作者：Clay
在澳洲新財年的第一個星期，澳洲各大銀行緊鑼密鼓的出台新一輪延期還款的各項政策，使第一期6個月的延期還款結束后，可以通過申請再次延期4個月。
這些政策的主要目的，是幫助那些被疫情影響收入的借款人從而減少財務支出壓力。這段時間，我和一些行業內人士進行過相關問題的討論，我們的觀點基本一致：
減少個人財務支出壓力是一個表面問題，更深層的意圖的是穩定金融秩序，從而避免因個人信貸危機而導致更嚴重的金融後果。
究竟什麼是個人債務危機呢？
舉個例子：借款人向銀行借款60萬澳幣用於買房。同時，銀行也相應的獲得要求你償還60萬澳幣本金加利息的權利，這種債務與債權的關係就是信貸。
生活在澳洲大部分人，是避免不掉債務的，投資買房的債務本身是好的。
為什麼這麼說呢？因為每個家庭不可能靠每年收入的存款積累去買房。
設想一下，一年存5萬澳幣，想買到100萬的房那就需要20年才可以，即使有人願意等，由於通貨膨脹的原因也不會是100萬那個房價了。
既然買房的債務沒有問題，為什麼會有個人信貸危機呢？
關鍵的核心就是“利息支出”，也就是我們常說的“月供”。
銀行借款的基本邏輯，就是對借款人還款能力的預判。
信貸審批機構會通過申請人的收入，房租收入，以及個人的債務規模來預判借款人的還款能力和還款風險。
市場好的時候房客按時交租金，房東的個人主動收入沒有任何影響，房價也是一路向上。
問題是這種情況一定會保持不變嗎？答案當然是否定的。
就拿這次疫情來說，很多行業的收入已經被嚴重的影響。
很多企業不堪成本負擔后開始裁員或者降工資，直接導致很多人交不起房貸與房租，所以銀行才推出延期還款計劃，就是緩衝利息支出壓力，從而避免個人信貸危機的爆發。
個人信貸危機離我們有多遠？
還記得2014、2015和2016這三年的澳洲地產市場嗎？房價一直快速上漲，大家在樂觀情緒驅使之下，都去向銀行申請貸款買房，銀行在市場一片飄紅的情緒下，拚命的放貸。
錢多了，各種資產價格都會水漲船高。
借款人借錢時能抵押的資產也上升了，於是又可以借更多的錢，杠桿越用越大，房貸的門檻也越來越寬鬆，什麼海外收入啊，兩張工資單，一封僱主信，tax return draft 通通的都可以借到錢。
在那個時代很多收入不穩定、還不起貸款的人，獲得幾百萬銀行的貸款也許不是件難事。
雖然這種貸款風險很大，但是在市場普遍樂觀的情況下，大家覺得這樣的貸款也不會出什麼問題。
就這樣，貸款推高房價；房價高了，會吸引更多人買房。
想買房沒錢怎麼辦？那就接著借錢。買了一套還不夠，還要借更多的錢，買更多的房。
大家都要買房，可房屋的數量有限，會帶來什麼結果呢？
當然是房價上漲，開發商拚命的建，土地價格貴的離譜，房價繼續賣的離譜，投資者接著高價買入。
最後家庭債務負擔能力像橡皮筋一樣越拉越緊，一旦遇到一點點影響現金流的危機，這根皮筋就會崩斷。
這就是2014年-2019年澳洲房產的縮影。
有十多年前美國次貸危機的例子在先，澳洲的政府與金融機構早已看透這一切所以才一個勁的出台各種政策去緩解目前的個人信貸壓力。
假設政府和銀行不採取任何行動，那麼在今年的下半年有多少人因為供不起房貸而紛紛賣房。
再加上目前市場上的余量，市場的房屋供應量可想而知。
當房價比貸款的額度還低時怎麼辦？
所以我們離個人信貸危機已經比想象中的要近，甚至就差那一小步。
今天我寫這篇文章的目的並不是來否定房產投資，相反我還是鼓勵大家繼續關注房產投資。因為地產和金融都具有周期性質的，長期的理財還是要靠不動產。
關鍵是要懂得如何設計房產投資結構，規避掉在投資過程中可能遭遇的一些風險。俗話說：“吃一塹，長一智”。
通過這次“疫情”事件，給我以下啟發
01
房產投資是雙刃劍，不是買的越多越好而是越精越好，一定要量力而行。
哪怕危機過後房市復甦，一定也要注意現金流，提前考慮一下極端情況，讓自己有一定的財務彈性。
02
集中精力的去提高個人的主動收入，別太相信什麼被動收入的那些銷售話術。
被動收入需要強大的主動收入來供養，主動收入強了，才可以帶動自己的被動收入模型，順序絕不可以顛倒。
03
該割肉時必須割肉，學會剝離自己的不良資產。
既然錯了就要及時的調整資源以便贏得下一次投資周期。
04
利息支出一定要時刻關注，這不是在算小賬而是投資成功與否的大賬。
05
資本增值與租金回報的選擇因人而已，不要把別人的公式套到自己身上。
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