來源：澳財
復活節前的澳大利亞房地產的火熱程度可以用「誇張」來形容。
3月27-28日周末，位於悉尼Woollahra的一套豪宅吸引了多達14名競標人，最終以600萬澳幣成交，高出底價近150萬澳幣。
同期，在墨爾本Brighton一套三居室獨棟屋的拍賣過程中，最終買家以高達518萬澳幣擊敗其他三位潛在競爭買家，遠高於底價400萬澳幣。
以高出拍賣底價30%左右的價格成交，在悉尼和墨爾本的一些區域近期幾乎成了常態。連代理這些房屋拍賣的中介都不得不表示，「市場真瘋狂」。
房價也在這種「瘋狂」的搶購潮中，節節攀升，3月澳大利亞全國房價指數上漲2.8個百分點，房地產數據機構CoreLogic驚呼：澳大利亞房價正以32年以來最快速度增長。
以至於，前不久還表示對房地產市場「不擔心」的澳聯儲（RBA）行長菲利普·洛（Philip Lowe）已經改變說辭，說央行將「小心謹慎地（carefully）」檢測住房貸款趨勢。用詞的微妙變化，足見房價如此增長，已經超出了央行的預期。
不僅僅是央行，現在很多投資者雖然蠢蠢欲動，又憂心忡忡，他們共同的問題是：這房價會一直這麼漲下去嗎？
對於沒有房產的人而言，更是擔心：是否會越來越買不起房？
市場「發瘋」的原因到底是什麼？
已經有大量房產和金融機構上調了對澳大利亞房價的預期。比如澳新銀行（ANZ）的經濟學家前不久就將2021年全國房價增長上調至17%。其中漲幅最高的是悉尼市場，將飆升19%，墨爾本房價也預計將上漲16%。
我們在過去多次提到，較快的經濟復甦速度和創紀錄的低利率，加上疫情時期累積的高家庭儲蓄，給房地產市場的蓬勃創造了條件。
也有人說，近期這波房價飆升，還因為房屋供給量減少。
可實際上，「量價齊漲」這個股市專業名詞成了澳大利亞房地產市場當前的寫照。
在復活節前，全澳（包括城市和遠郊地區）參与拍賣的3800套住房中，84%拍賣成交，創三年新高。更值得注意的是，相較2019年復活節前的一周，悉尼和墨爾本兩大主要市場的上市拍賣房總數增加了30-50%。哪怕與2019年聖誕節前較為活躍的市場相比，近階段的房源數量也並不遜色。
博滿金資首席分析師魏睿昊指出，造成目前購房熱潮的一個主要原因是置換需求的增加。
由於疫情短時間還不能完全結束，許多企業仍保持了一定比例的在家辦公；而且人們對高密度的住宅，如高層公寓的通風問題仍有擔憂。這讓一些本身在人口高密度地區（如市中心）擁有房產的家庭和個人，開始考慮搬往人口低密度地區（如遠郊suburbs）。這就造成一些區域的獨立屋需求驟增。
當一個區域的房產熱門起來，購買者中就會出現了一種「擔心錯失良機」的情緒，賣房者則更容易坐地起價。而這個地區置換房的人，由於擔心找不到更好更合適的房源，於是乾脆選擇不賣熱門地區的房產。這一定程度減少了房屋流通量，給房價帶來進一步的上行壓力。
另外，由於澳大利亞兩大主要市場——悉尼和墨爾本在近10年中，住房供給有一些跟不上人口增長的腳步，實際上，長期存在剛需不能全部得到滿足的問題。只是在一些特定時期，如2018年全面收緊信貸、2020年新冠疫情等，因為外部原因造成住房購買量的減少，而導致房價下跌。但是，一旦外界因素消失，本身需求略大於供給的狀況意味著房價在較長周期內總體會有所上升。
房價飆升勢必拉大貧富差距
儘管澳大利亞的工資增長已經多年跑不過通脹，但是因為房價上漲，澳大利亞家庭的總財富已經被推高到了創紀錄的水平。
根據澳大利亞統計局（ABS）的數據，2020年下半年，全國住宅物業的價值飆升了超過4500億美元。房地產價格上漲和股市復甦共同導致家庭總財富在第四季增長了5010億澳元，這是自2009年12月以來的最大季度增長。
這意味著澳大利亞的家庭總財富（12萬億澳元）和人均財富（467,709澳元）均處於歷史最高水平。
魏睿昊表示，經過央行「大放水」，必然造成商品價格上漲。除了日常接觸的到消費品漲價外，像房地產這樣的投資品價格上漲也是必然趨勢。因為市場上的錢「越來越不值錢」。
而在這一過程中，原來就擁有住房等資產的人，財富的增值會更快。只靠薪水生活，沒有投資的人，其財富的累積確實很難趕超。
