來源：澳房投資見聞
房市火熱不減
悉尼最近天氣驟降，冬季即將來臨。
但火爆的房市卻絲毫沒有半點降溫的跡象。
拍賣現場 圖片來自網路
與此同時，地產的銷售速度也創下新紀錄。
3月份全澳範圍內，房產在市場上停留的平均時間為48天，遠低於去年6月的71天。其中新州平均27天，維州平均30天。
在拍賣場下，對房市的關注度也是翻了幾番。
自新冠疫情衝擊澳洲以來，Realestate網站上每套房源的瀏覽量增加了逾100%。
交易、關注普升，需求仍然大於供應。
相比前幾年，現在的市場已今非昔比，是賣方牢牢掌握主動權。
市場瘋了，普通工薪階層能不焦慮嗎？
工薪階層朋友好不容易拿到貸款預批。
面對現在的行情，到底怎麼辦？
是較遠的House 、Townhouse 還是公寓？
澳洲太大了，我們今天就只聊聊悉尼市場。
32年來最快上漲速度
近期數據顯示，全澳房價在3月份以32年來最快的速度上漲。
悉尼3月房價漲幅更是居全澳之首，一舉將城市住宅價格中值拉升至創紀錄的92.8萬澳元。
澳洲主要城市房價指數 圖片來自網路
不僅如此，悉尼的房價還出現了過去3個月的最大漲幅，為6.7%。
真是活久見！
在2020年年中，只有24個郊區被列為上漲市場，如今一下子上升至140個，為有記錄以來的最高水平。
公寓 和 獨立屋價差 創新高
隨著房價飆升，使得獨立屋和公寓之間的價格差已達到創紀錄水平。
當前，悉尼的獨立屋中位價在去年第四季度達121萬澳元，較目前單元房中位價72.9萬澳元高出66%。
公寓和獨立屋價差 圖片來自網路
這是自1993年開始追蹤價格以來最大的價格差距。
過去10年的單元房及獨立屋平均價差為46%，兩者歷年來很少出現反向變動。
雖然大家都說房價漲！漲！漲！
但是細看地區，其實不難發現，此輪房價上漲最快的板塊大多是質優的改善型住房類型。
在北區，西北地區，由於改善型購房者的湧入，使得原本相對平衡的獨立屋與公寓價差出現急劇拉大的情況。
雖然購房族對單元房的興趣遠低於獨立屋，但由於首置業者的進入市場，也使得高質量的單元房很搶手。
該怎麼選擇？
作為工薪階層，在悉尼是該選擇獨立屋還是公寓？
首先還是要看你的需求。
是投資還是自住？
1. 自住
如果是自住，我的態度都是一貫的，即剛需優先，先首套再改善。
如果你現在需要購買首套自住房，無論什麼時候，都是可以買的。畢竟這是你可以自己居住的地方。
對於很多工薪階層而言，有了一個自己的房子，就不會為了房租增長，以及搬家而時刻擔心了。
況且，目前超優的利率以及政府的支持措施，使得在許多地區，買房要比租房還便宜。
以公寓為例。
在年輕工薪階層較多的地區，如Olympic Park、Mascot、Parramatta和Homebush等地買房，如果不包括市政費和物業管理費等相關的持房成本，平均每月比租房便宜約20至90澳元。
熱點地區 圖片來自網路
獨立屋市場雖然目前價格較高，但是如果資金充沛，我還是建議剛需優先的。
一定要量力而行，切不可超過自身資金實力而追高。許多首次置業人士剛入市場，很容易在獨立屋的拍賣環節「蜜汁自信」勇敢舉牌追高。等到拍后冷靜下來，才後悔莫及。
還是我常說的那句話，沒有哪套房子是非買不可的！
其次，就是我一直強調的，先首套再改善。
我身邊有許多朋友，來澳洲也有十年的時間了，在16 – 18年房價高峰時期，他們就說等等，說房價當時是高峰，總會跌回的。現在買公寓的錢，過幾年多存些錢估計就可以個獨立屋了，以後就不愁了。
現在了？面對新一波的高峰，自然還在等。
圖片來自網路
所以，一定要奉勸各位，買房子不要總想著一口吃一個胖子，也不要總惦記著買一套住一輩子，一次到位。
大部分工薪階層往往要先解決首套剛需，之後才有機會一步一步購買改善型住房。
且對於工薪階層朋友們來說，首套房是基礎，也是家庭財富大幅增值的唯一方式。
面對成交價往往至少要雙倍于目前自住房的改善房而言，唯有依靠自住房增值，才能有機會購買改善房。
2. 投資
說完自住，說投資。
對於投資房，我就一個主旨：現金流！現金流！現金流！
如果是18 – 19年，朋友問我投資房該選公寓還是獨立屋，我大部分時候都回答是公寓，除非你的資金量非常好。
但是，現在我則要告訴你，要悠著點。
之所以，我之前一直看好公寓市場，主要在於澳洲的移民國家政策，以及良好的投資回報率和資金占用率。
但是受疫情衝擊，澳洲封閉邊界，使得留學、旅遊人數呈斷崖式下跌。許多公寓投資者一度面臨現金流壓力。
雖然目前，公寓租賃市場已經開始企穩，個別市場也有恢復跡象。但是，如果澳洲還是一直關閉邊境，沒有新移民過來。那公寓市場將仍然將處於寒冬。
