作者:Nicole
文 / Michael Yardney
視乎你看的是哪些新聞和經濟學家的預測，你可能會看到，美國，還有包括澳大利亞在內的世界其他國家，正處於衰退的邊緣。
鑒於目前持續的美中貿易戰，風險最近變得更為嚴重，可能對世界許多地區產生經濟影響。
當然，這是悲觀主義者多年來一直預測的情況，儘管全球經濟動蕩，澳大利亞經濟在過去20多年穩步增長。
誠然，我們的經濟是周期性的，增長速度沒有澳央行希望的那麼快。
澳大利亞也可能會再次陷入衰退——但不會在短時間內出現。
為了幫助你理解什麼是經濟衰退，澳洲的經濟可能會走向何方，以及經濟衰退對房地產市場有什麼影響，我與澳大利亞著名的房地產經濟學家Andrew Wilson博士討論了這個問題。
在全球金融危機期間，澳大利亞避免了衰退，但一些人仍對經濟衰退給其他國家帶來的問題記憶猶新——很多人失去了家園，企業破產，失業的人很多。
現在，由於對國際貿易戰的擔憂、中國經濟下滑、美國陷入衰退的預測、全球股市在一天之內損失數十億美元、澳大利亞經濟萎靡不振等各種原因，一些媒體猜測澳大利亞可能會陷入衰退。
現在讓我們從一個基本的問題開始……
什麼是衰退?
衰退是指連續兩個季度的經濟負增長(GDP下降)。
澳大利亞經濟面臨的逆境是什麼?
儘管國內經濟基本面依然強勁，但海外市場存在一些問題，包括美中貿易戰可能使美國乃至其他經濟體陷入衰退。
本地就業增長緩慢，建築業放緩和零售銷售放緩。
但不要忘記澳大利亞的各種利好消息
衰退並非不可避免——我們覺得澳大利亞可能不會陷入衰退。
以下是過去幾周發生，而你可能錯過的的一些好消息:
• 7月份就業人數在過去34個月中有33個月出現增長
• 職位增加了44,000個，經濟學家的預期是增加14,000個
• 全職就業崗位增加34,500個
• 勞工參與率升至創紀錄的66.1 (這是失業率未能下降的原因之一)
• 消費者信心接近長期平均水平，顯示樂觀與悲觀情緒旗鼓相當
• NAB商業信心指數從6月的+2.3點升至7月的+3.9點。
從整體形勢來看：
• 我們沒有衰退的典型前兆。我們並沒有過度樂觀，也沒有出現衰退前通常出現的繁榮景象。
• 全球通貨膨脹率非常低，各國央行不必提高利率來令經濟增長放緩。我們還沒有看到全球債務大幅飆升，也沒有看到房地產、投資或耐用消費品等周期性支出上升至高水平，而這些通常是衰退前會出現的情況。
• 澳大利亞經濟許多方面都在強勁的基礎設施支出和對出口(尤其是礦業)的強勁需求推動下穩步發展。
讓我們來看看歷史…
2007至09年全球金融危機期間，許多國家的經濟陷入衰退。
這一切都始於2007年美國的次級房貸市場，其後發展成為一場全面的國際銀行業危機，並最終導致全球經濟衰退。
在此期間，美國許多地區的房價下跌了30%。
澳大利亞上一次陷入衰退是在上世紀90年代初，當時的高利率被用來壓低80年代末的資產價格的漲勢。
這些高利率給企業帶來壓力，導致許多企業破產，全國失業率從7.4%升至10.8%的高位，而維州的失業率更高，成為經濟衰退的重災區，許多澳大利亞人無力償還房貸。
不過，如果澳大利亞這次陷入衰退，情況將與當年大不相同。
雖然我們可能會經歷一場“技術性衰退”，亦即一段短暫的經濟衰退，GDP連續兩個季度下降，但這不太可能導致我們的房地產市場大幅下跌。
目前的情況非常不同。
對房地產市場的擔憂，主要是如果很多人失去工作，將無法償還房貸，但這不太可能構成問題，因為:
1、拖欠房貸還款的比例很低
利率處於歷史最低水平
銀行已經實行負責任貸款
房貸拖欠率偏低，上個月更再度下降
2、就業增長強勁
至7月份，就業人數在過去34個月中有33個月上升
2019年7月，增加了41,000個職位
全日制職位大幅增加34,500個
勞工參與率升至66.1%的歷史新高，換句話說，進入勞動力市場的人數比以往任何時候都多，使澳大利亞的總就業人數首次超過1290萬
僅在過去三年，澳大利亞經濟新增了910,000個就業崗位。
如果澳大利亞真的陷入衰退，房價將會發生什麼變化?
