作者:Nicole
文 / John McGrath
負扣稅和資本增值稅政策沒有變化；有強烈跡象顯示澳大利亞央行最早將在下周降息；APRA決定降低用於新貸款償還能力測試的利率基準，這是房地產市場的三重彩。
在過去18個月，房地產市場面臨的最大挑戰是信貸限制。即使是優質貸款申請人也必須等待更長時間才能獲得批准（他們通常因此錯過想要購買的物業），其他人則因為意外的借貸限制而不得不調整購房預算。
這意味著買家之間的競爭下降，從而導致全國各地的房價下跌。最新的CoreLogic數據顯示，截至5月份，首府城市的價格下跌幅度介於2％至11％之間，阿德萊德、霍巴特、堪培拉除外，房價分別上升0.3％, 3.8％和2.5％。
信貸限制在悉尼和墨爾本產生了特別顯著的影響，因為銀行在房市高峰期突然收緊信貸，加劇了房市的周期性調整，致使價格下跌速度比以往幾次的周期性衰退中看到的要快。
APRA決定讓銀行選擇自己的抵押貸款利率基準，而不是強迫他們繼續使用7％的水平來評估申請人償還貸款的能力，這是一個合理的改變。
低利率已經維持一段很長的時間，並且毫無疑問最快會在下周變得更低，遠遠低於長期平均值（7％以上），而且還可能會持續一段時間。
7％的基準測評利率是在2014年悉尼和墨爾本的繁榮時期推出的，目的是提高負責任貸款的標準。隨後的皇家委員會調查，讓銀行嚇破了膽，從而在借貸方面變得過度謹慎。而現在，APRA認為不再需要這個高基準利率。
APRA的決定並不意味著輕鬆貸款的回歸。他們仍然要求銀行使用高於其廣告利率至少2.5％的緩衝來評估貸款人的償還能力。
據稱這一變化相當於增加9％的借貸能力。這將在今天的市場中發揮真正的作用，目前房價不再火熱，同時物業變得更加物有所值。
如果利率下降，則意味著人們有更高的借貸能力。（澳大利亞央行行長本月早些時候發表評論之後，利率極有可能在下周下調。）
本周我還想談談自由黨政府的首次置業貸款首付計劃，它允許首次置業者以5％的首付購買物業，而政府則為餘下的15％提供擔保。
計劃將在2020年1月1日開始實施，年收入不超過125,000元的單身人士以及收入低於20萬元的夫婦將有資格申請。計劃以每年10,000個借款人為上限，按地區釐定購買物業價格上限，申請人仍然需要通過銀行的償還能力測試。
在一些州，首置者還可以同時獲得印花稅優惠和首次購房者補助金。
目前，住房負擔能力是千禧一代面臨的最大挑戰之一，尤其是在房價飆升的大城市。許多人在努力之下即使能存得10%的首付，卻發現房價的上漲速度遠遠超過了他們的儲蓄能力。
各類型的首置計劃無疑將幫助數以千計的買家進入市場。但只屬短期的利好幫助。
我認為可負擔性的真正解決辦法在於兩方面。
首先，在供應方面，地方和州議會需要在規劃上更加積極，在適當的地點容許適當的中密度開發。
當市場回復正常，大家會發現供應仍然嚴重短缺，不足以應付需求。
第二個隱藏因素是地方、州和聯邦政府對房地產徵收的高昂費用。
如果你看看在新建築的審批和開發階段需要繳納的過重的稅收和貢獻費，然後疊加印花稅、土地稅、資本利得稅和許多其他稅種，房地產成本一直在螺旋式上升就不足為奇了。
因此，我支持首置援助計劃，但如果我們要為澳大利亞年輕人創造更多享受自有住房的機會，就需要實施更長期、更可持續的措施。
from 澳洲房產 – 澳洲新聞網 http://bit.ly/2HJLhpU
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