無聊的日子，碼碼字: 【乾貨】商鋪如何選址，才能保證收益最大化？

2021年11月4日星期四

【乾貨】商鋪如何選址，才能保證收益最大化？

維州市面每天都有3000-4000個零售空間供投資者挑選，對於剛剛入市的投資者來說，更多的選擇難免不是一件傷腦筋的事情，但沒有必要被這些選擇所迷惑，商業投資位置的選擇背後有套學問，能夠在保障穩定的前提下，實現利益最大化。

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顧名思義，商業物業包括寫字樓、倉庫（工業）、商店（零售業）、託兒所和醫院（社會基礎設施），最終面對的客戶群是商業經營者。而對於商業「房東」來說，租客的穩定性就是保障收入的不二法門。

如何選擇最佳的商業店址——這不僅僅是商業經營者要考慮的問題，也是影響商業地產投資者決策的一大因素。一文告訴你，連鎖零售品牌，金融服務型機構在選址時會考慮如下幾點：

從宏觀角度來看，我們不得不考慮一個區域的人口特徵、經濟特徵、文化特色。從微觀角度來看，則涉及到商鋪是否臨街，周邊的商鋪是什麼類型等具體情況。

人口特徵

人口統計學是對用於描述消費者的人口特徵的研究。零售商可以獲得有關消費者的年齡、性別、收入、教育、家庭特徵、職業和許多其他項目的信息。這些人口統計變數可用於細分零售商的目標市場。

人口統計有助於零售商識別和定位某些地理位置的潛在客戶。零售商可以通過分析人口統計的變化來跟蹤許多消費者趨勢。

以新州「最文藝」的城區Newtown來看，原住民和托雷斯海峽島民佔總該區人口的 1.1%。

71.8%的人只能說英語。其他日常使用的語言包括普通話 2.7%、希臘語 1.5%、西班牙語 1.5%、粵語 1.2% ，泰語 1.0%。

在 2016 年人口普查中，53.3%沒有宗教信仰，天主教徒佔12.1%，英國國教徒和佛教徒分辨佔6.8% 和 3.1%。

這裏的街景以大面積塗鴉而聞名，尤其是原住民的特色圖案。

該區具有獨特的藝術氣質和文化包容性，因此在這裏隨處可見紋身店、塗鴉用具店、唱片店、古著店、特色飾品和服裝店。

經濟特徵

企業在經濟環境中運營，許多決策基於經濟分析。一個地區的居民失業率、收入水平和總體經濟狀況等經濟因素會影響零售商的總體財務表現。例如，就業率會影響零售商可用勞動力的數量和質量，也會影響客戶的購買能力。

以新州的Bondi區域為例，2016年人口統計的數據顯示，周薪高達在$2,000 – $2,499的新州家庭中，Bondi佔據了11.1%。

這也就是為什麼類似Bondi這樣的區域，消費以大型高檔百貨為主，門店多經營知名品牌，且常見銷售衝浪、沙灘休閑的服飾和用品的零售商。

文化特色

文化特徵會影響消費者的購物方式和購買的商品。一個人在成長過程中所接觸到的價值觀、標準和語言是未來消費行為的標誌。消費者希望在他們購物的環境中感到舒適。為此，零售商必須了解客戶的文化和語言。在雙語地區，零售商可能需要僱用能夠說客戶所說兩種語言的員工。一些零售商發現向消費者的文化遺產進行營銷很有用，而其他零售商則尋求跨文化營銷。通常較大的文化由許多不同的亞文化組成。零售商需要了解影響選址決策的文化的不同方面。例如，日本超市，奶茶甜品店，或是韓國精品服裝店，多開在東亞種群聚居區。

地點

是選擇購物中心或臨街店面？周邊店鋪是較大的零售連鎖品牌，還是較小的獨立商店？

一個絕不會錯的「黃金定律」是：門店選址應靠近與自身銷售的產品或服務相輔相成的零售商，以增加客流量。例如，以連鎖麵包坊Bakers Delight為例，店址必然靠近其他「日常必需品」，究其原因是由於消費者的購物習慣——購物者會從肉店、魚販到麵包店、水果和蔬菜店間來回徘徊，以備補充下一周的生活必需品。