房地產市場的健康受基本面影響，而目前基本面整體不錯，未知因素將是消費者信心。毫無疑問，如果澳大利亞經濟陷入衰退，將會有很多媒體報道，這可能會導致消費者停止消費，直到前景明朗。
試想想看，當經濟前景不確定的時候，人們在做出購買新房或升級房屋等重大支出決定時會感到不安。
當媒體告訴他們，我們正處於衰退時，人們往往會停止一般的消費，而這隻會讓惡劣的經濟狀況持續下去。
這就是為什麼政府通過降低利率和刺激消費來保持經濟正常運作。例如為首置買家提供補助或優惠，鼓勵企業購買新設備或雇傭更多員工。
因此，如果澳大利亞真的陷入衰退，我們的房地產市場將會陷入低迷，但不會像波動性更大的股市那樣崩盤。
過往的歷史支持這一點……
我們能從上次澳大利亞經濟衰退中學到什麼?
澳大利亞上一次經濟衰退持續了12個月，從1990年9月季度開始，到1991年9月季度結束。
1991年，墨爾本(0.5%)和珀斯(1.6%)的房地產價格下跌，但其他首府城市和許多鄉鎮地區房地產市場的價格上漲。
1991年房價年度變動
在隨後的幾年裡，當我們努力面對 “不得不經歷的衰退”(時任財長Paul Keating所言)的後遺症時，儘管失業率居高不下，消費者信心依然脆弱，但所有的首府城市和許多鄉鎮地區的房價都在上升。
墨爾本的房地產市場受到的衝擊最大，悉尼的房地產市場也經歷了艱難的時期，但其他首府城市的房價增長強勁，所有的首府城市在經濟衰退後的幾年房價都有所上升。
將會有大量灰暗和悲觀的評論
我知道有一群人在等著我們進入衰退，他們希望我們進入衰退，這樣他們就可以說:“我早告訴過你!”
當然，媒體也會抓住機會大肆報道一番，有很多機會創造“增加點擊率”的標題。
不過，如果只是因為經濟連續兩個季度負增長，讓我們陷入了所謂的經濟衰退，那並不意味著經濟蕭條。事實上，目前澳洲經濟狀況比過去很長一段時間都要好，也讓許多其他國家羡慕不已。
總 結
在未來的某個時候，澳大利亞破紀錄連續多年沒有出現經濟衰退的情況將會結束。
雖然經濟衰退將影響整體價格增長, 還有許多因素會影響房價，就像澳大利亞有多個房地產市場處於房地產周期不同的階段，而每個地方都有自己獨特的基本面因素，包括供求、負擔能力、當地經濟以及就業和人口特徵。
國際上或澳大利亞出現衰退肯定不會是一件好事, 很多企業會破產，削減職位, 股價下跌，因此許多投資者的退休公積金將減少，對澳洲各地的房地產市場會有不同程度的影響，但總的來說我們的市場健康狀況良好，足以抵禦衝擊。
澳洲的房地產市場處於長期以來的最佳狀態，可以承受經濟衝擊。
而且，只要業主能夠繼續償還房貸，他們就不需要擔心，即使經濟放緩導致房價下跌，因為這樣的下跌通常是暫時的，而長期的房價上漲是永久的。
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