市場上工資的漲幅水平和通脹率相差無幾。即便今年真的出現通脹加劇，CPI指數也至多在3-5%，而如ANZ房地產的漲幅預期已經達到17%，其中的差距可見一斑。
不僅僅如此，哪怕同樣是擁有房產，傳統「富人區」房價的回升要高於一般的區域。
根據地產資訊公司Domain發布的報告，悉尼一些原本房價就高於全市中位數水平的地區，在整個2020年中房價漲幅要明顯高於房價低於中位數水平的地區。
因為前者的居民抗風險能力較強，較少在經濟低迷時期「拋售」房產以減輕經濟壓力。
此外，在魏睿昊看來，高收入家庭受到疫情影響較小，而當經濟復甦，他們就馬上能抓住房價上漲的機會。他們往往已有了自住房，更能利用金融槓桿——也就是銀行貸款，來購買投資房。當房價整體上漲時，擁有多套房產，資產總值增長自然也比較快。
JobKeeper結束，帶來市場拐點嗎？
由於政府的留職補貼JobKeeper在3月28日正式結束，最近有人擔心失業率可能會回升，低收入者會出現還不起貸款的情況，導致房市會面臨拐點。
儘管，近期房地產價格飆升，但住房債務與收入之比從12月的139.2微降至139，這是因為家庭收入的增長（1.2％）大於住房債務的增長（1％）。但統計局表示，收入的增長是由為應對新冠疫情而實施的政府財政補貼計劃（包括JobKeeper和JobSeeker）推動的。
全國失業率目前為5.8％，低於一月份的6.3％。超過80萬名澳大利亞人仍處於失業狀態，當然這個數字要低於去年7月的100萬。不過，財政部警告，在JobKeeper結束后，未來幾個月失業率會上升，有10至15萬人可能失業。
但是，魏睿昊對此並不太擔憂。他認為，目前有JobKeeper收入的人並非都沒有工作或者在停工，其中不少人已經在政策結束前找到了有持續收入的工作。
即便失業率會因為JobKeeper的結束短暫上升，但也會被逐漸「消化掉」。因為澳大利亞事實上正在面對勞動力短缺的問題，招工難現在已經成為企業所要解決的緊要問題。
魏睿昊認為，真正的房地產市場拐點會出現在：經濟復甦進一步好轉，失業率逐漸回到充分就業的情況下。
因為現在房地產市場的火爆，始終離不開低利率這一先決條件。一旦利率上升，還款壓力就會隨之增加。
此前我們也討論過，目前全球都有嚴重的通貨膨脹預期，儘管央行一再強調在2024年前不會加息，但任何決策都會隨著實際的經濟情況而改變。如果經濟回到疫情前的水平，國民生產總值（GDP）增速恢復，通脹水平真的高企，央行還是會「該出手時就出手」，不會抱定現在的承諾。
政府債券收益率的上升是抵押貸款利率提高的先兆，至少對於某些定期貸款而言。已經有銀行提高了4年期固定貸款利率。
此外，雖然目前澳聯儲和審慎管理局（APRA）都表示，並沒有要加緊房貸監管監管，但是隨著房價繼續推高，要求實行更嚴格的貸款規則的壓力越來越大，這可能會使某些借款人更難獲得信貸。
到底要不要現在買房
對於很多人關心的是否現在趕快入市的問題，魏睿昊表示，仍要視個人情況而定。
他堅持以往自己強調的原則，如果是有自住需求，在可負擔的條件下，「買房不存在太早的問題」。房地產作為投資品的價值要遠超消費品，更傾向於長期的價值增值。在10年甚至更長周期中，早一些投資更能為未來爭取到調整的空間。
然而，投資房則是另一個課題。魏睿昊表示，他的個人判斷這種房價瘋狂上漲的勢頭也許能維持一年左右，會將去年壓抑的市場需求釋放掉。但這種態勢不會一直維持下去。
在這樣的情況下，購買投資房並不見得是最優選擇。如果利息在一年或一年半以後增加0.5-1%，同時房租沒有太大增長（鑒於最近政府又出來了新的保護訪客的規定），現金流是否能得以保障就會成為問題。
因此，在有自住房的條件下，購買一到兩套投資房可以看作正常選擇，但如果將大比例的資金都投入進去，風險較大。不妨考慮其他的投資產品，建立更為均衡的投資組合。
把雞蛋放在不同的籃子里，是長期投資最基本的策略。
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