來源：澳財
今年3月，由於疫情導致收入暴跌，佔澳大利亞人口1/3的租戶面臨新冠疫情和房東驅逐的雙重威脅。
隨後，澳大利亞聯邦和州/領地政府採取了多種政策，包括收入支持、延期還款和禁止驅逐租戶。目的是希望房東和租戶有6個月的時間全面解決相關問題。
現在，除了維州之外，這一政策的支持即將告一段落。
幾周之內，可能會出現一些租戶可能無力支付房租，房東無力償還抵押貸款，數百萬人將再次陷入面臨困境。
維州租戶聯盟首席執行官詹妮弗?貝弗里奇（Jennifer Beveridge）曾經表示，擔憂「找不到什麼解決辦法」。
早在3月疫情爆發初期，聯邦內閣曾六次推遲就租金削減和租戶驅逐做出決定。對於這種情況，租戶和房東都心有餘悸。
3月29日，政府宣布對因疫情而收入大減的租戶實施六個月的租戶驅逐禁令，並建議租戶與房東談判。
雖然總理莫里森呼籲房東和房客「本著誠意」進行談判，但是背後卻缺乏立法支持。
儘管各州/領地緊急通過了各種法律，強制實施租戶驅逐禁令。但是，關鍵問題沒有解決：如果減租要求遭到拒絕，租戶該怎麼辦？如果租客不支付租金，房東又該如何面對還不起貸款的問題？
租金談判，劍拔弩張
澳大利亞800萬租戶對應的是220萬房東，研究表明，談判很難獲得雙方都滿意的結果。
不少租戶表示，房東並不同意六個月減租，最多也只能持續三個月。其中有些人被迫同意延期支付租金，而不是減租。有些房東則乾脆拒絕與租戶對話。
達爾文社區法律服務部門租賃律師謝利·阿爾瓦雷斯（Shelley Alvarez）認為，「租戶是沉默的大多數」，儘管高層鼓勵租戶和房東談判，但事實並非如此。多數人更容易因為不能履行租金支付承諾而退租，只有少數租戶利用這些緊急援助。
「很多房客的壓力非常大。」
然而，許多房東同樣面臨失業和減少收入的問題，而且他們往往負債纍纍，無力在支付抵押貸款和市政費用的同時減免租金。
在遭遇衝擊最為嚴重的維州，已登記在冊的「租金糾紛」暴增。《澳大利亞人》報道，維州民事和行政法庭（VCAT）目前擠壓的租金糾紛案超過4000起。
對此，維州地產研究院（REIV）院長利亞·卡爾南（Leah Calnan）表示：「隨著糾紛案件的增加，當地住房投資市場正在逐步惡化。我們開始看到越來越多的投資者陷入真正的麻煩，並且缺乏有效的途徑來解決租戶不付款的情況。」
數據顯示，在住宅物業中，很少有驅逐行為，只有4％的糾紛會上升至這一點。但是暫停驅逐的禁令被視為對產權體系中的一種有效威懾。
儘管各州/領地對聯邦政策的解讀各有不同，但是以維州為例，業主和租客簽署減租協議就超過3.2萬個。
Calnan表示，通過雙方協商可以在體系外解決更多租金調整問題。但是，有些租戶索性賴賬不給。「許多租戶直接拒絕溝通，而房主則承擔著巨額租金欠款。並且，這些租金幾乎根本就不會償還。如果不採取任何措施，他們將很快開始破產。」
維州地產研究院呼籲立即擴大維州糾紛解決機構的資源。
另外，維州已經將暫停驅逐令實施時間從原定的9月29日延長至今年年底。換言之，這意味著一些業主可能面臨長達9個月收入減少或沒有收入的情況。
疫情爆發后，政府通過實施留職補貼（JobKeeper）和失業救濟金（JobSeeker）來補貼居民收入。但是，這兩項計劃的支付金額將很快削減。
許多房東覺得沒人關注他們的利益。政府一直在關注租戶，他們也認可對於那些暫時失去收入生活窘迫的租戶確實應該予以一定的保護。但是，業主同樣也受疫情影響，卻要承擔了全部的經濟損失。
非營利律師事務所Anika Legal聯合創始人諾埃爾·林（Noel Lim）則表示，關鍵是房東和租戶權力不對等。「他們之間很難談判。必須找到合理的平衡點。」
