無聊的日子，碼碼字: 2.5萬元補貼背後——哥以為你是豪橫，看懂才知你是雞賊！深扒澳洲政府制定政策的小心機、條件解讀和市場預測

來源：凱文空談

根據這一最新的補貼政策，澳洲政府將對新建房屋或者是大額裝修補貼2.5萬元。而且重要的是，此補貼並不僅限於首次置業者，而是針對所有新建房屋或裝修的人士！並且從午夜零點開始正式執行。

-總價低於$750,000

澳洲政府這一波操作一改往日在大家印象中，慢慢吞吞懶懶羊羊的風格，顯得無比豪橫！

但是趁著子彈還在天上飛，凱文細讀了一下政策要點，發現政府在該項補貼政策上設置了諸多限制。

一、申請2.5萬元補貼，需滿足什麼條件？

這裡首先梳理一下，需要符合哪些條件才能夠拿到這2.5萬元的補貼：首先，你得是年滿18歲以上的澳洲公民，這裡就把PR永居身份和海外投資者給排除掉了。並且房產必須是在個人名下，不可以是公司或信托基金持有的房產。

其次，政府會有嚴格的收入測試，單身年收入不超過12.5萬，如果是夫妻，家庭收入不超過20萬，以去年的報稅為準。這與之前疫情下的補貼政策，比如Jobkeeper等，是一脈相承的風格，就是與報稅掛鉤。所以凱文之前說過，繳稅未必是壞事情，有時候就算為自己考慮也要適當打點稅。

第三，新建房屋的價值不超過75萬元，這個75萬包含土地的價值。如果是裝修或翻新。在裝修前房產價值不超過150萬，且裝修翻新的花銷要在15萬以上。

第四，裝修或擴建項目排除掉諸如游泳池，網球場，涼棚，granny flat奶奶房,等與房屋不相連接的建築物。也就是符合申請標準的裝修、擴建或翻新，主要應集中於建築主體。

第五，政府對此項補貼政策加了一個時間限制。這個限制體現在兩個方面，一個是簽訂合同的時間，一個是在合同簽訂后動工的時間。合同必須在今天6月4號到今年底12月31號之間簽訂。對於動工時間，要求必須在合同簽訂后的三個月之內。

在此著重強調一下，這次最新的現金補助政策可以與以往補貼政策疊加使用！！！包括首次置業補貼，印花稅減免等。對於拿到的總補貼金額，凱文分三類人群給大家總結一下：1、首次置業 + House & Land 買家（最受惠人群，補助可以疊加使用）

-總價低於$750,000

-土地價格低於$350,000，印花稅全免（正常交印花稅$11,820）

-土地價格低於$450,000，印花稅部分減免

-首次置業補貼$10,000

最高補貼：$46,182

House & Land 買家（含投資者或非首次置業者）

最高補貼：$25,000

房屋翻新、擴建或裝修的房東

就在昨天晚上，澳洲政府終於官宣了這一爆炸性刺激政策，立即登上各大新聞媒體的頭條！

-翻新價格$150,000-$750,000

-翻新前房子價值低於$1,500,000

最高補貼：$25,000

二、這些限制條件，隱藏著政府怎樣的小心機？

接下來，我們簡單分析一下，澳洲政府為什麼會出台這樣一個政策，以及政策為何如此設計？而這些限制條件背後又隱藏著什麼心機？

首先澳洲政府在新冠病毒抗疫中取得了不錯的成果，但是疫情對經濟造成的影響是毋庸置疑的。疫情已經迫使澳洲結束了長達近30年的經濟增長，讓澳洲在30年裡首次陷入了經濟衰退。

由於澳洲的經濟結構非常單一，除了礦業和農產品的出口，主要就是留學移民和房地產了。

因此澳洲政府手上能夠拯救經濟的牌並不多，房地產是其中最有力的一張牌。因為澳洲的房地產佔到了整個GDP的13%，加上周邊相關的產業，包括金融、貸款、稅務、會計、銷售等行業，GDP的占比更是高達30%以上。

而且不光是在經濟層面，在就業上，房地產行業加上周邊相關的產業，總共雇傭了澳洲約1/4的就業人口。因此澳洲政府要拯救被疫情衝擊的經濟，必須要從房地產行業入手。

另一方面，房地產行業也確實受到了比較大的衝擊，在新冠病毒爆發之前，今年的新房屋的建造量預計為171,000套。然而新冠病毒爆發之後，受到疫情的影響，這個全年的建造量預測下降到111,000套。足足下降了6萬套之多，或下降了1/3。

但是澳洲政府想要出台對房地產的刺激政策，卻又不得不考慮刺激政策可能帶來的副作用和後遺症，那就是可能會導致房價暴漲。

事實上，這種情況就曾經發生在上一輪房地產周期。自2008年全球金融危機爆發以來，澳洲政府也相繼出台了諸多的刺激政策。各種政策的效應疊加，導致澳洲房產自2012年以來出現了大幅度的價格上漲。與此相對應的，澳洲居民的住房可負擔性大幅下降，很多首次置業者被高房價阻擋在了市場之外，這造成了很多的民怨。

