來源：澳華財經在線
( 圖片來源：《澳華財經在線》)
ACB News《澳華財經在線》5月1日訊 一樁離奇的土地交易案，牽出了一幕幕綿延數十年的爭鬥。有「澳大利亞下一個全球門戶」之稱的西悉尼機場，撬動了巨大的土地財富，也碾碎了土地財富的幻影。
去年9月，澳大利亞國家審計署（ANAO）發布了一份報告，抨擊聯邦基礎設施部（DOI）以10倍於市場價值的價格從一個億萬富翁家庭購買了西悉尼機場附近的一塊12.26公頃的三角形土地。審計署稱之為「重大和不尋常的交易」，「沒有進行適當的盡職調查」，「沒有達到道德標準」。（詳見《300萬土地以3000萬價格售出 悉尼新機場土地交易引發刑事調查》）
這塊被稱為「Leppington三角地」的土地是聯邦基礎設施部在2018年以2980萬澳元購買的。但審計署發現，基礎設施部僅在12個月內就對這塊土地的價值減記了將近90%，土地估值變為310萬澳元。
參議院的一個委員會一直在審查這筆交易。最近委員會已經聽取了公共誠信中心的主任傑弗里·沃森對該交易的看法。沃森告訴調查組，這筆交易的背後，要麼是嚴重瀆職，要麼是腐敗。他還說，該案件突出了建立一個聯邦反腐敗機構的必要性。
這塊三角地還只是圍繞西悉尼機場征地眾多紛爭的一角。圖紙上的一道規劃線，劃定了土地之間的「命運互換」，也割裂出平行世界之間的鴻溝。
空港城規劃「背面」
西悉尼機場擬落座于Badgerys Creek，距離市中心60公里車程，項目投資額380億澳元，預定於2026年建成開業，新機場包括一條3700米跑道加航站樓，可年運送乘客1000萬人次。
按照新州政府的說法：「空港城將建於澳大利亞最大的城市——悉尼——的邊緣，地處本州高速發展地區之一的悉尼西部，其地理位置具備戰略意義……空港城及機場周邊區域是政府優先考慮開發的對象……政府與私營企業將聯手建造一個特定用途空港城，竣工后可與世界各地成功開發的同類工程相媲美。」
來源：新州政府
機場代表著開發商和土地所有者的潛在財富，引發了規劃之爭。因為規劃就意味著重新衡量土地的價值。
Peter Srzich有一塊2公頃土地，這塊地上有一座房子，一些棚子和一些豬和羊。
它正對著價值53億澳元的Badgerys Creek西悉尼機場。與Peter土地毗鄰的是Leppington牧業公司，是澳大利亞最大的奶牛場之一，由羅恩和托尼·佩里奇兄弟所有。
然而一道簡單的鐵絲圍欄將兩個世界分割開來。
Leppington牧業公司將作為西悉尼「空港城」第一階段的開發用地。據規劃文件，此地將「成為澳大利亞的下一個全球門戶」。
Peter的土地離機場太近了，不能用作住房，但它也不在早期的空港城計劃中。這塊土地被指定為未來的「就業區」，但沒有人可以告訴Peter和他的鄰居這會是在什麼時候。
這意味著一些像Peter這樣的小業主發現他們的地產幾乎無法出售。
在這些小業主看來，機場規劃有利於大的土地所有者，因為他們有權力和金錢來大力遊說政府。
「我們是一粒灰塵，在計劃中並不重要。我們只是多餘的麻煩。」Peter說。
1990年，Peter和妻子在距離悉尼CBD 60公里處購買了他們的這塊產業。這對夫婦知道有一天，那附近會建一個機場，Peter甚至還記得90年代中期，在Badgerys Creek路上建起了第一個遊客中心。然後突然間，那個遊客中心看起來就像是廢棄了，六個月後，那座房子被拆掉了。
歷經幾屆政府，西悉尼機場的建設計劃都沒有進展。直到2014年4月澳洲前總理托尼·阿博特宣布西悉尼機場立項。
2018年，西部城市和空港城管理局成立，負責管理機場周圍的土地。這塊11200公頃的土地將成為20萬個就業機會的孕育地。
