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墨爾本內城區公寓租金暴跌正在衝擊全國公寓投資者市場。
在地理位置優越的墨爾本內城區，2019年的公寓周租金約為415澳元，現在的掛牌租金價格約為每周300澳元，直降逾25%。自然而然，由於壞事傳千里，這些公寓的價值也在縮水，全國各地銀行在向購買公寓的投資者放貸時變得更加緊張。
但影響墨爾本公寓市場的特殊因素與悉尼和其他澳大利亞首府完全不同，後者的租金在小幅下跌后，現在又開始回升。
事實上，悉尼在房市繁榮時期設計的土地稅框架，如果學生們返回，現在可能會造成嚴重的公寓短缺，房租會螺旋上升。
近十年來，墨爾本成為世界第四大大學城，結合大量的土地和合理的規章制度，結果一股公寓樓建設熱潮正在興趣。繁榮時期開工較晚的項目現在已接近完工，因此，如果中國留學生回歸，他們將享有大量低成本的住宿，這與悉尼形成了鮮明對比。
在悉尼的房地產熱潮中，中國開發商為悉尼的土地支付了令人難以置信的價格，新州政府想要分一大杯羹，這是可以理解的。實際上，它實行了一種土地稅制度，意味著開發商和投資者要繳納15%的土地稅，這一比例大約是其他州的5倍。除此之外，還有世界上最麻煩、最容易延遲的開發審批流程。
最終，在蒙受了巨大損失(不僅僅是因為土地稅)后，中國開發商收拾行囊撤離。而且，所開發的公寓遠遠沒有接近墨爾本內城區的水平。
在悉尼，儘管許多人因為“通行距離長”壓力太大而返回市中心，但審批率和開工率卻大幅下降。而雖然留學生人數大幅減少，但悉尼的公寓租金現在已經開始上漲。
然而，獨立屋價值的增長速度比公寓要快，其增長勢頭是由自住業主推動的。
提供出租住房的投資者幾乎已經離開了大多數市場。由於利率高於自有住房利率，投資者難以從銀行獲得貸款，加之房地產價值上升導致收益率下降，投資者紛紛撤退。
這意味著，不僅在悉尼，在全國各地，包括墨爾本，租一套獨立屋變得非常困難。
這當然會迫使人們再次湧入市場買房，但一個龐大的租賃市場需要更高的租金才能吸引投資者回來。在除墨爾本外的每個首府城市的公寓中，我們都能夠看到租金上漲的趨勢開始出現。
新州的公寓一直背負著比獨立屋更高的稅收，但現在差距有望縮小，當局也準備提高投資者所有獨立屋的土地稅。再一次，高稅收是在繁榮時期徵收的，但政府將需要非常小心，不要犯公寓稅同樣的錯誤，當繁榮結束時還保留著稅收。
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