來源：澳洲財經見聞
最近，不少朋友感嘆：這屆年輕人，真的難！
論財富，相比自己的父輩，平均而言，千禧一代至少要少12倍。
當財富更少、房價更貴、收入更難上漲的當下，年輕人是否能夠超越自己的父輩呢？
答案肯定是，有的。
例如，有人炒幣掙錢，有人炒鞋掙錢……。
相對上述種種，對於很多人而言，買房可能是最容易的一條致富途徑，尤其是最近澳洲房價暴漲。
不過，大漲之下，並不一定都經得起細看，比如說某些地區的公寓。
01、冰火兩重天
無論是在澳洲，還是在中國，無論是在北上廣、還是在悉尼、墨爾本、布里斯班，房子一定是個高頻詞。
無論是普通老百姓，還是超級富豪，房子一定是標配。
但是，選對房子絕對是個技術活。
一組數據顯示，全澳範圍內，獨棟屋房價整體以32年來的最快上漲，但是，在供過於求的公寓市場，則基本上是一潭死水。
過去一年，這些城市的公寓不如預期，依舊未能實現疫情后的復甦，包括悉尼和墨爾本的多個地區。
以Parramatta為例，根據CoreLogic提供的數據，當地公寓中位價在過去的一年內下跌了3%（至574,963澳元）。
絕對跌幅看著不大，但是，所謂沒有對比，就沒有傷害。同期，全澳整體公寓上漲了2.3%，達到547,543澳元。
獨棟屋中位價則上漲了7.4%，達到643,203澳元。此外，受益於遠程辦公驅動，一些非首府地區的獨棟屋上漲了11.7%。
具體而言，這些城市公寓之所以不如預期，都存在一些共同點，包括過度依賴海外留學生和移民；先前公寓項目批得太快，導致市場暫時無法吸收；一些樓盤在質量、配套方面差強人意……
其中，在悉尼和墨爾本而言，第一個因素——人口的佔比相對較大。
在疫情爆發之前，入境澳洲的海外人士中，63%的人都會流向悉尼和墨爾本兩個城市。但是，國境關閉對這些地區的需求造成了比較大的衝擊。
以下為悉尼和墨爾本在過去一年下跌比較多的一些地區。
就布里斯班而言，第二個因素則佔比相對更大，下跌比較多的地區包括:南布里斯班、市區，跌幅超過8%。
02、有人歡喜，有人愁
對於公寓不漲反跌，立場不同，自然看法不同。
買了這些地區公寓的人自然是不高興的。畢竟，誰買房都是奔著升值、或者租金收入去的，結果是房子不如預期，自己還要背負持有成本（稅費、房貸……）。
例如，Domain最新數據顯示，墨爾本內城區公寓遭受的衝擊最大，在下跌110澳元后，租金現已回落至2010年的水平。
現在，墨爾本成為全澳第二大最具租房可負擔性的首府城市，僅次於阿德萊德，與珀斯相當。
悉尼的租房市場也早已丟掉了「租房最貴的城市」的稱號，近期的公寓租賃市場也是「一軟再軟」。
不過，對於那些之前因為房價太貴，一直無法成功買房的人群（尤其是剛需）而言，公寓的下跌給他們提供了一個難得的「上車」的機會。
伊恩夫婦就屬於其中之一，兩人奮鬥了很多年，終於實現了在「悉尼安家」的夢想。
在接受記者採訪時，兩人表示：「如果在6-12個月之前購買現在買到的這套房產，價格至少高出5-10%。」
像很多澳洲本土的年輕夫婦一樣，他們已經租房居住很多年了，在悉尼靠近Parramatta的地區一直未能找到符合預算的房產。
對於兩人而言，新冠疫情並不是危機，而是買房的「契機」。在缺乏投資者和人員流動的情況下，兩人順利以低價搶到了一處房產。
像伊恩夫婦這樣，並不是依靠公寓來投資，並且不買房就得掏租金的剛需一族而言，眼下的公寓市場的確是一個不錯的選擇。
03、未來怎麼走？
在房產投資的世界里，有一句經典名言：「長期看人口、中期看土地、短期看金融」。
這句話是對多個住房市場周期的總結。
有人說，這句話可以說是，澳洲、美國等發達經濟體、以及中國等發展中經濟體房產市場的「基因密碼」。
就本次房價大幅上漲的過程中，金融信貸就是最主要的推手。
一位業內人士說道：「感覺錢多的沒地放，都進樓市了。」不過，隨著各項疫情補貼的逐步取消，監管機構開始關注市場信貸情況，短期驅動因素開始受到一定程度的抑制。
值得注意的是，在樓價大幅上漲，引發市場投機情緒高漲的時候，一些值得警惕的信號已經出現。
截至4月24日一周，拍賣清空率年內首次跌破80%，提示住房市場可能開始逐步降溫。
CoreLogic的最新數據顯示，當周的拍賣成交量和清空率均低於前值。首府城市共計有2041套住房進行拍賣，拍賣清空率錄得78.5%。
研究主管Eliza Owen表示，拍賣清空率暗示，住房市場的泡沫可能開始破裂。
他說：「3月份單月的房價漲幅就高達2.8%，這樣的增幅顯然無法持續。」
「當房價上漲到一個臨界點，買的起的人就會相應減少。受可負擔性限制，漲幅自然會開始放緩。另外，當房價變得更貴時，人們的購買的意願也會有所降低。」
不過，該機構指出，房價上漲速度的「見頂」並不等於房價「見頂」。
最有可能的一種情況是，房價依舊會上漲，只是接下來，會漲的慢一些。
這一結論也得到了近一個世紀數據的支持。不過，在提供這個數據的時候，首先聲明的還是「選對房產」。
結 語
澳交所的一份報告顯示，在過去一個世紀以來，澳洲的藍籌房產長期回報率一直保持在年均6.8％的水平。
所謂的藍籌房產指的是：「需求旺盛、供應有限、出租空置率低、未來人口預計增長強勁、位於澳洲主要市區的房產。」
這個長期增長率僅僅是房產的年均升值幅度，還不包括出租收益。加上出租收益，長期的年均收益在9.8%左右。
考慮到，澳洲絕大多數人買房一般也是按揭買房，槓桿一般在4-5倍左右。因此，從長期收益率來看，房產仍具備不錯的投資屬性。
不過，還是那句老話，選對房子最重要。
*以上內容轉載自澳洲財經見聞，指點山河對內容或做細微刪改，不代表本網站贊同其觀點和對其真實性負責。
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