來源：澳華財經在線
【本文要點Key Message】：
· 澳洲商業銀行有大約六周的時間來使用澳央行提供的900億澳元的廉價信貸。這一計劃的結束之時，正逢更廣泛的經濟復甦和房地產價格飆升
· 一旦定期融資機制（TFF）在下個月結束，銀行將從市場上取消最便宜的固定利率房貸
· 澳洲平均住房貸款已從2010年的366,000澳元猛增到今天的575,000澳元。如果基準利率上升到1%，「真正的痛苦」將會出現
ACB News《澳華財經在線》5月25日訊 澳洲房市雖還沒到前所未有的即將破裂的泡沫階段，但近幾個月房價漲勢的確難以為繼，高房價將經濟置於極其脆弱的風險境地，經不起利息上調和其他一點點風吹草動。
始於低利率，終於高利率，很可能成為這輪房地產熱潮的命運軌跡。
低利率盛宴接近尾聲
去年，澳央行為減輕冠狀病毒危機的影響而實施的2000億澳元緊急貸款計劃的結束，預計將使固定房貸利率從超低水平上升，並抑制對住房的飛速需求。
現在，澳洲商業銀行有大約六周的時間來使用澳央行提供的900億澳元的廉價信貸。這一計劃的結束之時，正逢更廣泛的經濟復甦和房地產價格飆升。
該計劃于去年推出，被稱為定期融資機制（TFF）。根據儲備銀行的計劃，銀行能夠以0.1%的利率向央行借款，這有助於推動房貸的固定利率低於2%。
隨著央行開始縮減緊急貨幣支持，非銀行抵押貸款機構的借款人也將感受到利率上升的痛苦。這是因為非銀行貸款機構一直是這種支持的間接受益者。
央行2000億澳元的定期融資機制意味著銀行不需要通過發行資產支持證券（RMBS）來籌集資金。但是，非銀行住房貸款機構很快就利用銀行不進入這個市場的機會，加大了他們自己發行住宅抵押貸款支持的債券的力度。而且，他們能夠以非常有吸引力的利率借貸。
正如儲備銀行的貨幣政策聲明所指出的，「最近幾個月，非銀行和銀行的住宅抵押貸款支持證券（RMBS）的利差已大幅收窄，遠遠低於疫情前的水平」，「住宅抵押證券的利差處於2007年以來的最低水平」。
該計劃的結束，意味著商業銀行需要更加依賴批發市場的資金。專家表示，這將增加銀行的融資成本，並通過更高的固定利率轉嫁給客戶，可能會使房地產市場的高溫回撤。
信用市場專家、ADCM服務的負責人Phil Bayley估計，如果銀行改為在國內市場上籌集三年期資金，他們需要支付比90天銀行票據利率0.04%高出約0.25個百分點的費用。
Phil Bayley說：「這可能看起來不多，但這將是目前成本的三倍。我認為我們可以預期在6月30日之後看到房貸利率逐漸上升。」
Evans and Partners的分析師Matthew Wilson說，澳央行的定期融資機制促使固定利率的新貸款比例增加了一倍多，占所有新抵押貸款的35%左右。一旦該計劃在下個月結束，銀行將從市場上取消最便宜的固定利率房貸。
「真正的痛苦」
上周五，聯邦銀行（CBA）將其三年期固定房貸利率提高了0.05%，這是固定利率資金成本壓力上升的一個早期跡象，競爭對手可能會效仿。更長期的固定利率也在上升，以反映更高的債券收益率。
澳央行表示，預計在2024年前不會調整基準利率。這影響到大多數借款人支付的浮動利率。
在COVID疫情之前，澳洲銀行每年從外國和本地投資者那裡籌集超過1000億澳元的批發資金，但在疫情中，銀行的債務發行急劇放緩，因為信貸機構擁有大量存款，也因為他們獲得了央行的廉價貸款。Bayley博士說，今年到目前為止，銀行只在國內市場籌集了50億澳元，在國際市場籌集了150億澳元。
澳新銀行（ANZ）的澳大利亞經濟主管David Plank說，從今年下半年開始，銀行將開始使用更多的批發債務。他說，兩年期和三年期的固定利率會有上升的壓力，這將對住房市場的下一步走勢產生一些影響。
即便如此，Plank表示，他並不指望銀行融資成本的上升會帶來 「重大變化」，並指出澳新銀行仍然預計今年的房價增長為17%。
Curve Securities首席執行官Andrew Murray也表示，定期融資機制的結束需要時間來產生大的影響，但它將導致定期存款和固定利率貸款的利率小幅上升。
利率上升的前景是銀行股近期強勁上漲的原因之一，但專家表示，家庭的槓桿程度將限制任何利率上升的程度。
Matthew Wilson說，平均住房貸款已從2010年的366,000澳元猛增到今天的575,000澳元。家庭負債的這種躍升意味著基準利率的任何增長都需要非常漸進，甚至有可能以0.125個百分點的速度遞增。
他說：「如果基準利率上升到1%，你可能會開始看到一些真正的痛苦。」
目前，房價上漲的步伐似乎已經有所緩和，因為買家越來越認識到現實，即谷底的借貸成本不會永遠持續。
但是，當然，當央行提高其官方現金利率時，眾多負債纍纍的借款者將面臨真正的挑戰。央行一直試圖消除這種擔憂，強調不會提高基準利率，直到確信實際通貨膨脹率可持續地處於2%至3%的目標範圍內。
要達到這一點，勞動力市場必須大幅收緊，以刺激更強勁的工資增長。央行估計這最早要到2024年才有可能發生。
但市場人士認為，儲備銀行對經濟反彈的力度和通貨膨脹的前景過於悲觀。事實上，市場定價表明，到2024年，官方利率可能會在1%左右。
無論時間如何，當央行確實到了再次開始上調基準利率的時候，央行將別無選擇，只能考慮到抵押貸款市場發生的變化。
首先，央行將不得不考慮到一個事實，即人們已經增加了他們的借貸水平。這種更高的債務負擔意味著基準利率哪怕上調一點點都會比以前對消費者支出產生更多的抑制作用。
然而，與此同時，固定利率貸款的比例不斷增加，意味著基準利率的上調對整體經濟活動的影響將比較緩慢。這是因為，即使基準利率上升，鎖定固定利率貸款的人也不必馬上提高還款額。
不過，儘管他們不受基準利率上升的直接影響，借款人可能會敏感地意識到，當他們的固定利率貸款結束時，他們的貸款償還額最終會上升，而且他們必須承擔更高的利率，而且額是比超低固定利率高得多的利率。
這將是央行在未來加息時必須仔細權衡的另一個因素。
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