來源：澳華財經在線
( 圖片來源：《澳華財經在線》)
ACB News《澳華財經在線》4月27日訊 最新數據顯示，上周末，悉尼和墨爾本的拍賣清盤率略有下降，房價增速也有所放緩。CoreLogic的研究總監Tim Lawless認為房市增長速度放緩的初步跡象已經顯現。（詳見《購房熱出現降溫跡象 悉墨房產拍賣清盤率下滑》）
抵押貸款利率處於歷史低位，遠程工作的興起給澳洲人在居住地上提供了更大的靈活性。由於需求旺盛而供給不足，房價一直在飆升。在低利率和良好回報前景的誘惑下，投資者對房市的熱情不會輕易熄滅。（詳見《房市雙速行進，投資者正在悄悄「異動」》）
最近，就連一些未曾涉足過房產投資的新手也非常關注房市的動向，希望藉助這輪房產熱在投資的階梯上晉級。
不可否認的是，現在澳洲房市中的誘惑太大了，每周都會有某套房產在幾個月的時間就價格飛升幾十萬澳元的故事，著實反映了房產市場上的誘惑之大。
不過，雖然許多投資者一開始就打算在房地產領域大展拳腳，但只有少數人能夠通過房產投資創造可觀的財富。如上所說，房地產市場可能開啟了一個小拐點，隨著市場進入房地產周期的下一個階段，將有比以往更多的陷阱和隱患。對於房產投資者經常犯一些基本的錯誤，本文做一梳理總結，以饗讀者。
1. 感情勝於理智
在買自住房時，大約購房者的決定中，有90%的都是基於情感的，只有10%是基於邏輯。
這是可以理解的，因為家是你的避風港，是家人朝夕牽挂的住所。
然而，當涉及到投資時，讓感情主導決策是一個常見的陷阱，應不惜一切代價避免。讓你的感情影響你的判斷，意味著你更有可能在購買時過度投資，而不是為你的投資目標談判出最佳價格和結果。
房產投資新手應該學會分析房產的投資價值。比如，當地的人口統計是怎樣的？這是否能帶來你所要求的資本收益和回報？
這處房產是否處於吸引優質租戶的最佳位置？目標租戶是能夠負擔得起多年來不斷增長的租金的人，還是那些財務狀況比較脆弱的租戶？
它能否吸引長期維持房地產價格的自住者？
畢竟歸根到底，投資是關於經濟而不是感情。
2. 要麼太衝動，要麼太猶豫
剛起步的房地產投資者有兩個最常見的特徵，即要麼過於衝動，要麼過於謹慎。
第一種情況是過於著急。他們參加了一個講座，就趁熱打鐵購買了講座上大力推介的房產，而沒有仔細考慮投資前景。當這次投資沒有讓他們一夜暴富時，他們就失去了信心，說房地產投資不適合自己。
第二種是拖延症。他們參加每一個講座，閱讀所有的書，聽所有的房地產播客，看所有的視頻，但最終卻被信息所淹沒，無法行動。
前一種人有時可以從他們的錯誤中學習，努力追求投資成功，但後者卻永遠無法克服他們的恐懼。
許多投資者都想知道現在是否是購房的好時機，或者是否應該等待市場見底。然而預測周期這種事，即使是專家也會出錯!
當然，許多理財顧問都會告訴你，投資的時機非常重要，這意味著你必須知道何時購買，何時出售。時機當然是至關重要的，如果踩對了時機，低買高賣，就能賺錢。而如果時機不對，投資就會一敗塗地。
3. 短期投機
許多初涉房地產的投資者都希望能在一夜之間成為百萬富翁。他們認為房產可以快速解決他們的財務問題，但事實是在房地產中尋求短期收益更多的是投機而不是戰略投資。
事實上，大多數房地產投資者需要20到30年的時間來建立一個安全的足夠大的資產基礎，以使他們獲得財務自由。
換句話說，這不是買一兩處房產，靠現金流生活那麼簡單。而且，購買房產然後轉手賣掉以賺取短期利潤，這絕對是不可靠的。大多數這樣的房產投資都賺不到錢。
房地產投資需要時間，然後還有諸多費用，包括資本利得稅。
有些人可能認為這是房產投資的一個缺點，但其實這是一個優點；因為房產是一種我們都需要的成熟商品，它有經得起考驗的能力，可以通過複利的力量提供穩定、長期的收益。
換句話說，你用一個房產中獲得的收益來撬動另一個房產，然後用你從這兩個房產中獲得的綜合收益，購買更多的房產來增加你的投資組合。
更好的是，你可以用別人的錢（貸款）來做這件事。沒有其它投資能讓你如此成功地做到這一點。
看看在過去的25年裡，澳洲房市的變化。全國的獨立屋價格中位數上升了412%，即459,900澳元。
25年前，全澳的獨立屋價格中位數僅為111,524澳元，單元房價格中位數略高，為123,840澳元。
自1993年以來，獨立屋和單元房價格中位數分別上漲了412%和316%，讓房主們的財富翻了好幾番。
過去25年的資本收益，相當於獨立屋的年增長率為6.8%，單元房的年增長率為5.9%。
全澳獨立屋和單元房價格中位數
來源：CoreLogic
但是，需要注意的是，長期的年資本收益率在各首府城市中是不同的。阿德萊德和布里斯班的獨立屋價格年增長率為5.9%，墨爾本則為8.1%。單元房市場中，年增長率從達爾文的4.1%到墨爾本的6.6%不等。
悉尼房產市場脫穎而出，在過去的25年裡，獨立屋和單元房價格的年均增長分別為34,426澳元和23,594澳元。
25年澳洲房價變化
房價的前景如何？
雖然過去並不總是對未來的最佳預測，但過去的漲幅是一個值得參考的基準。如果房產價格以過去25年的速度上漲，那麼到2043年，澳洲的獨立屋中位價將達到290萬澳元，單元房中位價達到215萬澳元。
悉尼和墨爾本的獨立屋中價將分別達到635萬澳元和582萬澳元，單元房中位價分別達到347萬澳元和285萬澳元。
最後引用多年前一個大投資家的話來結束，買的好才能賣的好。這句話適用於任何投資。願以上三點能對投資者們有所啟發，規劃好自己的投資之路。
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