來源：澳洲財經見聞
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閱讀導航
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前言
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瑞銀：押對了一注
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西太銀行「太過悲觀」
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滙豐銀行：看空公寓
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SQM Research：準確
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專業評論員Joey：準確
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結語
前言
利率趨近於零、政府大把撒錢、疫情得到防控，房價開始上漲……
不管從哪一條來看，似乎都利好住房市場。於是，新一輪「樓市牛市」猜想大幕開啟。
截至目前，市場絕大部分機構對2021年房地產市場的預測是樂觀的，一些房產專家甚至預計會出現兩位數的漲幅。
但是，這些樂觀的預測背後，可靠性又怎麼樣？
回過頭來驗證一下，那些曾經在去年3月底/4月初發布房價預測的機構和專家們，哪些是「神准」，哪些又是「磚家」。
1
瑞銀：押對了一注
先回顧一下歷史預測成績。
去年3月，瑞銀的預測和市場普遍悲觀情緒一樣。在最壞的情況下，澳洲房價可能下跌20%。中間情況時下跌5%，基於5月份新冠感染率見頂的情況或上漲5%。
可以說，瑞銀最後一種預測是最接近事實的。
展望2021年，瑞銀的經濟學家最新預測，今年澳洲的房價將上漲5%至10%，並且不排除漲幅超過10%的可能性，尤其是考慮到聯邦政府打算廢除《負責任貸款法》的計劃。
聯邦政府「HomeBuilder」扶持計劃、新房銷量的快速增長、經濟快于預期回升都是支持其看好今年房價漲幅的利好因素。
瑞銀指出，以HomeBuilder計劃為例（新房補貼2.5萬澳幣），截至目前的申請人數已經超過7.5萬份，遠高於財政部最高預期的2.7萬份。
其中，西澳的新房補貼最高可以領到5.5萬澳元。
總部位於Margaret River的建築商Peter Lea說道：「這是公司有史以來最繁忙的時候。」
2
西太銀行「太過悲觀」
基於消費者信心穩步回升，購買意向上升的基礎上，西太銀行首席經濟學家比爾·埃文斯（Bill Evans）和資深經濟學家馬修·哈桑（Matthew Hassan ）預測，今明兩年的房價將分別上漲7.5%，即兩年上漲15%。
今年1月份，西太銀行-墨爾本研究所發布的房價預期指數上漲了1.1%。
值得一提的是，之前一個月的房價預期指數上漲上漲了9.4％，至143.7點，為新冠疫情封鎖導致低點的兩倍（4月）。
埃文斯說道：「該指數仍比去年一月的水平低4.3％，表明該指數還有潛在的上漲空間。」
回顧一下過去的預測成果，最近的一次預測是在去年的九月份。
當時，西太銀行預測，房價見底最快需要等到今年的6月，然後上漲15%。再往之前，該銀行的預測是2020年4月至2021年6月期間的房價跌幅將高達10%，然後還會微幅下跌5%。
除了整體房價表現外，埃文斯對悉尼和墨爾本兩地的房價預測也「過於悲觀」。
根據他在去年九月份的預測，2020年4月至2021年6月期間，悉尼和墨爾本的房價將分別下跌5％和12％。
然而，根據CoreLogic提供的數據，悉尼房價在過去12個月內上漲了2.7％，墨爾本僅微幅跌了1.3％。
3
滙豐銀行：看空公寓
談到滙豐銀行，我們先來看一下歷史預測成績。
最初，根據滙豐銀行首席經濟學家保羅·布洛瑟姆（Paul Bloxham）預測，2020年澳洲全國獨棟屋整體房價將上漲4％至6％，實際上漲了3%。
所以，滙豐銀行的經濟學家也因此被指「神准」。
談到2021年的房價走勢，他預計今年的房價漲幅仍相對溫和，全國獨棟屋房價整體漲幅介於0％至4％區間。
就首府城市而言，悉尼的獨棟屋預計將上漲2％至6％，墨爾本的獨棟屋預計將上漲1％至5％，布里斯班的獨棟屋漲幅則介於3%至5%。
布洛瑟姆指出，從居家辦公的趨勢來看，相比大型首府城市，非首府地區（2020年上漲了6.9％），或地段比較好的小規模城市預計上漲更強勁。
不過，滙豐銀行並不看好公寓市場。
他指出，大城市（特別是中央商務區）的「公寓出租空置率出現上升，國際學生減少是一個主要因素。
具體而言，他預測今年悉尼的公寓仍會下跌，布里斯班或墨爾本的公寓價格則保持平穩。
根據 澳大利亞房地產門戶網站Domain發布的報告顯示，2020年第四季度，悉尼獨棟屋價格創下了歷史新高。
截至去年底，悉尼的獨棟屋中位數錄得121萬澳元，漲幅接近5%，高出2017年峰值水平13萬澳元。
相反，悉尼的公寓價格卻出現下挫，創首府城市中最大跌幅，較疫情前下跌了約2萬澳元。
此外，CoreLogic發布的數據顯示，墨爾本和悉尼市中心公寓的租金較去年大幅下降，降幅分別為7.6%和5.7%。
4
SQM Research：準確
在談到今年的房價走勢預測時，SQM Research董事總經理兼資深住房市場分析師Louis Christopher先提到了一個前提條件，即假設JobKeeper延長至九月，新冠疫苗接種持續取得進展。
如果假設條件成立，那麼首府城市獨棟屋價格有望在今年上漲5%-9%。
其中，珀斯預計漲幅最大，即8-12%。悉尼和阿德萊德的房價漲幅區間預計分別為7-11%和6-10%。
同樣，回顧一下既往預測成績。
和其他機構在房價建模中提到新冠疫情的因素不同，SQM建模的因素採用的經濟衰退，即現金利率降至零、QE開始啟動、政府採取刺激措施等。
在這種情況下，SQM預測房價可能上漲3％或下跌1％，事實證明這是準確的。
5
專業評論員Joey：準確
如果要談到預測準確的專家，《澳大利亞金融評論報》 專欄作家克里斯托弗·喬伊（Christopher Joye）在去年的4月24日寫道，「房價不太可能大幅下跌」。
然而，在當時，絕大多數分析人士認為澳洲房價將出現暴跌。
在「中間情況下」，喬伊曾預測，獨棟屋房價在「在未來三到六個月內」持平，或者下跌最多5％，隨後將繼續恢復強勁的周期性上漲。
事實證明這位專業評論員的預測是對的。
6
看空失敗的機構
作為澳洲最大的房貸提供商，澳大利亞聯邦銀行（CBA）的預測顯得過於悲觀。
在去年4月中旬，澳大利亞聯邦銀行曾預測，住房價格將在6個月內下跌10%，12個月內下跌20%。其中，悉尼和墨爾本領跌。
整體而言，最悲觀的房價預測機構為Digital Finance Analytics。
這家金融數據分析公司的董事馬丁·諾斯（Martin North）曾在去年4月預測，因為失業率過高，房價暴跌30%-45%的概率高達六成。
結語
2021年樓市，牛市，熊市，還是平市？
您怎麼看？期待您的洞見！
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