來源：澳洲財經見聞
最近，上海一位老太太在百年公寓房看樓下人群的照片火了。
不少網友留言稱，這老太太缺孫子嗎？
據悉，這套始建於上個世紀20年代的武康公寓大樓，價值至少「一爽」，即（1.6個億人民幣）。
在澳洲，提到公寓投資，不少人可能會搖頭。
尤其是，前些年，不少華人投資布里斯班樓花「暴雷」、幾個大的樓盤被曝出「質量黑料」，引發了投資者和自住者對購買公寓的「擔驚受怕」。
然而，實際情況卻是，沒有什麼是絕對的。
在大多數人看到危的時候，總有一些人看到的是機。
在獨棟屋一飛衝天，上漲開始乏力之後，澳洲一些地區的公寓市場啟動，市場輪換的跡象非常明顯。
當然，並非所有地區的公寓都在上漲，但是，有些地區的公寓，不僅沒有跌過，漲幅堪比獨棟屋。
01、獨棟屋市場開始降溫
最近，獨棟屋市場降溫明顯，主要表現在兩個方面，一個是可負擔性變差，導致需求受到抑制，另一個方面則體現在供應端上揚。
一組數據顯示，除珀斯和達爾文兩個首府城市外，其他首府城市的獨棟屋房價在今年一季度均創下歷史新高。
其中，悉尼獨棟屋中位價已飆升至破紀錄的1,309,195澳元。光是今年一季度就漲了10萬澳幣（漲幅8.5%），創28年以來的最大季度漲幅。
在悉尼，不少當地的住房中介紛紛表示：「從業幾十年，就從來沒見這麼漲過。」
在墨爾本，一季度獨棟屋中位價也飆升了4.8%，達到創紀錄的974,397澳元，破百也是指日可待。
在堪培拉，當地獨棟屋在上漲了9.7％后，達到927,577澳元，同樣創歷史新高。
CoreLogic研究主管Eliza Owen稱，「當房價上漲到一個臨界點，買的起的人就會相應減少。」
「受可負擔性限制，漲幅自然會開始放緩。另外，當房價變得更貴時，人們的購買的意願也會有所降低。」
RateCity的數據顯示，買家如果想在悉尼、墨爾本和堪培拉買獨棟屋，一般需要六位數的收入。
以悉尼為例，一個悉尼家庭收入需要至少177,155澳元才不會感受到抵押貸款的壓力。
另外，從供應端的角度來看，上市房源數量明顯增多，拍賣清空率也有所下滑，年內首次跌破80%。
因此，業內人士，獨棟屋上漲的速度可能已經達到一個周期性的高點，儘管仍然還會上漲，但是上漲的速度已經明顯放慢。
02、公寓市場開始升溫
隨著獨棟屋房價暴漲，導致可負擔性降低，又加之投資者開始入手公寓，一些地區的公寓市場開始啟動。
根據房產研究機構Domain提供的數據，今年第一季度，全澳公寓價格整體已經上漲了1.8%，彌補了新冠疫情造成的跌幅。
就首府城市而言，悉尼的公寓上漲了2.2％，中位價為751,038澳元。墨爾本公寓中位價也上漲了2.2%，達到568,793的創紀錄高位。
市場解讀，這是公寓市場逆轉的信號。
Domain的高級研究分析員Nicola Powell稱：「公寓的前景已經有所改善。」
「相比之前，市場主要由首次置業等剛需一族驅動不同，一些處於觀望狀態的投資者開始進場，這一點可以從投資者房貸激增中得到驗證。」
推動投資者入場的過程中，租金上漲推動投資收益率出現改善是主要的原因。
最新數據顯示，在今年的前三個月內，澳洲整體的租房市場開始加速上揚，租金上漲幅度達到3.2%，創2007年5月以來的最快漲幅。
其中，首府城市的公寓租金整體上漲了2%。
曾經有業內人士算過一筆賬，在長達一個世紀的時間內，藍籌房產投資的回報率是跑贏股市的。
以藍籌房產投資為例，年均收益為9.8%左右，含租金收入和房產增值收入。
相比之下，澳交所的一份報告顯示，一份多元化的股票投資組合的長期回報率為每年8.7%。
如果考慮槓桿買房，這個實際的收益率明顯更高。
這也是為什麼澳洲投資者熱衷於買房的原因？
另外，澳洲當地的稅收體制利好房產投資，例如負扣稅和資本利得稅優惠等。因此，即便沒有海外移民的參与，當地的房產投資活動也依舊非常活躍。
並且，還有一個重要的因素不能忽略，返澳僑民創歷史新高。
澳洲統計局的數字顯示，截至2020年6月30日的一年內，返澳僑民激增近10萬人。
據地產中介介紹，這些僑民也是購房的重要力量。在獨棟屋漲幅激增的情況下，其中不少人也開始轉向一些「價值窪地」的優質公寓。
03、哪些地區的公寓在漲？
首先，從數據上來看，CBD外圍地區的公寓上漲尤為強勁。
數據顯示，悉尼外環西南地區的公寓需求激增，一季度上漲了11.9%。北部海灘的公寓價格上漲了4.2%，東部郊區和黑鎮則分別上漲了4.5%和3.7%。
同樣，墨爾本內南區、東北區、外環東區和莫寧頓半島目前的公寓價格也紛紛創下歷史新高。相比之下，CBD的公寓中位價仍比2017年峰值低3萬澳幣左右。
房產研究機構SQM Research也指出，相比內城市區公寓，郊區公寓受國際移民停滯的衝擊相對較小。
執行董事路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）稱：「我們看到，在首府城市的中環和外環地區，公寓市場表現很好。在這些地區，公寓市場一開始就不怎麼依賴移民。」
「至於這些地區為什麼會上漲，一則是貨幣政策寬鬆，市場上資金充裕；二則人口從市區向外環和非首府地區流動，繼而利好這些地區的樓價上漲。」
Powell強調稱，相比密度高、超過4層的高層公寓，強勁的增長來自密度低、面積大、層高不超過4層的公寓。
據其分析，CBD一些投資級別的公寓，可能需要等到國境開放、移民恢復才能有上漲的空間。
其次，疫情推動人們開始對「中心城鎮化」開始了更多的思考，也帶動了遠程辦公的興起。
在這種趨勢的推動下，大量買家尋找遠離CBD、靠近濱水區、面積更大的住房。
昆州的黃金海岸、墨爾本的Keilor Park和Diamond Creek、悉尼南部的Gymea Bay均屬於上述趨勢的受益者。
據當地一些房產中介介紹，這些地區的房產成交周期一般在45天以內，遠低於90天的平均成交周期。
另外，在市場的頂端，頂層豪華複式公寓也是一直不愁買家。
以皇冠集團One Barangaroo項目為例，總計售出了價值8.7億澳元的公寓，遠遠高於該賭場運營商一年前報告的6.5億澳元銷售額。
值得一提的是，由於公寓賣的太好，該項目又遲遲未能獲得賭場經營牌照，皇冠甚至計劃把博彩業務的樓層轉變成為公寓業主的豪華生活方式中心。
結 語
最後，就哪類公寓適合投資？
一位業內投資專業人士總結稱，需求旺盛、供應有限、出租空置率低、未來人口預計增長強勁、位於澳洲主要市區的公寓房。
和中國人喜歡投資靠近地鐵和水景房一樣，澳洲交通便利、配套齊全、有水景可看、設計品質俱佳的公寓房也是一直不愁賣家。
此外，面積大的學區公寓房也一直頗受有子女家庭的歡迎。
在回到本文開頭的武康公寓，價值的核心還是地段。
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