來源：澳華財經在線
( 圖片來源：《澳華財經在線》)
ACB News《澳華財經在線》4月26日訊 隨著利率創新低和房源短缺，澳洲房產新一輪的繁榮態勢正在開場。
供應端乏力推動澳洲房市整體繁榮
目前看來，澳洲房地產供應端無法跟上日益高漲的房產需求，從長線趨勢來看，澳洲房產已釋放整體繁榮信號。
據澳大利亞統計局住宅審批數據，新住宅批准在2月份強勁反彈，私營部門住房的批准創下了歷史新高。
但與過去7年的水平相比，公寓審批量依然低迷。2月份不包括獨立房在內的私營部門住房的審批量比上年同期減少28.7%。（詳見本網早前報道《澳洲2月住房批准量和建築總價值雙雙實現破紀錄增長》）
圖片來源：ABS
房產存量不足導致市場供不應求，與此同時，首次購房者與投資者紛紛進入市場，推高各地房產價格。
據CoreLogic Hedonic房價指數，澳洲上月房價以32年來的最快速度攀升，全澳房價漲幅達2.8%，將全國住宅總價值推至7.9萬億澳元。（詳見本網早前報道《澳洲房價創下新高 多個首府城市實現連續月度增長》）
此外，CoreLogic數據顯示，拍賣數量正在走強，多數首府城市的成交率在80%左右，房屋的掛牌時間一般不到5周。
如果目前的增長率繼續下去，澳洲房市將迎來全面繁榮。一些經濟學家甚至預測，未來幾年房價將增長15%至20%。
另一方面，澳洲租金也在節節攀升，據Domain最新數據顯示，由於需求增加且庫存短缺，澳洲除墨爾本外所有首府城市的房屋租金均出現上漲。
數據表明，珀斯、阿德萊德、霍巴特、堪培拉和達爾文的整體租賃空置率均低於1%。3月布里斯班份的總體空置率為1.4%，悉尼的空置率小幅上升至3%，墨爾本的空置率則環比略降至4.6%。
在供不應求的市場條件下，布里斯班、阿德萊德和霍巴特的房屋和公寓的周租金目前已創下歷史新高。（詳見本網早前報道《澳洲2月住房批准量和建築總價值雙雙實現破紀錄增長》）
局部市場各有風向
在澳洲整體市場走高的前提下，其局部市場卻並非全部表現亮眼。在整體繁榮之下仍有暗面，局部市場的走向仍需要時間、市場及政策等因素來給出答案。
1．寫字樓市場
過去一段時間來，澳大利亞的商業寫字樓市場因受疫情打擊整體疲軟。但出人意料的是，澳洲最大寫字樓業主德克斯（Dexus）上半年的業績強於預期。
據澳洲最大寫字樓業主德克斯（Dexus）稱，該公司正在擴大其靈活空間提供規模，以促使更多租戶簽訂合同，儘管目前寫字樓成交租期較短，但Dexus稱寫字樓的疲弱周期已經行至中路。 「澳洲年底的商業信心高於過去7年來的平均水平。這是未來1-2年寫字樓需求走向復甦的跡象之一。」
目前在澳洲歷史低利率的環境下，Dexus也正在持有更多的寫字樓資產。該寫字樓投資巨頭正與其合資夥伴Frasers Property Australia在悉尼中央車站外推進25億澳元的雙塔樓開發項目。
當前的疫情仍給寫字樓蒙上一層不確定的市場疑雲，寫字樓及其商業模式的長期前景仍有待定論。
Jefferies分析師Sholto Maconochie表示，2021年居家辦公趨勢講給寫字樓市場帶來逆風，：「澳洲寫字樓業主普遍預計，在悉尼2020年約下降15%的基礎上，寫字樓入住率將進一步下降，有效租金將下降5%至10%。」。
2．住宅市場
儘管受到外來移民減少衝擊，澳洲住宅地產價格卻在一路飆升。
