來源：澳洲房產大全
買房和投資是兩碼事。 What ？你到底在說什麼，一個會買房子的人怎麼不會投資呢？先別急，聽我慢慢解釋給你聽。
為什麼會買房子不等於會投資呢？那是因為買房和投資是兩碼事。
會買房代表你知道最優質的房子所要擁有與具備的條件，比如你知道如何挑選一個最棒的區域，如校區，海灘，購物中心和交通等等，你也懂得優質房內在所要具備的條件，如戶型，朝向，室內裝潢和加建可能性。
但投資是完全另外一碼事，一個成功的房地產投資者也懂房，但不一定懂那麼多。投資講究的不是買最好的房子，而是通過簡單的計算來判斷，怎樣的資金分配比例才能讓這筆投資產生最大的收益，最小的風險。
舉個簡單的例子，會買房和會投資的區別就像司機和賽車手的區別，都是開車，司機也可以飈車，但還是和賽車手有著天壤之別，因為賽車是為了速度構架了整個生態系統，如賽車，賽服，儀器和賽道。
如果你還有點混亂，別著急，讓我用一個假設的例子來說明一下：
請問看到以上這些結果，你會如何選擇? 先別急著說買房就要買好區的房子，有些好區漲的會比爛區高，有的則未必。這幅圖只說明一個道理，那就是升值大於租金，兩套房子B加在一起的投資回報在10年後都沒有房子A高，就是因為房子B年增值7%，房子A年增值8%，所以每年多1%的升值，在複利作用下就差了很多。
是否專業投資人就一定會選房子A而不是B？投資富人區的收益也一定大於貧民地段嗎？答案是不一定，做選擇時需要考慮以下三點：
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第一，誰也不是王健林，每個人每月所能承受的支出和月供是有限的，假設你每月能拿出來補貼房貸的金額是3000元，那絕不應該買房子A，因為房子A每月支出2603元，按照既定負擔能力，最多能買一套房。但是如果你能放下偏見買房子B,按照房子B每月400的支出你可以買7套了，很明顯，7套房子B的收益比一套房子A的收益要高不少。
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第二，你的首付有多少， 如果你有45萬左右的資金，你當然要買房子B，因為你可以買3套，3套的收益肯定大於只買一套房子A。
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第三，風險控制。萬一利息漲了，你的收入有變，如果你買的是兩套房子B，可以賣一套，留一套；如果是房子A，就要全部出手了。
「會買房子不代表會投資，因為房子只是整個地產投資體系的一部分。專業投資者會在貸款，首付，租金，選籌，加建等多個環節去優化自己的收益和風險比例。」
我覺得這世界最悲哀的是別人忽悠你，你還覺得是對的。之前聽過這樣的段子：地產投資行業是非常好混的行業，只要你包裝好，樹立好形象，高舉價值投資買富人區，屌絲會排隊給你送錢，沒人會認為你是錯的。
我也曾經開玩笑和我同事講，如果我去當投資顧問或是地產講師，我一定高舉買好地段，專推悉尼東區和下北的房子，因為跌也跌不了多少，漲么又很迷惑人。如果我推薦200萬的房子一年漲10萬，很多人就會覺得我是大師。但是他們從來不會算10萬對於一個200萬的房子只是漲了房價的5%，這個實際跑輸了市場的平均值。
最後，建議投資者在買房時做好優化選項。例如：
1. 利息支出是5%，那我可不可以把利息將到4%？ 房子首付是20%，我能不能借到90%呢？
2. 首付只有45萬，買完房子A後，還剩8萬，那如果我能夠想辦法把買房子B的貸款借到95%，那是不是我的整體收益率有提升呢？
3. 如果我買的房子的後院可以建祖母屋(Garnny Flat)， 那我是不是可以增加收入，降低支出，同時提升房屋價值。
總之，買房像找女友，漂亮身材好就行；投資如娶老婆，全面和多維度背景調查，女友的家庭成員你要考慮分析，還要考慮自身條件是否匹配。
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