「沒有簡單的辦法，希望雙方都能做出妥協。」
自疫情爆發以來，Lim一直在與租賃雙方合作。他表示，大量租房者仍然需要減租。
投資房前景堪憂
就在租賃糾紛大幅增加的同時，全澳範圍內的房價持續受到抑制。
澳大利亞房產研究機構CoreLogic提供的8月房價報告顯示，今年8月份，澳大利亞整體住房價格連續第四個月下跌，較上月環比下跌0.4％，過去一個季度則下跌1.7％。
房地產分析師認為，在這次經濟衰退期間，維州房價將出現最大的累計跌幅。
AMP Capital首席經濟學家肖恩·奧利弗（Shane Oliver）表示，首府城市均價從高點到低點的跌幅介於10-15%區間。
墨爾本房價更大，預計會下跌多達20％（已經下跌了4.6％）。
西太銀行對於今明兩年澳洲首府城市房價的預測
對於現有的和潛在的住房投資者而言，儘管政府支持性舉措，即JobKeeper和JobSeeker補貼依然在實施，但市場情況正在進一步惡化。這是投資者最大的擔憂所在。
此外，在住房融資方面，銀行體系也為該行業提供了暫時支持。在整個銀行系統中，超過50萬份遞延房屋抵押貸款中，幾乎1/3為投資房持有人。
顯然，如果沒有選擇權的業主被迫出售，將加劇現有疲軟市場的下跌，風險無疑最大。
相比之下，非首府市場則處於不同的周期，CoreLogic暗示非首府市場表現將繼續跑贏首府城市。
另外，7月份的新屋審批量出人意外的回升。不過，經濟學家認為，新屋審批量12％的月度增長不會改變未來12個月住宅活動預期的疲軟態勢。
澳大利亞國民銀行（NAB）分析師指出：「住房建設和價格的疲軟主要集中在悉尼和墨爾本，在一定程度上反應了兩座城市移民減少、國際學生活動減少對住房和經濟的影響相對也更大。」
「住房安全」極為脆弱
隨著貸款還款延期和租戶驅逐禁令兩項政策同時到期，房東和租戶都將面臨困境。
悉尼大學城市和區域規劃教授尼科爾·古蘭（Nicole Gurran）認為，「租賃市場將會面臨災難性問題」。
幾十年來，新建福利住房和經濟適用房的短缺扭曲了城市租賃市場，人們都在爭奪合適的住房。
新數據顯示，在悉尼現有的近35000處房產中，對於一對育有子女，處於失業狀態、拿JobSeeker補貼的夫婦而言，他們能負擔得起的住房只有兩處。
Gurran教授說：「可惜，我們希望讓市場來解決住房問題，我們總覺得市場可以搞定」。
「但是，現在租賃雙方都很脆弱，租戶在私人租賃市場掙扎，私人房東則在失去收入來源時掙扎。」
Gurran教授補充，現行房地產投資激勵措施並不利於經濟適用房的供應。相反，還推高了二手房的市場價格。
維州租戶聯盟首席執行官Jennifer Beveridg則表示，很多人認為住房是一項「穩賺不賠」的投資，這是住房市場一個最大的問題，「無論是股票還是加盟小生意，人們都知道有風險，有賺有賠」。
用Beveridge的話來說，住房投資就好比銀行定期存款。「人們需要看到住房投資的缺點。現在住房投資是一項生意，提供住處成為一種附屬。這才是人們買房的原因嗎？」
資管公司Active Property Investing董事、幫助客戶購買投資住房的艾瑪?艾倫（Emma Allen）卻表示，目前人流量驟減並沒有阻止所有人買房，「由於現在市場競爭較少，那些仍有工作保障的人還是會買房的。」
「老實說，投資房地產是項長期生意。10年後回頭看，我們會說，『那是廢話』，但還是應該全局考慮。」
Allen也同意，經濟衰退和不穩定會導致準備購房的人打退堂鼓，但「這和個人情況有關。」
「眼下的不確定性讓投資者極其謹慎。」
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