來源：澳財網
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過完了三個季度，2020年的澳大利亞房地產租賃市場仍舊籠罩在新冠疫情的陰影之下，空置率和租金問題始終觸痛著市場的神經。
各大房地產機構最近接連公布了多份第三季度的統計報告，一連串的數字告訴我們一個「殘酷」現實：租賃市場仍在泥沼中掙扎。
「重災區」當然是各個首府城市的辦公室租賃，除了堪培拉以外，其他首府城市寫字樓空置率仍在升高，並都突破了10%的高位，並且轉租成風。
而和很多人生活息息相關的住宅租賃，雖然空置率有所控制，但租金卻止不住下跌趨勢。第三季度中，不僅是仍在「封鎖」中的墨爾本租金下滑嚴重，疫情防控較好的悉尼租金跌幅更大。
寫字樓租賃：除了堪培拉，其他首府城市空置率仍在升高
國際房地產服務機構仲量聯行研究部（JLL Research）第三季度澳大利亞寫字樓市場統計數據顯示，第三季度凈吸納量減少了19.37萬平方米，全國城市中心商務區（CBD）寫字樓平均空置率從10.2％上升2個百分點至12.2％。
商業信心的急劇下降和在家工作的趨勢，還推動了不少業務萎縮的公司將自己多餘的辦公室轉租給其他租戶。
JLL澳大利亞研究部負責人安德魯·巴蘭坦（Andrew Ballantyne）表示，新冠疫情所造成的的經濟危機對商業信心產生嚴重負面影響，許多公司評估了未來12-18個月的員工人數預期，並著手轉租多餘的辦公空間。
悉尼中和墨爾本CBD的轉租房源大大增加。不僅是在澳大利亞，這一情況在發達經濟體中非常普遍，美國的辦公室轉租可用率已經超過了2008年金融危機和2000年科技泡沫時期的記錄水平。
JLL澳大利亞租賃業務負責人蒂姆·奧康納（Tim O』Connor）則指出，許多原本辦公空間需求較大的大公司由於不確定未來一年其收入和盈利前景，並推遲了辦公室租賃的決策。「但是，在低於500平方米的市場中，我們開始看到全國各地的詢價和交易活動有所改善。」
悉尼CBD本季度凈吸納量減少94500平方米，空置率增加至10.2％，轉租可用量達到13萬平方米，佔總存量的2.6％。
O』Connor補充，儘管想要轉租辦公空間的公司「各種各樣」，但是其中有些公司因為裝修風格老舊或僅能提供短期租賃，而很難實現交易。
仍處在第四階段限制的墨爾本CBD辦公室凈吸納量在第三季度減少了70100平方米。隨著一些新大樓的竣工，空置率飆升至11.3％。
O』Connor認為，墨爾本的「長期封鎖」對回租市場產生了「負面影響」，由於回租和轉租空間大量被釋放到市場，導致空置率顯著上升。
政府辦公為主的堪培拉是唯一一個凈吸納量上升的CBD寫字樓市場，第三季度8.4％的空置率已成為澳大利亞辦公租賃表現「最好」的城市。
布里斯班CBD空置率在本季度增長了0.8個百分點，達到13.6％，部分原因是昆士蘭州州議會將在10月底舉行大選，在此之前不少政府部門處於「真空」狀態。
珀斯CBD空置率攀升至20.4％。該市場通常與鐵礦石價格緊密相關，鐵礦石價格則嚴重受到中國鋼鐵生產進口的影響，但今年儘管鐵礦石需求恢復很快，其他消費類礦產企業卻都受疫情影響嚴重，對珀斯的辦公樓租賃造成了嚴重打擊。
空置率和資產減值恐繼續惡化
麥格理（Macquarie）分析師斯圖爾特·麥克萊恩（Stuart McLean）表示，辦公樓凈吸納量整個2020年都在持續惡化。今年迄今為止，在悉尼和墨爾本市場低迷的情況下，全國凈吸收量總體減少了41.4萬平方米。
「儘管我們已經預計由於經濟衰退對需求的周期性影響，凈吸納量將大幅下降，但實際情況比我們的預期還糟糕。」
悉尼寫字樓的空置率已經飆升至3.7％的周期性低點之上，墨爾本的空置率更是遠遠超過3.4％的周期性低點。而麥格理警告說，空置率將繼續上升。
