至2020年年底，布里斯班房價中位數遠低於悉尼和墨爾本，可總租金收益率為4.3％，遠高於悉尼的2.9％和墨爾本的3.1％。
此外，珀斯的房價可能也有會較快的增長，因為鐵礦石出口繁榮，使得該地區的經濟活動更為活躍。相反地，墨爾本由於更依賴海外移民，2021年顯然人口增長缺少動力，因此房地產市場的上升空間可能也較小。
由於疫情導致國境關閉，以及政府近乎變態的海外投資審核政策，使得很多海外投資者無法進入澳大利亞，通常較受他們喜歡的房產細分市場可能很難恢復——墨爾本和悉尼市區高企的公寓樓空置率，恐怕還將持續一段時間。
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