空置率25年來新高！
澳洲寫字樓市場的空置率達到25年來的最高水平。
主要首府城市延長的封鎖限制，使經濟復甦的跡象失去了意義，促使大公司考慮削減辦公空間。
大公司起帶頭效應。
Atlassian、澳大利亞國民銀行和 Telstra 等公司表示，他們將採用更靈活的工作方式，而新州因新冠限制而導致的經濟放緩也將進一步打擊對辦公空間的需求。
大公司也在面對居家辦公的現實，為此他們希望削減辦公空間成本，同時也為明年的經濟復甦做好準備。
目前，悉尼中央商務區空無一人，布里斯班也被封鎖，墨爾本面臨再次封鎖；堪培拉、阿德萊德和珀斯受封鎖的影響較小。
總體而言，全澳中央商務區的空置率從 11.1% 升至 11.2%。非 CBD 市場的空置率小幅增加，從 13% 增加到 13.6%。
市場行情不佳，但寫字樓資產價值仍然保值
空置率新高，也促使租金持續屢創新低。
高緯物業的最新研究顯示，到目前為止，悉尼主要CBD的租金降幅最大，自2020年初以來凈有效租金下降了24%，當時的租金為每平方米875澳元。
目前價格已降至每平方米665澳元，較3月份下降3%，略低於前兩個季度的下降速度。
悉尼房價跌幅最大的是疫情爆發后的6個月，當時租金下跌逾15%。
墨爾本的黃金地段租金在2020年3月為每平方米455澳元，現在的走勢略有不同。
在最初的暴跌之後嗎，優質物業租賃暫時企穩，但在2021年墨爾本的封鎖期間穩步下跌，在6月季度達到每平方米380澳元。
在布里斯班，優質凈有效租金到 2020 年基本保持穩定，然後在今年第一季度急劇下滑。
市場行情不佳，悉尼和墨爾本等主要市場的租金已經下跌，但上市業主持有的寫字樓保值情況良好。
其中，Charter Hall是澳大利亞最大的商業地產管理公司，Dexus是辦公類資產最大的單一所有者，加上Centuria office REIT寫字樓資產基金都在全年業績公布前公布了其投資組合的重新估值，顯示價值出現小幅上升。
但不能高興地太早！
摩根士丹利(Morgan Stanley)分析師Simon Chan和Lauren Berry指出，人們擔心，隨著租金下跌，寫字樓價值可能進一步下跌。
像大型購物中心那樣出現價值下降了10%至20%的情況。如果這種規模的下跌最終發生，Charter Hall管理下的資產將大幅下降，該公司管理的520億澳元投資組合中有45%是辦公大樓。
不僅是寫字樓價值的下跌，還會對Dexus和centuria運營的上市寫字樓基金的凈有形資產構成壓力。
但好的是，雖然寫字樓市場租金不太會會在短期內回升，但租金前景至少已見底。這使得，海外和國內買家都認為，在中長期內，租金最終將回到歷史水平。
抄底澳洲寫字樓的機會來了
雖然租金持續處於低谷，但是交易市場卻風生水起。
諸多機構紛紛出手，抄底優質的寫字樓地產項目。
布里斯班市場正在經歷一波寫字樓銷售熱潮。一位悉尼投資者以1,880萬澳元的價格購買了一棟1920年代的建築，而Dmann公司則準備支付超過5,000 萬澳元購買Queen Street 444號。
與此同時，Knight Frank正在推銷一棟由Investa管理的位於Turbot Street 179號的27層寫字樓，預計售價約為2億澳元。
位於Queen Street Mall的布里斯班1號，由Charter Hall所有的三棟建築組成，其指導價約為1.2億澳元，目前仍在市場上出售。
今年布里斯班的主要銷售額包括Queen Street 307號（以超過2億澳元的價格出售），以及Cromwell Property Group於5月初以1.175億澳元收購了Queen Street 545號。
緊隨其後的是表現強勁的Eagle Street 10號和Ann Street 310號寫字大樓，分別以2.85億澳元和2.1億澳元的價格被阿什·摩根（Ashe Morgan）收購。
僅最近一周，投資者就宣布了三筆共價值3.41億澳元的新交易，收益率低至3.8%。
在最大的一筆交易中，Centuria Office REIT (COF)斥資2.05億澳元，在南墨爾本Moray街101號買下了這座龐大的超現代寫字樓，由迪格集團(Deague Group)開發，於2020年完工。
該資產競爭激烈，以 4.9% 的過低收益率出售，但COF 基金經理 Grant Nicols 表示，與低於 4% 收益率的交易「無處不在」之際，這筆交易很令人滿意。
此外，COF還斥資6800萬澳元，以5.75%的資本化率，購買了悉尼203 Pacific Highway, St Leonards的50%股份。
這些收購將COF的投資組合價值提升至23億澳元，將加權平均租約期限(WALE)從4.3年提高至4.5年，同時將入住率提升至93.7%。
與此同時，第三筆交易是在39-47 Regent Street 的一棟七層B級寫字樓，該交易競價非常激烈，迫使價格升至6850萬澳元，收益率僅為3.8%。
該房產以10.5年的租期出售，由Malki家族擁有的私人房地產投資公司Intera Group收購。
Intera Group去年年底做出了最重大的舉動，是以2.125億澳元從Charter Hall手中買下了Berry Street 65號，並在悉尼北岸持有另外三座辦公樓。
Intera Group高級資產經理安東尼·哥塔德(Anthony Gothard)表示，該建築距離Atlassian位於科技中心(Tech Central)中心的新全球總部不到100米。
總總的市場交易數據都在顯示，抄底寫字樓資產的好時機到了！
結語
這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代；這是一個變革的年代，這是一個抄底的年代。
疫情衝擊傳統辦公模式，寫字樓資產價格持續高企，巨頭紛紛出手抄底。
雖處寒冬，但寫字樓市場的春天即將來到？
責任編輯：yxy
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