來源：世界頭號
澳洲房產長租VS短租,哪個才是墨爾本房產投資的趨勢呢？隨著悉尼房產買賣市場一次又一次吹響衝鋒的號角，房子和土地，在躁動不安的投資者眼中，似乎變成了抵禦通脹和風險的絕佳手段。相信在2020年之後，全球各地的高流通性和高聯繫度，讓這個世界更加緊密的同時也變得更加脆弱。這也不得不讓房產投資者在購房選擇時，重新思考房子在未來的盈利方式，長租，還是短租？而在疫情的X光下，長租和短租兩個市場的對照組實驗，向我們揭露了二者很多以前被忽略的信息，也讓我們重新認識了兩種投資方式截然不同的特性。
長租市場特性：均勻式正態分佈
對於長租市場來說，在疫情最嚴重的時候，整個市場都受到了「一視同仁」的打擊。不管房子是在悉尼的東西南北哪個方向，是內城區還是郊外，商務區還是生活區，在疫情的鐵拳下表現出了雨露均沾式的糟糕。各種類型的長租房產都受到了較為均勻一致的打擊，受到極大或者極小打擊的房產很少。因此，長租市場也展現出了一定的彈性和適應性，即使在最糟糕的幾個月，房東們也勉強能夠維持保底的收入，並且隨著疫情的控制，很多地區迅速的回暖。悉尼和墨爾本雖然恢復緩慢，但大部分房東也逐漸接受了目前低租金低回報的市場，也完全有能力靠低收益來撐過這段低迷的時期，不會有致命性的威脅。
短租市場特性：兩級化分佈
對於短租市場來說，在疫情的打擊下，卻展現出了「朱門酒肉臭，路有凍死骨」類似的兩極化分佈。那些疫情前收益就非常高的房子除了在最嚴重的4，5月份封城封州期間受到一些打擊，其餘時間並沒有受到太大影響，相信大家通過新聞也看到了，有的房東還在此期間收益屢創新高，藉此機會狠狠的大賺一筆。而很多疫情前收益普通或者不太好的房子，則沒有了任何一絲的生存空間。在疫情期間收益直接清零，乾脆退出了短租市場，轉向長租。要麼暴富，要麼退出，整個短租市場出現了旱的旱死，澇的澇死的怪異情形。
長租市場均勻性的原因
那麼長短租，都是租賃行業，為什麼會展現出以上兩種截然不同的市場特性呢？對於長租市場來說，在不考慮政治，經濟等宏觀因素的影響下，只看微觀市場上的供求關係，房子的地理位置占絕對的主導因素，不管是對於哪種租客群體，學生還是上班族，首要考慮的通常都是房子的位置。房子收益好不好，很大程度取決於房子的地理位置好不好。同一區域的同類型房子，價格不會浮動太大。而長租的租客，不管學生還是上班族，90%以上租房子的原因無非就是為了長期在某個地方生活。以上的理論假設為基礎進行簡單建模，可以得出：
Y代表了房屋租金收益，由兩個維度決定，一是房屋本身條件，二是市場客戶群。其中X代表了房屋本身的條件類因素，比如：地理位置，房間裝修，家居布置等等，Z代表了主要盈利來源的客戶群，比如國際遊客，國內遊客等。α和β分別代表了收益Y對X因子和Z因子各自的彈性係數。在此模型中，地理位置和長租租客群以外的其他因素則忽略不計。
可以看出，不管是房屋本身條件，還是目標客戶群，影響長租收益的因子相對單一，在X類因素中只需要考慮地理位置，在Z類因素中只需要考慮以某地區長期生活為目的的租客群。那麼一旦這兩個變數受到影響，那麼對收益的影響則也是巨大的，因為收益只由這兩個因素構成。
不幸的是，在此次疫情中，恰恰就是這兩個因素受到了非常大的打擊。隨著留學生無法進入澳洲，服務業的暫停營業，甚至倒閉，在家遠程工作的逐漸普及，傳統的X因子：地理位置，會受到很大打擊。以往的學區房，近商務圈的房子，在此時會變得雞肋。
人們不願再為所謂傳統地理位置優勢而付出溢價，反而傾向於郊區等以往地理優勢較差的地區，整體呈現去中心化趨勢。而Z因子：以往為了工作或學業需要在某地區長期租房的租客群，也一度因為留學生驟減，疫情期間失業率上升而大打折扣。