在民意和選票的壓力下，才有了澳洲政府2016、17年開始逐步收緊海外收入貸款，提高海外投資者的門檻，進而收緊銀行貸款政策，並由APRA出面對各大銀行進行合規性的審計。而這些政策最終成功阻斷了上一輪房地產的上升勢頭，將澳洲房地產市場帶入了自2017年下半年開始的長達近兩年的寒冬期。

所以，澳洲政府面對著一個兩難境地：既要達到刺激效果，又要盡量避免政策可能引發的副作用。

但是雞賊的澳洲政府在這一點上不負眾望，向我們展示了它的心機和智商：第一，這首先是一個短期性的政策，想要享受到這2.5萬的補貼，購房者需要在極短的時間內準備好貸款，並能夠簽訂合同。這樣就能夠阻止一些投機者，因為他們現在開始著手準備資金，貸款需要花時間申請，再加上在市場上尋找合適物業的時間，可能早已經錯過了補貼申請的期限。政府就是想通過這個限制，把那些投機者盡量排除在外。

礦業與農產品的出口是與全球經濟的基本面緊密關聯的，澳洲政府其中能夠做的工作並不多。而留學和移民，在新冠病毒疫苗問世和大規模供應之前，這兩個行業將始終處於一種低迷甚至冰封的狀態。

有了上一輪的前車之鑒，澳洲政府在這次推出刺激政策的時候，就不得不考慮到刺激政策可能會帶來的副作用，那就是會進一步大幅推高澳洲的房產價格。

當然，你高一尺，他高一丈，投資者也不會束手就範。總有些聰明的投資者，能夠快速行動，蹭上這班車。這個我們先按下不表，下面再說。

因為疫情造成部分行業停擺，出現了局部性的裁員。這部分從業者的收入受到影響就會減少消費和開支，消費的減少會反過頭來影響生產和商業活動，如此形成一個負向循環，甚至有可能導致澳洲經濟陷入一個下降螺旋，這是澳洲政府最害怕的情況。所以澳洲政府期望通過這樣一個短期內爆發性的刺激動作，把經濟重新拉回到上升軌道上來。

第二，這個期限如此之短，會推動大量購房者和物業裝修者短期內入市，把資源集中在有限的時間內，形成一種爆發性的效應。

打個比方，面對強敵，你伸一根手指頭出去戳他，可能就被對方給折斷了，但是你把5個指頭攥成拳頭打出去，力量和效果會好得多。

疫情對經濟在短期內造成的衝擊已經是一個確定性的事實了，但澳洲政府最怕的是這種短期的經濟影響會被長期化。

第三，在這項政策中，不僅僅補貼建造新房，也補貼大額裝修。把裝修者納入刺激政策，這在澳洲歷史上是非常罕見的。而這一點的考量和出發點與上一點相同，也是為了最大化鼓勵更多人投入資源。政府擔心的是，僅僅靠那些新房建造者，力量還太單薄，所以把裝修者的力量也推動進去，在短期內形成一個爆發性的刺激效應。

這些短期內投入的資金和開工建設，一方面將會刺激澳洲經濟，創造大量的GDP，另一方面也會吸收大量的建築行業，以及周邊行業的從業者，解決他們的就業問題。當這些人獲得了收入，就會用於消費，從而進一步拉動其他行業的生產和供應，由此期望推動澳洲經濟重新步入上升軌道。

第四，澳洲政府在這個政策上還加了多重限制。首先把非公民身份排除在外，其次，還要對申請者進行嚴格的收入測試，把那些高收入人士排除出去。這些限制都是為了盡量做到政治正確，避免給反對黨留下攻擊的口實，也避免在民眾中產生對於公平性的擔憂和怨恨，導致損失選票。

三、新刺激政策下，哪些房產看好？

接下來說重點，預測一下在這波強勁的刺激政策下，哪些物業會被看好？

首先就是house and land package——買地建別墅的項目，因為這種項目的合約簽訂和開工日期都非常可控，比較容易滿足這輪補貼政策對時間的限制條件。

其次，買地建房項目當中，那些土地已經註冊好，或者是在未來兩三個月之內註冊好的會是最搶手的，因為再晚時間註冊的土地，很可能會錯過這個政策的適用期限。所以這項政策也剛好幫助土地開發商清了庫存，加速他們回籠資金。而這些開發商回籠了資金，也就能夠加速開工和推進新的項目，推動經濟的增長。而這也正是澳洲政府所要看到的效果。

第三，對於二手房市場上，那些已經掛出或者準備上市的物業，如果房子本身有比較大的翻新擴建和裝修潛力，在近期內將會成為被買家爭搶的對象。買家只要在儘快買下，並簽訂裝修合同（15萬以上），就可以拿到政府的這25,000補貼，但是這裡要提醒二手房買家，受到政策的刺激，這類物業價格的上漲幅度，會不會甚至可能超過你從政府那裡拿到的25,000的補貼，這一點值得二手房買家仔細權衡。