自從新冠疫情開始以來，隨著獨棟屋可負擔能力的惡化。
更多的投資者重返公寓市場，公寓價格的增長開始逐步趕上獨棟屋的增長。
整個第一季度，澳洲首府城市獨棟屋的上漲速度比單元房快約 1.1%。
但 CoreLogic 的分析顯示，到了 8 月，平均差距縮小到 0.7%。
其中，悉尼地區縮小的差距最為明顯，自3月份以來，這一差距一直在穩步收窄，8月份僅為0.6%。
自從新冠疫情開始以來，隨著獨棟屋可負擔能力的惡化。
更多的投資者重返公寓市場，公寓價格的增長開始逐步趕上獨棟屋的增長。
整個第一季度，澳洲首府城市獨棟屋的上漲速度比單元房快約 1.1%。
但 CoreLogic 的分析顯示，到了 8 月，平均差距縮小到 0.7%。
其中，悉尼地區縮小的差距最為明顯，自3月份以來，這一差距一直在穩步收窄，8月份僅為0.6%。
當初3月份的時候，這一差距一度達到了有記錄以來的最大水平，2.2%。
CoreLogic研究總監Tim Lawless表示：「獨棟屋和單元房之間的差距正在明顯縮小，主要是因為與更高密度的單元房相比，獨棟屋的可負擔性正大大降低。」
「悉尼家庭在買獨棟屋上的花費是其家庭年收入總額的11.3倍，而在買單元房上的花費是7.7倍。」
與此同時，投資者是目前市場中增長最快的部分，投資者的需求往往偏向于單元房市場。
投資者活動的不斷增長也進一步縮小了兩個市場的差距。
9月9日，新州公布了接下來的「解封」方案，一旦疫苗【相關閱讀:紀錄片：恐怖的疫苗真相之謎】接種率達到70%就將實施，已經不在追求零病例毫無疑問已經變成了澳洲的新目標。
總理莫里森也多次強調，希望在今年年底前，可以重新開放邊境。
從長遠角度來看，隨著邊境陸續開放，國際入境者被允許返回澳大利亞，這應該會對租賃市場需求產生積極的影響，尤其是墨爾本和悉尼的內城公寓/單元房市場。
所以，之前退場的投資者們重新將注意力轉到了公寓投資上。
那些年離開的公寓投資者們
對於許多房地產投資者而言，用租金收入來抵消銀行貸款和其他成本是公寓投資的核心。
如果你在澳洲買過樓花，相信聽過這樣一句話：「你買了以後，這個房子的租金收入可以抵消你的銀行貸款，每個月你只需要付很少的錢，幾年後房子漲了賣掉或者你向銀行再融資又可以出來點錢，多好！沒一點風險。」
聽上去好像真的沒有一點風險，而且市場上這麼乾的人還真不在少數！
然而，誰也沒想到，新冠疫情來了。
去年疫情爆發時，由於擔心房客申請租金延期支付以及受到不得驅逐房客政策的影響，許多房東被迫賣掉了自己的資產。
沒辦法，不是每個人都可以一個月倒貼大筆錢換銀行貸款的。
朋友老王就是一個活生生的例子。
老王旗下3套公寓房，均位於悉尼市中心精品地段，有的靠近大學，有的靠近旅遊景點。
疫情前的老王衣食無憂，上班喝茶，下班帶娃，3套公寓租金基本抵消了銀行貸款，每個月幾乎不用倒貼太多錢。
即使每年有在投資房上的支出，也都可以從稅局申報回來。
日子過的不要太爽，早早就考慮以後孩子長大了，把3套房子賣掉，錢夠給孩子買房子的事了。
結果，疫情來了之後可把他愁壞了！
留學生沒有了，靠近學校的公寓租不出去，每個月硬貼錢還貸。
海外旅客沒有了，靠近旅遊景點的公寓租不出去，一樣，每個月硬貼錢還貸。
唯一那套還在出租的是租給了打工人，但租客要求減租，每周減$150，不然就不租了，老王硬著頭皮答應了。
不過另外兩套房子的貸款，實在是無力償還，只得提前忍痛賣掉。
很現實，用經濟學入門的第一句話來說就是「高風險，高回報！」
你想賺錢，風險就在那裡！
一個合格的房產投資者，你一定要了解自己的實力，有足夠的流動資金，應急策略去應對任何突發事件。
通常而言，公寓房的投資除了長期的價格上漲外，最主要的是看租金回報率和租房空置率。
如今的澳洲央行利率處於歷史新低0.1%，貸款利率對於投資者來說非常划算。
在需求旺盛的地區，可以獲得相當可觀的租金回報率。
與此同時，因為就業的回升、對租賃房產的需求增加，以及在家工作的人數的增加，也導致出租房空置率下降。