空港城有10個區域，被劃分為農業企業、環境和娛樂、企業、基礎設施等區域。還有部分土地是混合用途區，可用於居住和就業。
這片土地上，有2344名土地所有者。大多數人只擁有幾公頃的土地，他們對規劃的影響力是極為有限的。
Peter的土地，以及他的數百名鄰居，最初是農業企業區的一部分，但後來一切都變了。
2019年，規劃顯示他們的土地將成為「靈活就業」區，但不在第一開發階段。
2019年新州政府關於農業企業區可行性的報告指出，選擇土地的標準之一應該是「盡量減少土地所有者的數量」。計劃終版指出，高密度的就業區及其「相關的大型、非零散土地 」將被優先考慮。
報告中說，如果土地所有者聯合起來一起談判出售，就有可能開發多個地塊。
因此，Peter與250個鄰居聯合起來，遊說政府將他們的755公頃土地納入第一階段開發，但這並沒有帶來任何改變。
1988年，Silvana Di-iorio和她的丈夫買下了Bringelly的2.7公頃土地。當時，Silvana也知道未來可能這裡會建造一個機場。
當時她想，如果機場真的建起來了，最需要擔心的是一點噪音，他們願意忍受這個問題。如果受不了，也可以隨時賣掉土地搬離那裡。
他們的三個孩子在那裡長大，享受這塊土地上的生活。
Silvana的土地是空港城第一階段開發用地。但當2018年機場建設藍圖發布時，她家的土地被定為「環境區」。
Silvana說：「按照我們的理解，這塊土地無法用作什麼，你也賣不掉它。它基本上將毫無價值。」
Silvana和她的鄰居們對計劃草案提出了意見。然後，她的土地被改划為一半環境區和一半混合用途區。
South Creek，也叫Wianamatta，是悉尼最長的淡水河。根據規劃文件，Wianamatta將成為西悉尼「綠色脊柱 」的一部分。沿著附近的Thompsons Creek，Silvana的37個鄰居的土地將被新州政府收購，以建立一個公園，她的土地不在其中。
Silvana無法接受這樣的現實，甚至感覺恐慌症來了。
新州規劃、工業和環境部的一位發言人說，「還沒有最後確定」，「一些環境用地也有被提議改划為企業、農業綜合企業或混合用途，這可能意味著這些土地所有者將獲得數百萬澳元的意外收入」。
「優先」土地爭奪戰
今年2月，西悉尼空港城的規劃相關報道引起了廣泛關注。
NewsLocal披露，被規劃為基礎設施或環境用途的土地，每平方米僅獲得補償20至70澳元。然而，新州政府為混合用途的住宅和商業用地支付每平方米450澳元；為農業企業用地支付每平方米250至300澳元；為企業用地支付每平方米300至350澳元；為特殊活動區支付每平方米130至180澳元。
2014年確定機場開發后，Peter和Silvana所居住的Luddenham、Badgerys Creek和Bringelly等郊區的土地開始加速升值。
來源：ABC
去年，Badgerys Creek的土地價值為每公頃140萬澳元，是2016年的6倍。
在僅12公裡外的農業區Greendale，2016年的地價才每公頃10萬澳元。
11,200公頃的空港城中的大部分土地都是由小塊土地組成的。僅有少數業主持有最大的土地，空港城當局表示要優先開發這些地塊。
其中一塊308公頃的土地位於空港城核心區，它屬於Citiwest開發公司，該公司由Perich家族擁有。部分土地被划為環境區，將由聯邦政府收購，用於建設公園。
Ingham家族從1918年開始在悉尼西部養殖雞，擁有空港城核心區附近的182公頃土地。
另外一塊空港城核心區附近的162公頃土地，自1936年以來一直由悉尼大學擁有。
