來源：華人房產
話說幾年前，中國大的地產商紛紛跑到境外投資，沒有在西方某國圈個地的，都不好意思在飯局上吹牛。
某X上市公司也一樣，在悉尼墨爾本跑馬圈地，公司大佬有一顆大都市的夢，恨不得紐約，倫敦，悉尼，馬德里，巴黎插遍五星紅旗，最好的組合是寫字樓及五星級酒店外加高級公寓。
何為「凈有息負債」？
他們在面試一個澳洲區域總經理時，有個有趣的故事可以分享給各位。
這位被Interview的華人在澳洲上市地產公司任職，他也是入圍這個職位的三個人之一。但在被問到啥是Net Interest-bearing liabilities（凈有息負債）時，蒙圈了， 牛頭不對馬嘴的回答當時就被否決了。
豈不知，地產專業人士最看重的指標之一就是凈有息負債而非總負債。
舉個例子，賣房時客戶的預收款和建築供應商的應付款是開發商對上下遊資金的佔用，佔用越多說明議價能力越強。
房地產行業，這種無息負債被認為「好負債」。為了扣除好負債的影響，業內人士主要看「凈有息負債」。比如X科2019年中期的總負債是8000億，凈有息負債不到2500億。
當然，凈有息負債越大，需要支付利息的債務肯定越多，公司承擔的財務風險也越大，但它是個絕對金額，不同公司之間無法進行比較，因此需要凈有息負債率上場了。
凈有息負債率=凈有息負債/所有者權益
以吾之經驗，凈有息負債率在60%之內，算是可以接受的，超過100%的公司可以直接放棄了。
相信各位明白了這個概念，也能讀一些上市公司財務報表了。同時也說明，房地產不是很多人說的「低智商、人多錢傻」的行業， 想靠買塊地然後開發賺錢，沒有點財技做基礎只能是賠錢的份。
二、地產VS股票？
作為開發商，中國一套，西方是另外一套。個人地產投資看著沒有區別，恐怕細里一看，另有乾坤。
對於大多數個人「投資者」而言，股票與房地產是唯一「知道」如何操作的投資工具。
尤其是房地產，簡單粗暴，即使英文不懂的大媽們一樣敢在澳洲廝殺。
2020年是不平凡的一年，人類歷史上最大的磨難，但股市卻是歷史高峰，地產卻是靜謐的池塘。
2021全球央行齊放水，房地產開始全線飆升，雖然看著自己的房子虛擬價值猛漲，其實許多人對這種空前絕後的政府財政刺激措手不及。
我們不妨橫向對比一下過往20年全球九大投資領域的投資回報， 一洗只懂地產的小白歷程。
九大指標如下：全球基礎設施GLOBAL INFRA：標準普爾全球基礎設施指數凈TR；
全球物業GLOBAL RE：FTSE EPRA NAREIT Dev TR；
澳大利亞股票AUST EQUITIES：S＆P / ASX200指數；
美國股票US EQUITIES：S＆P 500總回報指數；
黃金GOLD：現貨黃金；
全球股票GLOBAL EQUITIES：MSCI World指數；
固定收益GLOBAL FIXED：彭博巴克萊全球國債總回報指數；
澳洲地產A-REIT：S＆P / ASX 200上市房地產基金；
澳洲小型股AUST SMALL：S＆P / ASX小型普通股指數。
大家看不懂冒號後面的解釋沒關係，冒號前的名詞相信都可以知道一二。
總回報分析表（以澳元為準）2000-2020
先看看2020年，黃金是最大的贏家，緊隨其後的是澳大利亞的小型股，美國的股票和全球股票無疑是贏家。
另一方面，澳洲國內上市房地產（REIT），全球房地產、基礎設施建設表現不佳，排倒數三位。
上一輪地產高潮是哪些歲月呢？
2012-2016這個周期，相信是地產回報最高的，REITS有三年排最高回報，全球地產回報基本保持在前三位。這也反映了澳洲的實情，2017年是上一輪澳洲地產的高點，然後一直回落到去年年底。
如果回顧再再上一輪，地產高潮就是從2001到2006年了。
差不多每次都是5年左右的回報高峰周期。
再把20年內各年回報冠軍列出來看看：AREIT 2001 2012 2014 2015
黃金 2002 2005 2007 2010 2011 2020
地產 2000 2004
澳洲小股2003 2006 2009 2016 2017
全球固定 2008 2018
美股 2013 2019
全球房地產和澳洲國內房地產投資信託基金共六次位居榜首。
REITS與地產在2007 、2008 及2020表現最糟，但在全球金融危機（2009-2012）和「科技泡沫」（2002-2004）的復甦年代，房地產排名相對更高。
這些觀察結果的總結是，本世紀迄今，全球房地產總收益取得了可信賴的表現。
資料來源：彭博社，Quay Global Investors
在過去21年中，疫情大流行和一場金融危機給房地產帶來了不成比例的損失。
再將這些收益與風險度量相比較，房地產處於中等水平。
儘管與股票相比，投資者可能不得不承受更大的波動性，但那些早早買入地產的人們已經為這種風險得到了補償。
資料來源：彭博社，Quay Global Investors
自2000年以來，由於全球包括澳洲利率的持續下降，與其他資產類別相比，房地產更加具有無可置疑的優勢。
從長遠來看，房地產與利率將不會太多特別的關係。實際上，最近全球房地產的復甦與債券收益率的穩步上升相吻合，同時許多國家推出的類似澳洲儲備銀行TFF才是地產暴漲的原因。
過去20年是低通脹環境（2000-2020年），目前看有轉變為高通脹的趨勢，尤其從2021年開始，潛在影響慢慢浮現。
從歷史上看，房地產投資信託基金在高通脹時期明顯優於股票。
想投資賺錢就得與數字打交道，無論做開發還是個人投資。
記得很多新聞都這樣講，某牛X公司欲投資100億的項目，如果簡單粗暴地拿100億玩，即使李嘉誠資金鏈也要斷。
大型房地產項目，往往分成多期開發。號稱總投資100億往往投入資金峰值不過幾個億罷了。
還有那些來澳洲撈金的中國地產商，有些是快周轉的快餐式開發模式，豈不知澳洲本地地產商喜歡長期囤地、追求高利潤率， 而且花很多時間在與經濟學家們討論數字問題。
作為個人投資者，道理其實也是一樣的，講究財技， 多宏觀地看待時事，你的投資人生就是個慢牛過程。
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