「獨立屋太貴，買不起」，這是我最近常聽到身邊朋友們的抱怨。
那公寓是否考慮了？
我的答案還是一貫的，只要是自住，無論什麼時候都是好時機！
可是你要投資，就不一定了。
因為你要當心未來24個月的趨勢。
未來24個月公寓市場形勢或將大翻轉
Riskwise的研究顯示，隨著數千套新公寓將在未來24個月內上線，悉尼西北Schofields和Rouse Hill外郊將面臨供應過剩的風險最高。
未來兩年，悉尼Schofields 共有 3397 個新單元房將進入當地住房市場，這將使現有住房供應增加一倍以上。
在同樣位於西北部的 Rouse Hill，有 1274 個新的單元房在建中，相當於現有住房量的 88.2%。
Riskwise Property Research 首席執行官 Doron Peleg 表示，與獨棟屋相比，高密度住宅的需求較低時，大量單元房供應可能會抑制這些房價增長和租金潛力。
「一般而言，樓花公寓的表現往往落後於市場，尤其是在住房供應量已經很高的地區。」
「在悉尼邊緣地區，有進一步開發的空間，那裡的獨棟屋更便宜，更受歡迎，未規劃單元房的增長前景甚至更低。」
墨爾本市場，South Melbourne 在未來兩年內也將分別將完成1056套新單元房。
珀斯 Subiaco 郊區面臨公寓供過於求的風險，因為 1798 套新單元房即將上市，這相當於該區原有數量的 46.4%，而珀斯 CBD 將增加 1276 套單元房。
Peleg表示，隨著投資者轉向獨棟屋和適合家庭居住的住宅，公寓買家的數量甚至更少。
「如果你以後想出售樓花，那可能會更困難。此外，要考慮的第二個問題是，國際移民存在不確定性，所以我們不知道邊境何時會重新開放，以及會有多少移民到來。」
「而且隨著靈活的工作安排成為常態，我們不知道是否以及有多少人會回到這些單元房居住，因為如果人們搬到中央海岸或布里斯班，他們可以花費相同的錢買獨棟屋。」
公寓市場出現信號，但相比租金而言，房價表現出了更強的韌性。
危險？公寓價格持續走高，租金卻在暴跌！
在悉尼和墨爾本受重創的 CBD公寓市場，房價比租金更抗跌。
據Domain網站報道，低利率降低了投資者的抵押貸款成本，使得不少房東可以在一段時間內接受較低的租金，而不是被迫出售。由於邊境關閉使得留學生和國際工人無法抵澳，對CBD租房的需求也隨之大減。
空置率不斷上升，房東不得不降租吸引租客。最新Domain房價報告顯示，截至今年9月，在過去的一年裡，悉尼CBD公寓的價格上漲了3%，但同期租金卻下跌5.5%。
墨爾本CBD公寓房價下跌7%，租金則是暴跌17.8%。
Domain AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver認為，「CBD的公寓，尤其是在悉尼和墨爾 本，收益率已低於周邊區的獨立屋，房價貴但收益率低，這是非常危險的。一旦投資者改變主意，不再接受如此低的租金，並打算出售，那麼可能會面臨風險。」
布里斯班CBD也有著類似的情況，儘管租金持平，但公寓房價卻上漲了4.1%。悉尼和墨爾本CBD租賃市場的疲軟顯示出疫情期人們生活方式的改變。
Charter Keck Cramer研究和戰略總監Angie Zigomanis也注意到了低利率帶來的推動作用，他說道：「作為一個購房者，你掏出的錢不再像以前那樣多，這是房價上漲的關鍵原因。」
不過利率不太可能長期保持在如此低的水平，儲備銀行此前表示會在2024年提高現金利率。而一些經濟學家認為，在通脹率上升和經濟前景回暖后，儲備銀行最快可能在明年採取行動。
投資銀行瑞銀最近一份報告發現，悉尼的房地產被高估。
另一項研究稱，由於買家喜歡更大的居住空間，新公寓的平均面積提升到了11年來的新高。
結語
數千套公寓湧上市場，投資者怕了？
在高密度住宅需求低於獨立式住宅的情況下，大量公寓供應必將抑制房產的資本增長和出租潛力。
此外，國際移民方面存在不確定性，畢竟目前的政策尚未通知何時將重新開放邊境，以及會有多少移民到來。
但並非都是那麼悲觀，因為一旦國際邊境開放，有些地區的價格很有可能反彈，尤其是悉尼和墨爾本CBD的公寓市場。
所以，作為投資者，你想好了嗎？
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