據CoreLogic數據顯示，3月澳洲住宅的總價值達到7.9萬億澳元，是澳洲商業地產價值的五倍多。
今年一季度，澳洲首府城市房價中值較2017年的市場峰值上漲5.6%，其中悉尼、墨爾本、布里斯班、阿德萊德、堪培拉和霍巴特六個首府城市的房價創下歷史新高。
悉尼目前房價中值為92.8萬澳元，相比其2017年的房價高點增幅為2.6%。墨爾本房價中值為72.66萬澳元，相比其2020年3月的房價高點增幅為0.7%。布里斯班目前比12個月前的峰值高出6.5%，阿德萊德比2020年5月的峰值高出7.7%，霍巴特比2020年2月的峰值高出12.2%。
圖片來源：CoreLogic
據分析師認為，投資者對住宅市場滿懷信心，並尋求利用創紀錄低點的信貸，住宅市場可能進一步走高。
3 . 工業地產
相比更易受到監管和政策變革影響的住宅市場，工業資產和物流資產將繼續吸引更多投資。工業地產的年化回報率從2019年的11.5%升至去年的13.9%，成為MSCI澳大利亞年度房地產指數中表現最為強勁的板塊。（詳見本網早前報道《2020年澳洲商業地產逆勢發展 工業和醫療地產成明星資產》）
圖片來源：MSCI
隨著電子商務的範圍及複雜程度的增長，以及傳統零售商調整其供應鏈以滿足消費者不斷變化的需求，對工業地產的需求將不斷增長。
澳洲歷史最悠久的房地產投資信託基金（REIT）GPT一直在加大其工業地產份額，其工業投資組合的價值在三年內翻了一番，達到30億澳元，並有繼續擴張的趨勢，其目標是將物流業佔總投資組合20%的比重提高到三分之一。
4 . 公寓市場
澳洲目前的公寓市場整體呈現疲軟態勢，但有專家稱公寓市場在未來十年將步入低供應周期。數據顯示，在整個澳大利亞東海岸，2022年計劃建設完成公寓數量僅2萬套，較2019年5萬套的公寓竣工數相形見絀。
預計與2016年的峰值相比，明年墨爾本的新公寓竣工量將下降55%，悉尼的新公寓竣工量將下降65%，布里斯班的新公寓竣工量將下降80%。
新供應的缺乏對公寓投資者來說是個好消息，供應短缺將推動公寓銷售價格中值上升。
悉尼、墨爾本和布里斯班的總體住宅空置率在疫情之前便低於4%，反映出澳大利亞住房供應不足和持續強勁的基本需求之間的不平衡。
回看25年來的獨立房和公寓價格趨勢，房價每5到7年就會翻一番。
儘管在澳洲東海岸因疫情實施了限制措施，但公寓價格總體上保持彈性，墨爾本的公寓價格在2020年上漲了2.5%，悉尼上漲了0.2%，布里斯班則上漲了3.8%。
隨著墨爾本新的需求釋放，但新增供應無法跟上，公寓價格開始加速或許只是一個時間問題。
千禧一代對城市生活的偏好、工人重返城市及邊境開放帶來的海外人口增長，均是公寓市場後續發力的有力助推器。公寓市場是否能長遠發力尚待時間檢驗。
海外投資入場 中國市場投資情緒改善
儘管有些局部市場形勢仍不明朗，但澳洲目前房地產的大熱趨勢迅速吸引了海外投資的目光。據珀斯南部一位房地產經紀人Karen Firth稱，其它州和海外買家正在該市進行隔離，尋找投資機會。
房產代理機構表示，儘管投資房的借貸利率高於自住房，貸款條件也更為苛刻，但投資者依然在涌回市場。
據Karen Firth所在的代理機構，過去一個季度來，投資者已增加一倍多，季度銷售占其總銷售額的20%左右。
反觀悉尼和墨爾本市場，投資者也紛紛回歸。