澳洲租賃市場空置率下降，吸引投資者回歸
PRD的最新報告顯示，空置率趨緊，尤其是在澳大利亞東部沿海城市的外部，正為投資者創造機會，讓他們回歸正在復甦的租賃市場。
租賃市場的供應減少，空置率保持在較低水平。
不過，也不是所有地方都復甦。
PRD首席經濟學家Diaswati Mardismo解釋道：「許多內環公寓市場——距離CBD 5公里以內的公寓市場仍然疲軟，與更大的房地產市場形成對比。」
「但如果你看中環或外環，目前的空置率很低。這是在呼喚投資者回歸。」
整個澳洲東海岸市區的發展與澳大利亞偏遠地區和城郊地區的增長有一些相似之處，租戶正在逃離受新冠病毒侵襲的城市。
布里斯班的復甦最為強勁，6 月份外環的空置率下降至 1.1%，遠低於 3% 的「健康基準」數字。
與此同時，布里斯班現在每周租金同比上漲近 12%。
隨著在家工作成為一種常態，房屋租金中位數已經走強，尤其是在中環和外環。
報告顯示，西澳首府內環、中環和外環的獨棟屋周租金分別上漲了 17%、20% 和 18.4%，而單元房租賃市場的周租金則上漲了 13.5%、14.3% 和 18.5%。
即使在受疫情打擊最嚴重的城市墨爾本和悉尼，部分租賃市場也已經穩定甚至走強。
與一年前新冠首次襲擊時相比，失業率有所改善，因此有更多在家工作的人仍然可以償還租金。
在截至 6 月的一年中，悉尼市中心四居室或更多卧室的房屋租金中位數出現下降，而悉尼內環和中環的三居室或更多卧室的房屋租金價格上漲。
悉尼的空置率已經回暖，現在接近基準的 3%。
墨爾本的外環空置率為3.1%，是全市最低的，中環為3.9%，內環為5%。
公寓投資者的信心正在恢復！
澳洲歷史上最低的利率，空置率的下滑，以及邊境即將重啟的規劃都是吸引投資者回歸的重要原因。
其實還有一點，也是公寓房投資者擔憂的地方，質量安全問題！
從幾年前的墨爾本大樓著火到悉尼的Opal Tower事件，無一不讓人擔憂是不是不要買公寓了？
而隨著新州建築專員大衛·錢德勒（David Chandler）的任命，買家對公寓行業的信心肯定正在恢復。
錢德勒上任后，新州多個項目被敕令停工整改！
讓人看到了希望，如果該做法有效，相信其他各州也會爭相實施。
此外，新南威爾士州也將引入一項瑕疵保險計劃，在建築竣工10年依然可以保護公寓業主，監管與創新部部長凱文·安德森（Kevin Anderson）稱該舉措是新州問題嚴重建築行業改革的「終結者」。
這個十年責任保險（Decennial Liability Insurance）計劃已經在大約30個國家實施，這將是監管機構和政策制定者一直致力於改善治理、加強對開發商、建築商和承包商的審查，並允許保險公司準確定價行業風險的一系列改革的最後一項。
該保險計劃最初是一個專家小組提出的建議，州政府預計將於明年初開始圍繞該建議進行設計。其中將包括：誰將為該保險買單，保險覆蓋範圍是什麼，以及該保險將如何與現有計劃合作。
此外，安德森稱，希望該計劃是強制性的！
可以看出，新州政府對於建築質量整改的決心。
投資者對公寓行業日益增長的信心也將推動未來幾個月更強勁的價格增長。
結語
總結下，澳大利亞獨棟屋市場漲太瘋了，可負擔性持續惡化。越來越多人買不起了，包括首次置業者在內的購房者開始轉看公寓。
其次，更多人在家辦公，推動需求上漲，空置率開始出現下滑，回歸到健康安全的範圍內。
澳大利亞疫苗的普及讓人們看到了邊境重開的希望，考慮到新移民的進入和海外留學生的回歸，公寓市場的回暖彷彿就在眼前。
最後，現在澳洲央行利率正處於歷史新低0.1%，貸款利率對於投資者來說租金回報率非常划算，現實利好條件許多投資者很心動。
重複下我文中說的話：「高風險，高回報！」
「一個合格的房產投資者，你一定要了解自己的能力，是否有足夠的流動資金應對任何突發事件。」
責任編輯：yxy
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