來源：澳房匯
移民人數的銳減和更多人能夠在家工作可能會減緩像Oran Park和悉尼西部其他城區的發展。圖: Wolter Peeters
文: Nigel Gladstone
專家認為，隨著移民放緩，疫情生活方式的改變導致很多人搬離悉尼，過去20年悉尼地區出現的房價泡沫可能已經成為過去。
AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver表示，內城區已經過時，對在遠離工作地點居住的新需求將徹底改變市場，並令房價泡沫消失。較早前的一項新研究顯示，悉尼的一些細分市場出現了這種情況。
Oliver說:「這可能會打破泡沫心態。」
「如果你能生活在藍山和只需要每周一天或兩天到悉尼市中心，又甚至完全不用到市區，那麼這將徹底改變澳大利亞房地產市場，也使泡沫更難集中在以市區為中心的區域，因為居住的地點有更多的選擇。」
Oliver對一項測試大都會區域內是否存在房價泡沫的研究作出以上的回應。新南威爾士大學副教授Chyi Lin Lee和西悉尼大學的Mustapha Bangura博士發現，以往的證據顯示，1991年至2016年間，泡沫在西區形成，而在其他地方則沒有。
他們將泡沫定義為房價上漲而租金沒有相應上漲的時刻。副教授Lee表示，從2001年到2005年和2014年到2016年，整個悉尼西區都出現了泡沫。
他說:「對泡沫的研究得到不同的結果，有些研究人員發現了泡沫，有些則沒有。我們想知道原因。所以我們考察了悉尼的細分市場，因為我們認為整個城市太大了，按地區劃分可以讓我們更清楚地了解情況。」
分析顯示，悉尼西區房地產投資者的高度集中使該地區容易出現房地產泡沫。Lee副教授表示，2016年，該地區占整個悉尼地區所有投資損失或負資產房地產投資者的一半，而出租物業占該地區所有私人住宅的35%。
2016年悉尼各地區出租物業比例? ?來源:新南威爾士大學和西悉尼大學分析
在2014年和2015年初的大部分時間里，房地產投資者主導了新州的市場，佔大部分月度新房貸。但這種趨勢已經改變，今年到目前為止，自住買家已經佔大約70%的新貸款。
Grattan Institute的Brendan Coates表示，悉尼或墨爾本不太可能在不久的將來出現房地產價格泡沫，因為「人們用腳投票」，從內城區搬到市郊或鄉鎮地區。
Coates 說:「我認為我們不會看到泡沫出現。最近房價上漲，主要是因為利率處於紀錄低位，而在可預見的未來，利率和移民將維持在低位，我們不太可能看到悉尼或墨爾本的房價迅速上漲。」
新州月度新房貸(經季節性調整)? 來源:澳大利亞統計局貸款指標2020年7月
Lee副教授同意，由於疫情的影響，市場出現了 「不同的走勢」 。他說:「即使在疫情出現之前，很多人就已經搬到中央海岸，仍然在悉尼市中心工作，但現在大多數人不需要去市區，所以這可能是一個吸引因素。」
Oliver博士表示，他很驚訝新南威爾士大學的研究人員只發現西區出現價格泡沫。他說:「我們經歷過房價比租金或收入更大幅飆升的泡沫時期，通常是因為利率偏低，房價會自動上升。這些時期會被較疲弱的時期取代，但我們從未真正經歷基本價格調整。」
藍山地區的空置出租物業數量在8月份創下10年新低，只有49套空置，佔0.7%。在中央海岸，8月份只有331套空置出租房屋，比例為0.7%，是SQM Research自2005年以來錄得的最低數字。
今年8月，悉尼CBD有1448套空置出租物業，較5月份少。5月份有1796套出租房空置，空置率升至15%的15年新高。
from 澳洲房產 – 澳洲新聞網 https://ift.tt/3jccL7V
via IFTTT
沒有留言:
發佈留言