對於持有面積較小的公寓投資者而言，雖然租金可能會有所承壓，但是出售方面，由於有剛性購房者，所以出售市場仍然較為樂觀。
但是對於持有面積較大或者價格購買較貴的公寓投資者而言，不僅租金承壓，出售機會也不太容易樂觀。畢竟這個檔位，無論是對於首套房剛需還是改善型住房人士而言都非常尷尬。
不僅個人投資者面臨這樣的問題，大的地產開發商也在做抉擇。
澳洲行業巨頭CBUS在悉尼西北門戶Epping的超大型公寓盤Langston Central Tower目前就面臨這樣的煩惱。
無論是交通、教育、購物而言Epping都是一個熱門區域，且在這一輪房價上漲熱潮中，Epping的獨立屋也是位列漲幅前列，使得公寓和獨立屋的價差有100萬澳元。
但是由於缺少新移民，以及海外人士來澳，使得CBUS不得不改變銷售策略。
一位接近該項目的人士透露，該項目最好的一棟，將會由開發商持有並出租，他們預計開發商至少要等該棟估值上漲30%才會考慮出售。
CBUS Epping項目 圖片來自網路
大的開發商有充足的現金流可以支撐，但作為個人投資者的你是否可以應付每月的支出費用了？
所以，無論是自住還是投資，只有新移民進來了，投資回報和增值才會漲起來。
那獨立屋當下是否可以投資了？
這要一分為二來看。
由於當下土地價格高企，使得House的租金回報率降低不少，這也使得當前House的投資現金流極有可能為負數。
且當前囤House、囤地成本上漲，後續很難說還會有今天如此大的漲幅。這使得許多房子雖然很好，但是由於買入價太高，最後出售的時候扣除了各種成本后根本沒有利潤可言，甚至還要降價出售。
目前，較為可行的House投資方式，就是短期增值的潛力 – 買地不買House。
什麼是買地不買House了？
實際就是你看中的是那塊地，而非地上的房子。此類House價格往往會在購入後進行推倒重建，或者大幅度地翻修。然後，尋求短期內的增值的潛力。
但是此類方式由於需要佔用較大的資金儲備，所以也不太適合普通投資者參与。
那獨立屋市場就沒有任何投資機會了嗎？
並非如此。
相比于House, Townhouse將會是目前一個較好的投資品類。
貸款收緊
雖然目前監管機構還一直「嘴硬」表示還沒到出手抑制房價的時候。
但面對火熱的澳洲房市，包括CBA和Bendigo Bank銀行在內的眾多貸款機構正悄然取消超低的四年期固定利率優惠，並將借款人推向短期融資選擇。
圖片來自網路
那目前房貸市場到底是怎麼樣的？
其實，隨著銀行加倍努力向市場推出廉價的固定利率貸款，包括再融資，新的每月固定利率房貸總值已經增加了三倍多，從疫情前的47億澳元增加到2月的157億澳元。
往常，固定利率貸款僅僅只佔新房貸的10%-15%，但今年初這一比例已飆升至接近40%。
此外，去年9月財長弗萊登伯格宣布了取消負責任的放貸的相關法律計劃也恐將進一步抬高房市。
澳洲國庫庫長（財長） 圖片來自網路
說白點，取消負責任的放貸就是允許借款人獲得他們無力償還的貸款，且一旦借款人無力償還借款，他們的房產將會被收回，且銀行不會因為過度放貸而受到處罰。
所以，情緒激動的買家到時候千萬要悠著點，別拍賣的時候一直舉牌喊價超過自己的承受範圍。
房市優惠政策即將到期
不僅是房貸收緊，作為此輪房市行情的重要推手之一的政府政策支持也在慢慢關閉。
在新州，買房者只剩下幾個月時間可以享受資格擴大的印花稅豁免了。
目前，由於市場行情變動，可以享受稅惠的新房價格上限已從65萬澳元提高到80萬澳元，同時時間延期到7月31日結束。
但是，80萬似乎還是太低。環顧大悉尼能在此價格區間的地區真的是屈指可數。
另一個政策則是非常受歡迎，即「首置業首付計劃」，該計劃允許首置業者只需拿出5%的首付就可以貸款買房。自去年推出，約有三分之二的首置業客戶利用了該計劃。
但有一點要特彆強調的，那就是這個計劃是先到先得。目前，該計劃中可用於二手房的名額只剩下430個。錯失機會的人只能等到7月新財年再放出1萬個名額。
對於自住的朋友們，建議剛需優先，先首套再改善。
無論地產處於什麼樣的行情，解決剛需自住需求永遠是對的。但切不可想著一口吃一個胖子，也不要總惦記著買一套住一輩子，一次到位。
對於資金充沛的朋友們，在拍賣場上一定要量力而行，不能只圖一時爽，事後後悔莫及。
在投資方面，現金流是關鍵。無論是公寓還是獨立屋都要保障自己有足夠的現金流可以支撐日常運轉。
人人都有一本買房經，說說你的買房經歷。
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