在悉尼，房地產公司Ray White的董事Shaun Stoker表示，近期約有40%的銷售均為投資房交易，而去年同期投資方交易幾乎為零。
澳大利亞統計局（ABS）數據顯示，今年2月，投資房貸款增長4.5%，至約70億澳元，為2018年2月以來的最高水平，除塔斯馬尼亞州外，所有州都出現了增長。
中國作為澳洲較大的海外投資來源，因受到限制影響在澳房產投資逐年減少。
據澳大利亞外商投資評審委員會數據顯示，中國內地市場對澳商業和住宅房地產投資已從2015-16年的319億澳元的峰值大幅下降到2018-19年的61億澳元。
但澳洲分析人士稱，有跡象表明中國投資情緒有所改善，去年4月的房產問詢數量激增，因為澳大利亞被視為「妥善管理大流行」的國家，投資得到「保護」。此後，邊境限制和澳中貿易關係影響了外國投資水平。
不過，據Juwai IQI Holdings的亞洲投資報告顯示，亞洲對澳大利亞住宅地產的投資預計將在2021年下半年恢復增長，2021年中國投資者的受中澳貿易關係及宏觀經濟逆風影響，投資將趨於溫和。但總體海外投資到2022年底應該達到疫情前的水平。
政策環境及投資趨勢
在澳洲房產增長強勁的背景下，政府調控或是投資者們的「逆風」隱憂。對此，澳央行（RBA）暗示，澳洲房價正處於密切監控之下，並警告稱，歷史低利率和不斷上漲的資產價格確實造成了過度借貸的風險。
在澳央行4月9日發布的報告中，澳央行稱房市熱在全球其它相似經濟體中同樣存在，房地產繁榮已然成為一個全球性問題。該行指出，近幾個月來，英國、挪威、瑞典和美國、加拿大、紐西蘭的房價年增長率分別為5%、15%、20%、30%和40%。
而根據CoreLogic的全國房價指數，澳洲房價3月份上漲了2.8%，為1988年以來的最快速度，推動房價在今年前三個月上漲了5.4%。
央行警告稱，貸款標準的任何下降都將加劇住房價格下降和家庭收入下降，進而給金融穩定性帶來風險。但澳洲尚無該類跡象。
此前澳大利亞審慎監管局（APRA同樣稱，儘管房地產價格和拍賣成交率分別創下最大月度增幅和三年新高水平，但此次房產熱主要由首次購房者推動，目前尚無證據表明貸款標準已經惡化，因此該監管機構尚未準備好乾預房地產市場。（詳見本網早前報道《APRA：正監控貸款市場各項指標 目前尚無干預房地產市場必要》）。
此外，根據澳央行（RBA）4月6日聲明，該行將維持基準利率和3年期國債收益率0.1%不變，同時重申了2024年以前不會加息的立場。（詳見本網早前報道《RBA宣布4月按息不動 重申2024年以前不考慮加息》）。
澳洲目前市場購買主力仍為首次購房者。如果低息環境繼續延長，則市場熱情也將延時，澳洲房市的饕餮盛宴，或許才剛剛開始。
【小編貼士：】手機端閱讀時，點擊文章頁面左上Logo即可返回首頁閱讀。祝讀者朋友天天健康、開心！工作投資順利。
免責聲明：本文為財經觀察評論，不構成任何投資建議，交易操作或投資決定請詢問專業人士。
( 鄭重聲明：ACB News《澳華財經在線》對標註為原創的文章保留全部著作許可權，任何形式轉載請標註出處。)
房地產利率房源寫字樓住宅工業地產公寓疫情海外投資經濟RBA
*以上內容轉載自澳華財經在線，FindAus對內容或做細微刪改，不代表本網站贊同其觀點和對其真實性負責。
from 澳洲房產 – 澳洲新聞網 https://ift.tt/3vb7OlA
via IFTTT
沒有留言:
發佈留言