最大的一塊土地是由西悉尼知名的開發商Roy Medich擁有。他和他的兄弟Ron於1997年從聯邦科學與工業研究組織手中買下了這塊344公頃的土地。
還有一塊211公頃的農場屬於沃特豪斯賽馬家族。
最大的贏家將是Leppington牧業公司，這家公司名下有一塊519公頃的土地。擁有Leppington牧業公司的Perich集團，作為主要的利益相關者被列入了空港城的早期可行性研究。
Perich集團現在擁有該農業企業區36%的土地。
多年來，大型土地所有者一直在為實現他們的土地利益做準備。早在2006年，當時悉尼大學與Medich兄弟和另一個土地所有者聯合起來，組成了Badgerys Creek財團。
在前工党參議員Graham Richardson的幫助下，他們遊說地方議會和規劃部長，將他們的土地從農業用途改成就業用途。
新州反腐敗獨立委員會（ICAC）調查了這一問題，但沒有發現任何不當行為的證據。
去年12月，該地區被重新劃分為企業用地。新州估價總長估計，Medich兄弟擁有的土地價格從3400萬澳元上升至8700萬澳元。
今年3月，媒體披露， Medich家族將344公頃土地賣給了一家華人擔任高管的基金管理公司，交易價格近5億澳元。
沃特豪斯集團的一個農場在新機場西邊，但是，農場幾乎所有的土地都在空港城的邊界之外，並被划為農業用地。
幾年來，沃特豪斯集團已經與13個政府機構會面，遊說改變空港城的邊界。不過到目前為止，尚未有進一步的消息。
Perich家族早在機場建設之前就在此地擁有農場，針對該項目，這個富豪家族已經與聯邦政府過招了幾個回合。
他們在機場選址上的一塊12公頃的土地上堅持了20年。這塊地後來被稱為「Leppington三角地」。直到2018年聯邦政府為其支付了十倍於市場價的2890萬澳元。政府打算將這塊土地用於2050年後在悉尼西部機場修建第二條跑道。
審計署的工作人員之前告訴參議院調查委員會，基礎設施部長Paul Fletcher聽取了其部門官員對交易的介紹，告訴他們，「這筆交易在我看來完全合理」。
審計報告還顯示，涉及這筆交易的基礎設施部西悉尼部門的六名工作人員有利益衝突。但基礎設施部拒絕解釋這些衝突的細節。
公共誠信中心主任沃森對基礎設施部提交給參議院調查的文件提出了強烈的批評。因為文件中唯一提到購買這塊土地的字句，只是說該部門正在「採取行動，解決審計師發現的流程和決策方面的缺陷」。
他說：「如果這就是負責此事的機構能告訴你的最好的結果，那麼我不接受，恐怕基礎設施部是在糊弄你」，「沒有解釋發生了什麼，為什麼會發生，甚至沒有解釋誰參与其中。甚至沒有一絲道歉的意思」。
一線曙光？
4月初，新州估價總長David Parker博士提交了一份新報告，他在報告中建立了一系列「基本原則」，以確定那些被規劃為公共空間的土地的價值。
為了實現公平的補償，他說新州政府將根據機場周圍土地銷售情況，「採用完全的市場價格」，同時也參考空港城開發土地價格。
這份報告，為一些居民爭取更大利益帶來了一線曙光。
然而被劃分為環境和休閑用地的業主目前仍然不安。因為政府沒有資金來購買所有用於公共空間的土地，他們也許要等上20年才能看到自己的土地成交。
上周，正在調查悉尼西部機場項目的規劃、建設和管理的參議院調查委員會聽取了該地區一些居民的意見。居民們說，由於政府的規劃決定，他們的生活被無限期地「懸浮」了。
居民Ross Murphy告訴調查委員會，房地產經紀人告訴他，他的房產無法出售，可能要等5到20年才能被收購用於機場開發。
他說：「挫折感、焦慮感一直在增加。」
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