因此，相對單一的收益因素，也就導致了在疫情下，相對均勻一致的市場表現。即長租市場的大部分房東都會因為這兩個因素表現不好而遭受到收益的降低。但由於長租住房是剛需，那麼儘管市場表現不好，依然會由一定的保底收益，並不會對長租房東造成致命性打擊，僅僅是會使起收益降低。
短租市場兩極化分佈的原因
在短租市場，從微觀的供求關係來看，房子的收益則不再僅僅取決於地理位置。房子的內部結構，家居的美觀和舒適度，設備的齊全性，窗外的景色，甚至Airbnb上的好評，都佔了相當大的比重。因此短租的收益建模公式，相對來說就很多元化了，可以簡單表現為：
可以看出，在短租收益的函數中，X因子可以有很多個，包括地理位置，房子的內部結構，家居的美觀和舒適度，設備的齊全性，窗外的景色等。Z因子也可以有多個，比如「國際旅遊租客群體」，」國內旅遊租客群體「，」國內商務出差租客群體「，」疫情期間隔離人群群體「等等等等。由於太多影響短租收益的變數因子，因此，儘管某單一Z因子：「國際旅遊租客群」這一變數減少，也不一定會對整體收益造成太大的影響。
這也就很好的解釋了為什麼短租市場在疫情下兩極化分佈的現象：對於那些在疫情前就已經收益非常好的房子來說，他們的高額收益來源於多因子的共同作用。
這些房子的位置，房屋結構，家居美觀舒適度，房子視野，設備，提供的服務等各方面因素都非常的好。儘管疫情后，「以旅遊為目的的國際租客群」這一個單項Z因子幾乎完全丟失，但其他因子並沒有受到太大影響，依然能夠給房屋帶來收益。
甚至會因為要消化掉本屬於國外市場的澳洲遊客，跨州旅行的興起，疫情隔離人員的住房需要等因素而獲利更多。其次，高端的短租房產並不過分依賴於國際高消費遊客，澳洲本國境內的高消費遊客足以支撐起高端短租房產的收益。並且由於短租本身具有服務業和房產業的二重性，使得短租房在不能夠靠房產性質獲得足夠的收益時，依然可以通過服務性質獲得收益。
對於那些疫情前收益一般或者較差的房子來說，在疫情前可能就是靠著澳洲旅游業的火熱和短租市場的興起，僅僅靠著「國際旅遊租客群」這一個單項Z因子來獲得收益；而其他因子比如位置，房屋結構，家居環境，視野景色等並不是很好，甚至不如一般的長租房，不能夠靠這些條件來帶來額外收益。
那麼國境一旦封鎖，唯一的獲利因素——「以旅遊為目的的國際租客群」也被斷絕，那麼這類短租房將會受到致命性的打擊，沒有任何迴旋餘地，直接退出短租市場，因此在疫情下無法生存。
「總結」簡而言之，悉尼長租市場投資特點就是如下幾點：1.個體長租房產的收益表現與整個長租市場的表現關聯較大。整體市場好，房產回報就偏好，整體市場差，房產回報就偏差，不太可能存在許多逆市而行的情況，更適合被動型投資者。
2.由於長租住房是剛需，所以未來即使發生小概率事件，收益也只會在相對較小範圍內進行上下波動，因此長租相比短租，投資風險相對小，收益也較小，適合求穩，只要求市場平均回報即可的投資者。
而短租市場的投資特點則是：1.個體短租房產的收益表現與整個短租市場的表現關聯較小，存在大量主動投資操作空間，有很多遠超市場平均回報，甚至逆市而行的機會。更適合主動投資者。
2.整體投資風險相對較大，但是如果在投資房產時就選擇了非常適合短租的房產，並且精心打造過，那麼即使有疫情的影響，收益回報也將是非常可觀的。適合對當前市場回報非常不滿意，追求高收益，也願意為之投入額外精力的房產投資者。
3.高端短租市場可以定位為重奢市場，而就如同很多重奢產品一樣，幾百萬的名車和手錶，它們的消費市場並不會因為疫情而大打折扣。
相信這些疫情下展現出來的兩種市場的特性，會讓房產投資者在購買房產時就必須要思考的事情多了幾個維度。
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