Josh Frydenberg指將出台房貸限制措施。圖: Alex Ellinghausen
資深銀行業分析師Brian Johnson對房地產市場感到擔憂。
他擔心超低利率和政府住房補貼已經吹起了房價的「泡沫」。他擔心他的孩子買不起房。他擔心，當低於2%的固定房貸利率到期時，借款人將無法負擔較高的再借貸成本。
本周，澳大利亞金管局和財長Josh Frydenberg表示，可能在未來幾個月出台房貸限制措施。最有可能限制高債務收入比房貸。
金管局既要在聯邦大選前努力為潛在高風險的房貸降溫，同時又不想對房地產市場的信心造成打擊，希望兩者取得平衡。金管局主席Wayne Byres在與澳央行行長Philip Lowe磋商后，將需要巧妙地處理這個問題。
分析人士表示，無論怎樣，金管局都無法解決與房地產市場相關的長期經濟和社會挑戰。
Johnson 說:「最終我們出現的社會問題是，可以進入房地產市場的唯一途徑是儲蓄20年，而對現在可以借貸的人來說，如果房價有輕微波動，他們在房產里的權益就會消失。」
獨立研究中心首席經濟學家、澳央行前官員Peter Tulip表示，年輕買家的負擔能力是主要問題。
新房貸數據??? 來源: CoreLogic, Financial Review
Tulip 說:「在澳大利亞，住房所有權正變得世襲化。這是一個嚴重的問題，父母富有的年輕人可以從父母那裡借錢來湊齊首付。」
但是「對於那些沒有足夠的家庭財富來支付首付的人來說，限制貸款只會讓他們更難借錢。」
需要長期改革
對於包括紐西蘭在內的許多國家都面臨的住房負擔能力問題，澳大利亞沒有簡單或快速的解決辦法。最終，這需要聯邦政府和州政府以及監管機構進行長期改革，以解決房市的供需失衡問題。
太多因素一起推動房價朝著一個方向發展。這些因素包括超低利率、對買家和建築商的補貼、規劃和審批遲緩令供應減少、疫情前的高移民率、家庭住房免稅、對投資者的稅務優惠、將住房不包括在養老金資產審查內，以及可以利用自我管理退休公積金購買物業。
政府一直不願意處理大部分問題。因此，金管局只好作出短期干預，但不會解決任何長期的潛在結構性問題。
金管局提出的干預在政治上值得關注的地方在於，在國家即將舉行大選之際，在自由黨財長的支持下，準備打擊房貸市場。就在幾個月前，Frydenberg還試圖取消負責任貸款法例，以確保銀行能夠自由向家庭和小企業放貸，以幫助經濟從疫情中復甦。
如今，房貸正以6.2%左右的速度快速擴張，借款人背負的債務也在增加。今年第二季度，新增住宅貸款(債務至少是收入的6倍)的比例從去年同期的16%躍升至創紀錄的22%。
此外，在2019年的選舉中，聯盟黨政府強烈反對工黨削減負扣稅和資本利得稅優惠。總理Scott Morrison和財長Frydenberg警告稱，工黨會讓房地產市場崩潰。
可以肯定的是，現在的房地產市場環境有所不同。Corelogic上周五表示，過去12個月，全國住宅中位價(包括獨立屋和公寓)飆升20.3%，為1989年6月以來的最快增速。
悉尼中位價上漲23.6%，至106萬元; 堪培拉上漲24.4%，至$838,904; 墨爾本房價上漲15%，至$775,142; 霍巴特上漲26.8%，至$659,622; 布里斯班上漲19.9%，至$625,291; 珀斯上漲18.1%，至$524,589，達爾文上漲20.2%，至$481,767。
2019年5月選舉時，悉尼房價下跌約15%, 墨爾本則下跌10%。諷刺的是, 房價下跌被歸因於金管局從2014年到2018年打擊投資者貸款和只付利息貸款, 因為高負債借款人激增帶來風險。
當時，金管局面臨來自房貸經紀人、房地產中介和住宅建築商等群體的壓力。毫無疑問，監管機構將再次面臨來自房地產行業的阻力。
關注首置買家
這一次，金管局可能會嘗試對債務收入比率進行更溫和的干預。在悉尼和墨爾本等房價昂貴的市場，投資者和一些首置買家的貸款申請可能被拒，或被迫減少貸款額。
摩根大通經濟學家Tom Kennedy表示，債務收入比限制措施是有好處的，因為對首置買家和自住買家的約束力小於投資者，後者更有可能擁有多套物業。