另一方面，如果該商業街道更注重時尚穿搭的需求，即便每天有成千上萬的潛在客戶，也不太可能把麵包店放在這裏。

總結

對於零售類型的選址，一個好的位置意味著人流量和固定的客戶群體。

以超市為例，超市服務的輻射範圍必然是周邊居民，因此超市的選址是否有便利的交通，提供足夠停車位，以及最好在周邊居民能接受的步行範圍內，則是最應考慮的因素。

包括銀行在內的服務類型商鋪，則更要考慮該地區的宏觀條件，包括平均工資水平，失業率等。市場調查必不可少，而店面的安保條件也是需要考慮的另外一個因素。

至於健身房等社區中常見的健康保健類場所，則不僅要考慮當地居民的消費能力，在該區域內出現同行競爭的可能性，還要考慮場所的硬體設施：是否可以滿足人均大約 100-125 平方英尺的空間？是否具有足夠高的天花板？是否可以保證噪音不會擾民……

STONEBRIDGE世通地產集團特此為您呈現三個項目：

項目一

ALDI Supermarket

542 Main Street, Mordialloc維多利亞州

以公開招標方式出售

2021年12月2日星期四下午5點截止

(澳大利亞東部標準時間)

位於Mordialloc海灘邊上的主要道路位置。物業帶有 35 套公寓住宅的高端 St Lucia 公寓開發項目, 於2021年完成翻新工程。

物業擁有65 個便利的產權內停車位，及周圍大量路邊停車位。

與 ALDI 超市簽有全新 10 年租約 (1,500 平方米*)。ALDI超市以其獨特的經營模式，和更加低廉的價格，在澳洲消費者的心目中佔有一席之地，且具有不斷上升的態勢。澳洲消費者權益保護組織CHOICE在今年5月的一份報告中披露，儘管Woolworths超市和Coles超市擁有澳洲百分之六十以上的市值，但Aldi超市在澳洲所有超市裡榮獲「最佳性價比」頭銜。

*大約

項目二

41-43 Mundy Street, Bendigo維多利亞州

以公開招標方式出售

2021年12月1日星期三下午2點截止

(澳大利亞東部標準時間)

絕佳位置，精品物業。 Bendigo 中央商業區轉角處投資項目, 緊鄰備受期待的 $90,000,000 政府設施開發項目。

1,513 平方米* 綜合使用型物業建築, 擁有 10 個室內停車位, 帶來每年 $358,945澳元* + GST + 支出的租金收益。

位於 Bendigo中心位置的 761 平方米*商業 1 區土地產權, 于交通繁忙的Mundy Street & Lyttleton Terrace 上擁有總計 80 米* 的大幅臨街面。

*大約

區域優勢：本迪戈總人口約為 122,000 人，是澳大利亞第四大內陸城市和維多利亞州第四大人口城市。自 2018 年以來，本迪戈的房價中位數大幅上漲了 29%，其中大部分漲幅發生在 2020 年，與區域房地產需求的增加保持一致。

項目三

Fernwood Fitness

1060 Thompsons Road, Cranbourne West維多利亞州

以公開招標方式出售

2021年12月1日星期三下午2點截止

(澳大利亞東部標準時間)

與Fernwood 投資集團簽有 15 年租約, 帶來每年 $290,000 澳元的租金收益及每年 3% 的租金增長率3% 的租金增長率。

物業包括了 948 平方米* 的健身中心及 155 平方米* 的露台空間。

大約*、

Fernwood Fitness 是僅針對於女性會員的健身會所，及健身房和心理保健服務為一體。在澳大利亞全國所有超過 70 間分店及超過 70,000 名會員, 並被評為 2021 年澳大利亞第 8 成功的連鎖企業。該機構擁有超過 300 名獲得心理健康急救認證的培訓師和員工。其共同目標是在澳大利亞所有 Fernwood 健身俱樂部開展心理輔助對話，並支持女性的身心健康。