來源：澳房匯
新的模擬研究顯示，恐慌性購買和投機加劇了住房需求。圖: Peter Rae
新的模型研究認為，由於投資者回歸和擔憂錯失良機的情緒，把房價推高，甚至高於低利率和其他因素可以解釋的程度，澳大利亞大部分房地產市場都出現泡沫風險的跡象。
麥格理大學和耶魯大學經濟學教授的新模擬研究顯示，悉尼、墨爾本、布里斯班、阿德萊德和堪培拉的房價超出了租金、利率、收入和住房供應等基本面因素的預期，並受到恐慌性購買和投機的支撐。
麥格理商學院經濟學教授Shuping Shi說:「儘管利率處於歷史低位，一些城市的住房供應大幅下降，但不能完全解釋一些城市房價快速上漲的原因。」
隨著房價飆升，澳大利亞房地產市場是否存在泡沫，或說被高估，一直是經濟學家的熱門話題。許多人認為，除非泡沫破裂，房價大幅下跌，否則無法知道資產價格是否存在泡沫。Shi教授強調，她預計房價不會大幅下跌，但未來可能會停滯不前或小幅下跌。
Shi教授指出，需求增長的另一個原因是，一些買家擔心，如果房價繼續以目前的速度上漲，他們就會被完全擠出市場，而投資者則希望房價迅速上升，可以獲得巨額利潤。
由於擔心價格繼續快速上漲會錯過機會，越來越多人現在希望買房。圖: Peter Rae
她表示，因為預期可以獲得「巨額且幾乎確定無疑」的利潤，所以吸引更多投資者進入市場，再加上恐慌性搶購，可能導致住房需求大幅飆升和房價爆炸性上漲。
基於3月份數據的模型研究顯示，這些因素在悉尼的影響最大，其次是墨爾本和堪培拉。投機性泡沫首先在春季出現在布里斯班和悉尼，隨後是去年底的堪培拉，以及三月季度的墨爾本和阿德萊德。
Shi教授指出，房價/租金比率被認為是評估「實時泡沫指標」的因素之一，悉尼的房價/租金比率在一個月內出現了兩位數的增長，堪培拉創下了有記錄以來的最大增幅，引起了公眾和政策制定者的擔憂。
Shi教授還指霍巴特、珀斯和達爾文也出現了投機性和恐慌性的購買，但還沒有達到顯示住房過熱的水平。
可以在The Housing Fever網站上找到的模型研究也覆蓋了紐西蘭的六個地區。Canterbury和奧克蘭都被發現處於投機泡沫中。
Shi教授說:「我們可以預計，未來這些市場可能會放緩，也可能會出現價格下跌……有些市場的下跌幅度會比其他市場大得多。」
不過，她強調，與金融市場不同的是，當投機泡沫結束時，房價更有可能回穩或小幅下跌，而不是大幅下跌。
投機及恐慌性購買在悉尼的影響最大 圖: Peter Rae
滙豐澳大利亞首席經濟學家Paul Bloxham表示，兩位數的年度房價增長似乎已經超過了澳大利亞的基本面因素。
他表示:「我們預計，房地產市場將在未來幾個季度降溫，直至2022年。」他指出，不斷關閉邊境和停滯的人口增長將削弱住房需求，房價增速將回落至個位數。
他表示，創紀錄的低利率帶來的需求激增也將隨之回落。由於澳央行堅持不會實施負利率，未來不會再有進一步的降息來刺激需求和價格增長。
Bloxham還認為儘管市場快速反彈主要是由首置買家活動推動，但最近市場是由投資者主導。
他說:「湧入的投資者越多，就令人越擔心可能會開始變得有點像由投機推動的市場。」
「但我們並不認為有出台審慎政策收緊的必要。我們觀察到的是，貸款標準……一直相當嚴格，我們認為房地產市場基本面本身，尤其是封閉邊界，將是導致市場降溫的主要因素。」
The Housing Fever網站旨在為政策制定者提供獨立的模型研究，Shi教授希望通過深入了解推動住房需求的因素，為正在進行的有關房價快速增長的政策討論做出貢獻。
她指出，這也將幫助個人消費者做出決定，讓他們知道是否處於投機泡沫中，如果是，泡沫持續了多久。
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