來源：澳房匯
超低利率一直非常有效地推動住房建築業的活動，即使是在疫情期間。圖:Paul Rovere
文: Karen Maley
現在市場普遍預期房價將出現兩位數的漲幅。那麼，為什麼央行行長沒有表現得更擔心呢?
那麼，央行行長Philip Lowe是否應該準備好進行干預，以阻止迫在眉睫的房價飆升?
越來越多的經濟學家認為房價將強勁上漲，潛在買家已經在為這種可能發生的情況做好準備。
西太平洋銀行墨爾本研究所房價預期指數繼去年12月躍升9.4%后，今年1月進一步攀升1.1%。
西太平洋銀行首席經濟學家Bill Evans預計，到2023年，全國房價將飆升15%，也就是說每年上漲約7.5%。
這與瑞銀(UBS)經濟學家George Tharenou的預期相符，他預計房價將按年上漲5%至10%。他補充稱，目前存在房價上漲10%以上的風險，「尤其是考慮到政府計劃廢除負責任貸款」。
當然，Lowe博士也會仔細研究央行自己的機密研究。該研究認為，如果近零的利率持續下去，房價可能會在三年內上漲30%。
2019年末，也就是疫情爆發前，央行的現金利率目標為0.75%。目前為0.1%。
根據央行去年11月發布的一份內部簡報，永久下調現金利率1個百分點，將在大約3年後使實際房價上漲30%。
但如果降息只屬暫時，那麼房價在3年內只會上漲10%。
這個研究結果並不會讓Lowe博士感到驚訝，因為他被很多人認為是全澳頭腦最清晰、思路最犀利敏捷的經濟思想家之一。
低利率推動房屋建造
去年12月，他在堪培拉的一個聯邦議會委員會指出，過去9個月，房地產市場出現了不同的走勢，許多鄉鎮地區市場的表現較首府城市為佳，獨立屋價格和公寓價格也出現了差異。
但是，他指出，「目前的趨勢似乎是房價在上漲，我們不應該感到驚訝，因為利率下跌確實意味著房價會上升。
「這是利率變化產生的相互影響，是傳導機制的一部分。」
現在，利率下跌主要有兩種方式加速房地產市場的活動，也會導致更高的就業增長和經濟活動。
首先，人們會利用較低的房貸費用來建造新房或翻新現有住房。
本周較早前發布的建築活動數據明顯證實了這一點。在2020年9月季度，私人獨立屋動工數量上升4.0%，比前一年同期高出7.3%。
也有越來越多人裝修房屋，9月季度用於裝修和添加裝置的支出大幅反彈。
但該季度的新動工公寓項目數量下降7.5%，為2012年以來的最低水平。
綜合計算，在截至9月的三個月里，總體住房動工量下降0.8%，但仍較前一年同期水平高3.5%。
這證明即使在疫情期間，超低利率也一直非常有效地促進了住房建築業的活動。
考慮到非住宅建築，尤其是辦公樓、短期住宿和酒店的動工數量下滑，低利率對住房建設的提振對維持經濟來說顯得更為重要。
當然，房價不斷上漲也構成重要的心理影響。這使很多人對自己的財務狀況更有信心，因此他們更願意花錢。
人口增長偏低
因此，Lowe博士正在考慮的問題是，我們是否正在接近這樣一個臨界點，就是很多人對房價即將回升充滿信心，因而會開始承擔過多風險。
潛在買家可能會因為擔心房價即將上漲而決定背上沉重的房貸，進而推高房價。
或者，他們也可能因為相信房價會不斷上漲，超出負擔能力也要買房。
不過，經濟前景的不確定性揮之不去，將繼續讓潛在買家對承擔過多債務感到不安。
儘管失業率在12月份降至6.6%，但仍遠高於疫情前的水平。高失業率和極其疲弱的工資增長，將對不斷上漲的房價起到抑制作用。
另一個抑制房價的因素是的人口增長率極低。
正如Lowe博士去年12月所說的那樣，「我們會看到一些表現非常強勁的地區，但在全澳來說，由於人口增長如此低，我認為房價不會大幅上漲。」
但Lowe博士明確表示，他正在密切關注房地產市場的走勢，並會留意房屋貸款機構和借款人會否不再謹慎行事，樂於承擔更多風險。
全國四大銀行坦率地承認，它們之間存在著激烈的競爭，以吸引高質量的自住買家借款人，因為房貸是銀行貸款業務中唯一增長的部分。
儘管投資者似乎再涉足住宅物業市場，但投資物業貸款仍停滯不前。
銀行不僅提供極低的房貸利率，尤其是固定利率貸款，而且還儘力縮短處理申請貸款的時間。貸款機構發現，如果審批時間太長，房貸經紀人會把他們的業務轉移到其他銀行。
不過，至少到目前為止，沒有跡象顯示銀行在放寬信貸標準，以提高利潤豐厚的房貸市場份額。
銀行家對他們在Hayne皇家委員會調查中遭受的羞辱仍記憶猶新。該委員會揭露他們過去的一些貸款失誤，所以他們應該不會大幅降低信貸標準。
不過，如果銀行家沒有從過去獲得教訓，Low博士表示，他將毫不猶豫地干預房地產市場。
去年12月，他預計，「鑒於銀行的謹慎態度以及人們對債務的態度轉變，將不會出現大批人湧進銀行，希望獲得90%至95%貸款額的情況」。
但他補充稱，「如果他們這樣做，那麼我們將不得不與銀行監管機構——澳大利亞金融監管局商討，看看是否應該對銀行採取一些控制措施。」
from 澳洲房產 – 澳洲新聞網 https://ift.tt/2Yab5TO
via IFTTT
沒有留言:
發佈留言