來源：澳華財經在線
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ACB News《澳華財經在線》6月3日訊 今年初，悉尼住房的中位價格是87.2萬澳元。5個月後的6月初，這一價格漲到97萬澳元。
在幾個月的時間里，經歷了幾乎是10萬澳元的漲幅。
同期，在墨爾本，住房的中位價格已經從68.2萬澳元攀升至74萬澳元。珀斯中位價從47.1萬澳元攀升至52.2萬澳元。
不停上漲的房價之下，購房成為一個「奢侈」的選擇。尤其是與澳洲的退休一代人相比。那一代人買房是一件容易得多的事，但其中的原因之一，當然是因為當時的房子更便宜，直到20世紀90年代末，房價通常是家庭稅後收入的2至3倍，現在則接近稅後收入的5倍。
但還有另一個重要的原因是，隨著時間的推移，上一代人的房貸變得更容易償還了。這並不是因為貸款利率在下降，相反，有時利率還出現上升。曾經房貸更容易償還的原因是，在過去很長一段時間，工資和通脹的上漲。
這意味著，即使上一代人只是勉強通過了銀行的還貸能力測試，幾年後，隨著大量的通脹和幾次大的工資上漲，房貸支付與其它支出相比較少。
然而在一個低通脹和低利率的世界里，將有更多人「背著房貸」退休了。達到退休年齡而仍在償還房貸的房主比例在20年內翻了一番。
這就是為什麼，一些銀行在向申請人發放貸款之前會詢問養老金細節。這並不是一個空洞的詢問。
犧牲工資增長，為了多還房貸？
本周二，澳聯邦財政部透露，如果政府不堅持從7月開始按計劃每年增加0.5%的強制性養老金（super）供款，未來四個財年每年工資增長都會高出0.4個百分點。
換句話說，財政部認為，每次增加養老金供款都會從工資增長中拿掉0.4個百分點。這與政府的退休收入審查得出的結論相同。
如果財政部是正確的，澳洲人正在不得不犧牲工資增長，以換取將越來越多地用於償還房貸的養老金。
2019年8月，澳大利亞住房和城市研究所（AHURI）發現，自1990年代中期以來，澳人攜背著房貸進入退休的比例增加了一倍多，達到45%。
雖然與過去幾十年相比，有更多人在55歲至64歲之間背負房貸，但這並不是該研究所最擔心的。更令人擔憂的是人們在退休時背負的債務水平。
研究發現，對於澳洲老年人來說，房貸債務與收入的比率從1987年到2015年增加了兩倍，從71%增加到211%。房價在這段時間內翻了三倍，而收入只翻了兩倍。這意味著平均每年的按揭還款額從5000元增加到17000元，超過25%的老年房貸持有人的按揭還款額超過了他們可支配收入的30%。
該研究所表示，在住房之外持有的財富（如養老金super和股票）似乎起到了儲備作用，使那些面臨貸款違約風險的人能夠繼續付款，從而部分緩解了這種擔憂。
退了休，房子怎麼辦？
如果退休時仍有房貸沒有還清，該怎麼辦？
維州Yield Financial Planning公司的總經理兼財務顧問James McFall說，根據他的經驗，如果在退休后仍要繼續償還房貸，有幾個問題要問自己。首先是你是否仍然有能力還貸。
這裏要分幾種情況。
如果已經積攢了大量的養老金（super），再加上養老金的付款，很可能有一個可行的策略來逐步償還房貸。或者可以選擇從養老金中一次性取款償還債務。
如果在信託等投資工具中持有資產，這些資產的收入很高，能夠支持還貸，特別是在不願意出售這些資產的情況下，這種做法更有效。
還有一個減少房貸債務的有效策略，也是有越來越多的人在採取的策略，就是大房換小房。
所以，如果想在退休后保留房貸，最重要的事情是有一個計劃。
James McFall提示，在制定計劃時，重要的是要考慮到「如果」。例如，如果自己的房屋價值下降或利率上升（儘管在不久的將來不太可能），你該怎麼辦。
AHURI的研究發現，在1987年，房價下降10%會使11.5%的住房資產蒸發。到2015年，這個比例已經上升到14%。值得慶幸的是，歷史也告訴我們，大多數年長的房貸持有人一直未能落入負資產（房貸高於房產價值）的境地。
一個老問題是，人們是否太老而不能購買或投資房產。根據財務顧問們的經驗，年長的退休人員很少投資房產。因為一般來說，需要一個5到10年的時間框架來見證一個投資房產的周期，而退休並不太適合考慮這樣的投資種類。
資產負債和借貸是一種高增長的策略，而且房產投資涉及的是一種購買和出售都很昂貴的資產。
當考慮出售房產時，至少應有一個五年計劃。理財顧問建議，假設有你的退休金，也有其它形式的資產，並且準備持有自己的房子直到80歲，那麼至少要提前五年的時間開始考慮出售，在市場上找到一個好的點。
將出售房產的所得投入養老金是一個不錯的策略，但這並不總是正確的答案。如果想在65歲之前大房換小房，並想把售房所得放在養老金中，就要謹慎行事。因為這些資金可能構成應評估收入的一部分，而自住房卻並不包括在資產測試中。
一旦年滿65歲，上述策略就應當成為眾多策略中的一種。如果符合資格要求，可以從出售房產的所得中為養老金繳納最高30萬澳元的供款。
此外，根據聯邦政府的養老金貸款計劃（PLS），在符合條件的情況下，可通過反向抵押貸款來抵押房產。可以使用自己的房產來借貸，單身者每年最多可借貸36,000澳元，夫婦則為54,000澳元。
如果你每兩周獲得500澳元的退休金（pension），可以通過PLS反向貸款獲得高達150%的資金。對於希望在退休後有更多的收入，而且不希望有搬家的麻煩和費用，PLS可能是一個答案。
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