來源：澳洲房產大全
在經歷了疫情的經濟衰退的衝擊之後，很多準備入市的投資者和已經持有物業的業主都很關心這些問題：如果你現在抱著抄底的心態的話，那麼無論是商鋪還是辦公樓，一切皆有可能，只要擔得住高的風險，就有可能拿到高的回報。
如果拋開抄底這個想法不談，更傾向於選擇一個保守的投資辦法的話，我來帶你看一種被稱為商業地產「小金條」的，綜合風險較小的物業類別：混合用途物業。
混合用途物業是什麼？
混合用途物業指的是具有一種以上用途的樓宇，常見的用途有住宅+零售、住宅+零售、住宅+酒店、住宅+辦公樓等等。
小型的混合用途物業就是比較常見的社區商業街的上居下鋪式物業，比如街邊的二層小樓，樓下是快餐店，樓上是2房公寓。
大型的比如樓下是商場或底商，樓上是住宅項目的建築，比如Kirrawee的South Village等。
一般商業物業的租戶類型都是便民服務類，比如餐飲，超市，乾洗店，地產中介，理髮店等等。
混合用途物業的優勢
混合用途物業是一種投資風險較低的物業類別，住宅較低的空置率可以中和商業物業較長的空置期，解決業主的現金流問題。
而商業物業較高的回報率會拉高物業整體的平均回報率。可謂是一個德智體美勞兼優的投資類別。
另外一點是混合用途物業一般地理位置都較為便利，上居下鋪或者是帶有底商的公寓樓一般都是處於鬧市區或者臨近商業街的。
這也就是說，購買這類物業很多時候帶有土地儲備的用途，升值和開發潛力比較大，而且具有稀缺性，所以很多業主購買這類物業也是為了留作日後再次開發或等待改變土地用途。
混合用途物業的劣勢
更低的風險就意味著更低的回報率。
上居下鋪式的獨立產權物業的回報率一般只在3-4%之間，有些市中心或鬧市區位置極佳的物業甚至會以2%左右的回報率所得出的價格成交。
如果是分契式樓宇的話，一般物業管理費用和日常維護費用會比較高，因為多數情況下混合用途物業的公共空間比較多，維護的項目也比單純的住宅樓多。
比如更高的除蟲和清潔費用，油池和煙道的維護費用，商業物業門口的公共空間維護等等。
混合用途物業的日常管理常見問題
由於住宅和商業物業的需求不同，混合用途物業的日常管理難度比單一用途物業要高很多。
住宅追求的是安靜，整潔，但商業，尤其是商鋪需要的是喧囂，熱鬧和煙火氣。這也就註定了兩者之間經常會出現大大小小的矛盾。
雖然很多選擇住在混合用途物業樓中的住戶都可以平衡商業帶來的喧鬧與便利；但有時也經常受到住戶和商戶的抱怨和投訴。這些問題主要集中在以下幾點：01
噪音問題
02
垃圾處理問題
03
空氣污染問題（油煙等味道）
04
除蟲和清潔問題
05
公共空間使用問題
06
停車問題
這類物業管理一般要耗費比較大的時間和精力，多數情況下是交於專業的管理中介打理。
混合用途物業適合哪類投資者？
01 有開發能力的投資者
如前文所提，混合用途物業，尤其是上居下鋪這種獨立產權的物業多數都具有加建、重建的價值，有些甚至能夠有希望改變土地用途從而進行更大規模的收購和開發。
02 需要借款額度少的投資者
混合用途物業雖然具有住宅和商業兩種功能，但在很多貸方的眼中都是被視為商業地產來處理的，也就是說一般情況下貸款比例不如住宅物業高。
所以多數這類物業的投資者都是大部分現金或者全部現金成交。
03 需要投資風險低的物業中和整個投資組合風險的投資人
我在分析了身邊有很多客戶朋友的投資組合時發現一個很常見的問題：很多進入商業地產圈不太久的人所持有的投資組合的風險過高。
這種人在經濟衰退和疫情來襲受到的衝擊是極大的，有些朋友甚至現金流出現狀況而壓力大到失眠和脫髮。
高風險的投資組合比如用商鋪和辦公樓做配比，搭配酒店式公寓等，整個投資都是清一色的單一回報率較高的物業類型。
但沒有物業能抗風險，維穩收入的。對於這種客戶我們一般是建議清出一些高風險資產，購入類似上居下鋪這種低風險資產來拉低整體風險。
寫在最後
對於地產投資來說，在風險和回報的天平中找到最好的平衡是重中之重。不一定回報高的物業就一定對你有用，也不一定低回報的物業就沒有意義。
投資者最好是站在一個上帝視角進行數字層面的分析，才能看出什麼是最適合你的下一套投資物業。
那麼，你，現在需要什麼呢？
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