來源：澳財網
上周，澳大利亞全國住房拍賣清盤率又回到80%以上，表明市場熱潮仍在持續。
對於澳大利亞普通的購房者而言，現在想要買到一套滿意住房，需要花費大量時間在看房、參加拍賣上。即便如此，由於獲取的信息有限，常常在達成交易之前，他們已經錯過了買房的最佳時機。
相比之下，因為資源和財富不對等，富豪們買房的方式則可能截然不同。
對於在澳大利亞富豪榜上「擁有姓名」的超級富豪而言，他們往往能夠逃避公眾的視線，既能買到好房子，又能避免「煩人」、甚至「殘酷」的眾人搶房大戰。
因為富豪之間建立了一個類似的秘密俱樂部，在這個圈子裡，他們一般會交易一些獨家提供的房產。從最開始找房、到最後的成交，即使財產所有權會公開記錄，公眾仍然很難知道他們擁有什麼。
他們往往會一開始便會雇傭買方代理人，後者幫助其承擔了繁瑣的找房活動。在自己親自看房之前，他們會要求經紀人對場內和場外的房產做大量篩選。
海外富豪越來越多購買澳洲房產
經手過大量豪宅交易的拍賣公司James Pratt Auction Group的首席執行官兼拍賣師詹姆斯·普拉特（James Pratt）表示，對於許多超級富豪而言，買房過程通常都保持「非常低調」，一般都會派助手去談判和簽署文件。「在簽署合同之前，買家是誰都不知道。」
除非他們自身比較高調，希望讓別人知道，否則一般都會通過保密的訪視進行購房。
有時購房也屬於商業決策。而且「這不僅僅是一個人的決定」，所以往往他們就更低調。
不過，Eastern Suburbs房產中介本·科利爾（Ben Collier）透露，雖然名人和高凈值人士在出售房產時總是表現的非常謹慎；但是，在去年的市場中，這種情況開始發生變化。
「我們看到了這方面的變化。房產賣家從最開始的不願公開信息，現在變得更加開放。」之所以會發生這樣的變化，他們觀察到，是由於海外買家的增多。
澳大利亞已經從一個本土市場走向了一個更全球化的市場。在考慮報價時，賣家會確保已經接觸到更為廣泛的市場，沒有錯過任何人。近期他們經手的一些豪宅交易，不少賣給了澳大利亞海外僑民。
LJ Hooker Double Bay董事兼負責人比爾·馬洛夫（Bill Malouf）表示，在千萬級別房產的成交過程中，有興趣的各方會選擇在簽署保密協議后直接與代理打交道。
「我已經完成了超過4000萬澳幣的豪宅交易。這些富豪往往會私下聯繫你，他們不介意讓你知道他們的名字。除非他們以公司結構購買，否則一旦財產開始結算，信息就無法再保密。」
據其透露，有時候，有錢的買家會選擇通過他們的會計師或律師，採用與他們沒有直接關係的空殼公司購買房產，以便交易不被發現。但是，這不是唯一的方法。
「購房者都希望保持私密性，他們可以通過公司結構來做到這一點，但是，為此，他們將支付資本利得稅。不過，他們也可以通過家庭信託結構來購房。律師們有很多方法來保護客戶的隱私。」
值得注意的是，許多購買現房的海外買家都需要獲得澳大利亞外商投資審查委員會（FIRB）的批准或具有澳大利亞國籍。有海外買家試圖通過公司結構來秘密購房，但以失敗告終。
根據《澳大利亞金融評論報》此前的報告，一名中國開發商打算以5200萬澳幣購買了悉尼Point Piper的Altona豪宅，採用的是公司信託購買結構，公司信託的唯一董事是Ding Xiuzhen，但後來透露最終歸中國商人Wang Zhijun所有。
據悉，當時Wang只持有457臨時工作簽證，而非澳洲永居或公民身份。Wang原本希望用自己的名義購買這套房產，但因為FIRB的審批會對交易施加限制條件，所以接受了他人的建議，用家族信託結構買。
悉尼：「富豪可負擔性較高」的城市
讓很多普通的澳大利亞人無法想象的是，之所以海外的富裕階層會不斷希望在澳大利亞購置房產，很可能是由於後者認為澳大利亞的住房價格「比較實惠」。
對於澳大利亞本地人來說，悉尼的房價和生活成本似乎貴得離譜。但是，對於海外高凈值投資者而言，悉尼相比全球其他主流大城市，如倫敦、紐約、上海、香港等，生活成本並不算高。
加之由於莫里森政府開始簡化簽證流程，並增加海外投資者簽證的配額，對於富人的吸引力更為增強。
根據《2021胡潤財富自由門檻》的數據，在中國一線城市入門級的財富自由需要1900萬人民幣（約合380萬澳元），而高級財富自由門檻高達1.9億元人民幣（約合3800萬澳元）。
而一項由房地產信息平台進行的研究顯示，在分析了全球主要城市的真實生活成本之後，對於希望維持一定生活質量和標準的高凈值投資者而言，悉尼可以說仍然是「可負擔性」最高的城市之一。
在悉尼，滿足上述財富自由的價格標籤為245萬美元（315萬澳元），比倫敦、紐約、多倫多、新加坡、溫哥華、香港和上海的價格都低。
因此，與中國一線城市北上廣深相比，在悉尼過獲得初級程度的財富自由生活，還有接近65萬美元的剩餘。其中，有一個很重要的影響因素——房價。
儘管悉尼房價近段時間猛漲，中位房價已經超過100萬澳元。但是相較全球其他主要城市，當地一些傳統富人區的房地產明顯「性價比更高」。
許多中國富裕家庭花同樣的錢，在悉尼買的房子肯定比北上廣更大並有更好的自然環境。同樣，維持生活方式、小孩上私校的成本也明顯更實惠。
不過，這僅僅是對高凈值家庭而言。
對普通的中產階級家庭來說，悉尼的房價已然「貴出天際」。根據智庫URI和FCPP的《2021年國際住房可負擔性》報告，在全球八個國家的92個主要城市中，悉尼的住房可負擔性已經居全球倒數第三，僅好於中國香港和加拿大溫哥華。
當更多富豪希望搬到悉尼的同時，許多中產家庭正因為房價，離開悉尼搬往墨爾本、布里斯班等其他首府城市，或是更偏遠的地區。
（歡迎訂閱澳財網頭條號，我們將不斷為您提供優質的全球宏觀經濟分析和澳洲財經資訊）
文中未註明來源的圖片均為Shutterstock,Inc.授權澳財網使用，請勿單獨轉載圖片。本文中的分析，觀點或其他資訊均為市場評述，不構成交易建議，僅供參考，投資時請謹慎決策，風險自擔。
*以上內容轉載自澳財網，創夢AUS對內容或做細微刪改，不代表本網站贊同其觀點和對其真實性負責。
from 澳洲房產 – 澳洲新聞網 https://ift.tt/2SolEmy
via IFTTT
沒有留言:
發佈留言