Kennedy說: 「實際上，DTI (債務收入比)標準是一種管理投資者貸款數量的方法，同時可以將首置買家和自住買家的槓桿率降低。」
「自住買家債務迅速上升、投資者參与度上升以及年度收入增長下跌，這些因素為出台新的宏觀審慎措施，以平息迫在眉睫的金融穩定擔憂提供了強有力的理由。」
金管局不太可能針對房價，相反，將著眼于消除房貸市場的泡沫，以防範中期風險。借款者的額外債務不斷累積，房貸增長速度是家庭收入的兩倍，這些都帶來了經濟風險。
家庭更容易受到未來衝擊的影響。越來越多的客戶借款接近他們的最高限額。風險在於，隨著越來越多的人負債增加，高企的住房債務可能會增加未來的衝擊風險。
如果出現衰退，失業或工時減少，財務緊張的家庭將需要削減支出。這將進一步損害企業、收入和就業，加劇未來的衰退。
國際貨幣基金組織、澳大利亞聯邦銀行和澳新銀行(ANZ)都呼籲監管機構實施更嚴格的貸款限制，以降低火熱房地產市場帶來的風險。
澳央行的低利率正推高房價，但央行堅稱，預計2024年之前不會加息，希望屆時通脹率將可持續地回到2%至3%的目標。Lowe博士承認低利率導致房價上漲，但他認為，與利率上升導致的高失業率和低工資相比，低利率造成的危害要小得多。
住宅價格過去12個月變化(%)。來源: CoreLogic, Financial Review
負責金融體系的澳央行助理行長Michele Bullock上周表示，房市的強勁勢頭對經濟是積極的，也是貨幣政策通過住房建造、房屋裝修和購買家居用品來支持經濟的重要渠道。
她說:「不過，儘管澳大利亞的家庭債務與收入比近年來沒有增加太多，但無論是與以往比較還是相對於其他國家而言，都處於較高水平。因此，持續強勁的信貸增長超過收入增長，可能導致銀行和家庭資產負債的風險不斷增加。」
因此，澳央行一直在與金管局商討可能的「宏觀審慎」措施。金管局提出的干預措施不僅會受到潛在買家的密切關注，銀行間已經展開競爭，西太平洋銀行本周提出，必須對非銀行貸款機構也實施更嚴格的規定。
Westpac消費者和企業銀行業務首席執行官Chris de Bruin說:"任何宏觀審慎監管都必須平等適用於金融服務領域，包括受監管和不受監管的機構。否則，資金將進入並通過不受監管的機構以滿足市場的借貸需求。」
非銀行貸款機構和小型銀行迅速做出反應。Bluestone Home Loans顧問經濟學家Andrew Wilson指出，從低水平的拖欠房貸還款和金融機構嚴格的貸款條件來看，不需擔憂會出現過度借貸。
「只需建造更多的房屋」
Wilson說:「要小心誤導的需求控制政策帶來的意外後果，並從以往干預的結果中吸取教訓。只需要建造更多的房子讓人們居住。」
為了維持金融穩定，金管局在2017年至2019年期間對只付利息貸款實施限制，ACCC發現措施「為四大銀行提供機會，降低了只付利息貸款的價格競爭」，而「受嚴重影響的是借款人」。
由互助銀行、信用合作社和建房互濟會組成的行業組織——客戶持有銀行協會(Customer Owned Banking Association)表示，任何措施「都必須針對一個明確的問題，小心謹慎，以免對較小的銀行和首置買家造成不利影響」。
本地監管機構正密切關注包括紐西蘭在內的國際經驗。紐西蘭總理Jacinda Ardern本周公布了一項立法草案，限制房地產投資者從應納稅收入中扣除房貸利息。
此舉與工黨在上次選舉中希望打擊負扣稅的做法相若，但工黨新領袖Anthony Albanese後來推翻了這建議。
紐西蘭央行6月份獲授權對貸款實施債務收入比限制，以冷卻飆升的房價。紐西蘭的住房和銀行市場與澳大利亞相似。
紐西蘭央行的一項分析顯示，在紐西蘭，債務與收入比上限為6，將導致不到2%的首置買家或其他自住買家無法購房，其中一些人被迫減少貸款額，購買價格更低的房子。約10%的紐西蘭投資者無法購房，另有5%的投資者借到的錢更少。
澳洲金管局將效仿類似的做法。
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