此外，目前悉尼的凈有效租金已經下降了11％，而McLean認為，這一數值可能還會下降20-30%。由於需求短期內仍在減少，供應量卻因為一些樓宇的建成繼續增加，轉租空間不斷釋放，凈有效租金仍將承受下行壓力。
不僅如此，以上的預測還尚未包括對於「居家辦公對未來辦公室需求產生結構性影響」的評估。麥格里預計，上市辦公室房地產投資信託基金（REITs）資產價值可能還將下降5-15%，且對於這些企業的現金流情況也保持謹慎態度。
空置率高企和資產嚴重減值，讓寫字樓成了房地產市場「棄兒」。根據另一家國際房地產服務機構高力國際（Colliers International）的數據顯示，2020年前三季度寫字樓的交易量暴跌75%，僅為43億澳元。相比之下，零售物業交易量減少29%，而工業物業的交易量反正同比增加5.5%。
住宅租賃：墨爾本空置率全國最高
相比商業地產，澳大利亞近期住宅租賃市場的情況要稍微穩定一些。當然，這裏面不包括墨爾本。據地產研究機構SQM昨天發布的數據，2020年9月，全澳住宅租賃的空置率穩定在2.0%。目前全澳大利亞的空置住宅總數為70389套。而去年這個時候，全國的空置率略高於2.1%。
大多數首都城市的空置率在9月份都出現了下降——墨爾本除外，這座創下封城時間世界記錄的城市，9月份的空置率繼續上升，從8月份的3.4%上升到3.8%，共有2316處空置房產。由於第四階段新冠疫情封鎖仍在繼續，墨爾本已經一舉超過悉尼，成為全國空置率最高的城市。
悉尼的空置率穩定在3.5%。達爾文的降幅最大，為0.4%。堪培拉雖然上升了0.1%，但仍然保持在0.9%的低空置率水平上。其他所有首都城市的空置率都出現了小幅下降，為2.0%以下的歷史最低水平。霍巴特的空置率為0.6%，是全國最低的。
各首府城市的CBD區域，是新冠疫情爆發以來住房租賃市場的重災區，墨爾本CBD的空置率從8月份的10.0%上升到了10.8%的歷史新高。
布里斯班CBD的空置率也從8月份的11.4%上升至12.5%。只有悉尼CBD的情況相對好一點點，從8月份的12.9%微降至9月份的12.8%。
悉尼、墨爾本住宅租金止不住地下跌
截至2020年10月12日的當周，在全澳首府城市住宅平均租金的要價方面，獨立屋下降了0.4%，單元房/公寓租金則下跌了0.7%，分別為每周527澳元和每周411澳元。
9月份，澳大利亞最大的兩個城市——墨爾本和悉尼的房屋和單位租金要價，與8月相比繼續創下歷史新低。其中悉尼跌幅最大，獨立屋和單元房/公寓租金分別下跌1.7%和1.2%。
墨爾本的獨立屋和單元房/公寓租金跌幅均為0.8%。而與去年同期相比，悉尼和墨爾本的租金也是下降的，尤其是悉尼，相比2019年9月，獨立房和單元房/公寓的租金都出現了8.9%的跌幅。
不同於悉尼和墨爾本，澳大利亞其他地區，如珀斯、達爾文和霍巴特的住宅租金都出現了上漲，其中霍巴特的獨立屋和單元/公寓的租金漲幅全國最高，分別為3.2%和3.4%！
達爾文的獨立屋租金上漲1.9%，單元房/公寓租金上漲了1.8%。珀斯的獨立屋租金漲幅較小，為0.4%，但單元房/公寓的租金漲幅為1.4%。阿德萊德的獨立屋租金上漲了1.2%，但單元房/公寓租金小幅下降了0.3%。堪培拉儘管獨立屋下跌了1.3%，但單元房/公寓的租金卻上漲了1.5%。布里斯班的獨立屋租金上漲了0.7%，單元房/公寓的租金則保持穩定。
SQM表示，目前的情況是，在悉尼和墨爾本CBD，以及靠近CBD的內環郊區，住宅租賃空置率的上升在繼續推動房租的下跌。與之形成鮮明對比的是，悉尼和墨爾本以外地區的空置率出現了下降，有些地區的空置率甚至已經降到了1%以下（比如霍巴特），這代表了市場上幾乎沒有空房可供出租。
簡而言之，在整個9月，人們仍然希望遠離大城市。但是SQM的分析師認為，隨著全國疫情防控情況變好，這一趨勢可能很快會逆轉，不過能逆轉到何種程度仍是個市場謎題。
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