來源：澳洲房產大全
后疫情時代，人們很可能願意重新找回後院大宅的置業模式，小巧玲瓏的祖母房也很可能越來越成為房地產的寵兒。
還記得上個月澳洲頒布的聯邦預算方案嗎？其中提到的Granny Flat CGT exemption祖母房資本利得稅免稅的事情，大家還有印象是怎麼回事嗎？
現在讓我們重新回顧下這塊內容，更好的了解哪些是和祖母房有關的稅務政策和補貼政策。
什麼是祖母房？
一般而言，祖母房或者說次要居所，是和主要居所在同一地塊上緊挨或者分開，而且有自己的入口，浴室，廚房，洗衣房和起居空間等住宿設施齊全的房屋。
通常由市政廳或者認證機構進行認證，如果符合各州環境規劃政策要求的話則允許建造，不然則需要遞交專門的開發申請審批。
通常典型的要求如下，
和另一主要居所是關聯建造的，
和另一主要居所是在同一個地契上，
並且可以存在於另一主要居所內，或挨著，或分開狀態。
FY20-21 Federal Budget 中涉及的祖母房
根據今年聯邦預算中提出的建議，在某些情況下祖母房可以免稅。
該豁免將特別適用於與已簽訂正式書面安排協議的澳大利亞老年人和殘障人士。
莫里森政府通過針對有正式書面安排協議的祖母房提供有針對性的資本利得稅（CGT）豁免，以支持澳大利亞老年人和殘障人士及其家人。
當面對潛在的重大CGT稅收負擔時，家庭可能會選擇非正式安排。尤其出現家庭關係破裂時，這可能會帶來潛在的財務濫用和剝削的風險。
根據這項新的措施，為澳大利亞老年人或殘障人士提供住宿的祖母房有正式的書面安排協議時，它的創立、變更或終止發生則不受CGT影響。
該措施有望將於2021年7月1日生效，但須通過議會批准立法。
此更改僅適用於由於家庭關係或其他個人關係而簽訂的安排協議，不適用於商業租賃。
該措施與政府於2019年3月19日宣布的《國家應對虐待老年人的國家計劃》，稅務局對祖母房安排協議的審查以及《 2017年澳大利亞法律改革委員會報告：老年人虐待國家法律對策》相一致。
作為2020-21年預算的一部分，這將促進建築業，刺激對新住房的需求，並在經濟最需要的時候支持傳統的工作。
一般情況下祖母房和稅務的關係
您的房產是否免稅最終取決於您打算如何使用該祖母房。
如果您將其出租給親戚或朋友短住，可能不涉及商業行為。
如果您將祖母房出租給第三方，則其將被視為產生租金收入。
在這種情況下，您也將有權享受稅前抵扣。因此，如果您打算出租祖母房以產生收入，則應保留所有可扣減費用（貸款，維護和運營成本等）的記錄。
如果您是將祖母房出租給第三方，請注意，這意味著如果轉讓時產生增值，您的房產可能會部分徵收資本利得稅， 得從祖母房建房時起算。
資本利得稅一般是財產面積比例分攤計算的。例如，祖母房僅占整套全部居所的五分之一面積，那麼自建造該公寓以來，資本增值也按五分之一來衡量核算。
如果祖母房沒有全部用來產生租金收入，這種情況將變得更加複雜。在這種情況下，資本利得稅的核算則只和收入產生期間而相關。
如果您將祖母房安排給父母養老獨立居住，那麼可能會涉及父母用金錢或者其他財產給與子女作為交換條件。
這樣的情形下，父母可能因此要賣掉他們自己名下的房屋或者贈予這種權利，由此產生了另一種資本利得稅的情境。
預算方案中的祖母房和稅務的關係
修改後的政策決定意味著房主可以在其現有居所上建造一個祖母房，將其出租給其家人或與其有「私人關係」的人，並且可能不必為其出售繳納資本利得稅。具體細節還有待官方進一步公布。
規則的改變，主要是鼓勵家庭成員以正式書面形式作出安排，明確房東和房客的權利和責任，並幫助合法地保護居住在祖母房中的養老金領取者和殘障人士。
相應地，年長者支付租金給兒子或者女兒或者提前支付整筆費用，或者同意這種支付是可以繼承的。
「根據這項變化，大約有390萬退休人員和約400萬澳大利亞殘疾人有資格獲得這項豁免。」
祖母房和現有建房補助政策
建造一個祖母房公寓是一種大規模的翻新工程，有可能獲得政府6.8億澳幣的房屋建築商補貼。
該補貼將向符合條件的房主提供25,000澳幣補助，他們在裝修上的花費從15萬澳幣到75萬澳幣不等。而且，根據CoreLogic的分析，平均每間兩居室的祖母房公寓的建造成本約為20萬澳幣-恰好在該範圍內。
但是，要獲得25,000澳幣的建房補助資格，還需要解決其他標準。
要符合資格，申請補助金的個人收入必須少於$ 125,000，而一對夫婦的收入總額必須少於$ 200,000。
這筆補助不適用於在土地上開發價值超過750,000澳幣的房屋，而且正在裝修的房屋在建造前的市場價值不能超過150萬澳幣。
從2020年6月4日至12月31日簽訂的建築合同有資格獲得政府的房屋建築商補助金。授予的條件是必須在合同日期的三個月內開始施工。
居家養老還是養老院養老，將來總得做個選擇。
同在一個屋檐下，不同年代人的生活習慣、文化傳承都不一樣，所以能夠分開獨立居住是比較符合現代人的期望。
但祖母房的優勢在於挨得近，非常方便，又可以靈活利用。
因此，稅務政策的變化也在隨著時代的變遷而注入新的活力。
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