來源：澳財網
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儘管經濟下滑、大量人員失業、以及移民停滯的問題並沒有得到根本解決，但是澳大利亞房地產市場已經率先”爬出泥沼”，呈現出強勁復甦的跡象。
從目前的情況看，新冠疫情之初，那些”可怕”的預測（即整體住房價格可能下跌15％或更多）應該不會發生。澳大利亞房地產研究機構CoreLogic提供的數據顯示，繼10月上漲0.4％之後，全國住宅價格在11月上漲了0.8％。
其中，悉尼住宅價格在10月和11月份，分別上漲了0.1%和上0.4％。相比之下，墨爾本住宅價格在10月份小幅下跌了0.2％之後，於11月份上漲了0.7％。
只是，並非市場的每個角落都被這種繁榮照耀，也仍有一些部分仍籠罩在新冠的陰影里——有行業預測認為，墨爾本和悉尼的高層公寓價格可能還會下跌10％；而最新的研究報告發現，整個大墨爾本地區的住房空置率飆升，可能跟囤地投機有關。
市區高層公寓市場仍然脆弱
行業普遍認為，借貸成本可能是影響房價的最重要因素之一。今年到目前為止，澳聯儲（RBA）已下調官方現金利率（抵押貸款利率的主要影響因素）65個基點，至0.1％的歷史新低。
在新冠疫情發生之後，住房貸款還款遞延的舉措也成為住宅市場常規周期的一個”臨時制動器”。通常疫情下，危機時期會引發大量住房被迫出售，繼而導致房價走低。
不過，相比其他規模較小的首府城市而言，澳大利亞兩個最大的首府城市——悉尼和墨爾本的總體復甦速度較為落後。布里斯班、阿德萊德、霍巴特和堪培拉的房價在11月創下新高，而悉尼和墨爾本的房價只接近2017年的水平。
儘管遞延的自住房貸款已經有很多恢復還款，但是，遞延的投資房貸款總值依舊處於高位，恢復情況遠比不上自住房。BIS Oxford Economics執行主席兼房地產預測師Robert Mellor表示，這可能意味著悉尼、尤其是墨爾本內城區和CBD公寓市場的房價將延續下跌走勢。
據其分析，諸如HomeBuilder補助金之類的刺激舉措從結構上有利於獨立式住宅的建設，而不是期房公寓。
與此同時，隨著疫情帶動遠程工作的興起，更多的買家可能會認為，他們沒有必要在離工作地點很近的地方安家。這一點有利於郊區的獨立式住房市場。
獨立屋的拍賣活動旺盛，圖/ABC
在大多數首府城市，獨立屋市場表現更強的趨勢很明顯。
而公寓市場的相對疲軟可以歸結為以下因素：包括投資活動低迷、某些地區的供應增加以及內城區租賃市場疲軟。
近幾個月來，墨爾本公寓降幅好於預期，復甦趨勢相對可觀。墨爾本獨棟屋房價在11月上漲了0.6％，而公寓房價同期卻上漲了0.7％。儘管如此，今年11月，悉尼獨棟屋房價上漲了0.9％，而公寓價格卻下跌了0.7％。
墨爾本公寓房價表現出來的彈性有些讓人意外，這可能和政府頒布的多項刺激首套房置業的政策有關。不過，除非海外移民回升速度快于預期，不然復甦趨勢很可能是短暫的。
西太銀行經濟學家表示，新冠疫情對住房市場的打擊相對預期更為溫和短暫，住宅價格正在企穩，在某些情況下出現了適度的漲幅。同時，買家情緒總體上更為樂觀。
他們對房價預期進行了修正：預計2021年和2022年的房價預計將分別上漲4％和10％。
然而，樂觀評估的同時也附帶一個明顯的警告——悉尼和墨爾本的部分高層公寓市場看起來特別脆弱，有可能進一步下跌10％左右。
SQM Research董事總經理Louis Christopher也預期，這一細分市場的價格在明年會出現進一步下跌。內城區和中央商務區公寓市場的出租房空置率明年可能會下降，但仍會繼續保持在較高水平，租金和房價也可能會下跌。
“查水表”查出墨爾本郊區兩年空置率飆升
雖然郊區（suburbs）的住宅市場復甦顯著，但有一組數據仍需要引起注意。
澳大利亞智庫Prosper Australia Research最新提供的水表數據，墨爾本空置住宅數量在截至2019年的兩年內增長了13.3％，表明維州政府的空置住宅土地稅不起作用。
基於供水公司（City West Water、South East Water 和Yarra Valley Water）提供的數據，Prosper的分析顯示，有69004處住宅物業（占墨爾本約167萬套住房總量的4.1%）每天用水量不足50升（類似於滴水損耗）；多達24042處（佔總數的1.4％）住宅每天用水量為零升。兩項指標（零升和每天最多50升）上的空置率，均高於去年基於2017年統計數據發布的報告。
而投資者擁有的住宅物業空置率為16.1％，與上次報告相比持平。加上空置的出租物業，墨爾本市住宅物業的總空置率為4.7％。
墨爾本東郊的Burwood、Box Hill和Doncaster，以及東北Heidelberg和內北區的Brunswick為空置率最高的地區。
上圖是根據用水量統計出的2019年大墨爾本都會區空置住宅數量最大的郵政編碼所在地，其中有不少是華人聚居區。
Prosper指出，維州在2017年實施的空置住宅土地稅未能有效阻止囤地行為。既缺乏有效監督，也缺乏對未上報行為的罰款制度。
研究認為，需要實施更為廣泛的土地稅，以提高空置住房的持有成本，繼而減少投機活動。
今年席捲全球的新冠疫情大幅度削減了澳大利亞的人口增長（到2020年底，將比預期少110萬人），並削弱了人口密集型城市墨爾本和悉尼對新建住房的需求。但是，隨著全球新冠疫情應對能力的加強，以及一些政策的利好，推動住房價格，也讓人們對住房可負擔性的擔憂再次出現，空置房屋審查力度可能潛在增加。
當然，並非所有的業主都是有意將住房空置。
獨立房地產和規劃經濟學家Terry Rawnsley就認為，”數據反映的是正常的房地產市場動態，而不是住宅的有意空置問題。”
“用水量低的地點與已知的房地產增長保持一致。因此，新建住房在五到六個月的時間內用水量為零，這一點不足為奇。”
Rawnsley指出，一些物業在建設周期就可能已經安裝了水表，接著是4-6周的收尾工作、同等周期的市場營銷、2-3個月的交割期、以及4-6周的出租期。
而Prosper研究負責人Karl Fitzgerald儘管也認同，空置住房中有一部分是新房，可他仍然認為市場上仍存在許多投機行為，並且是導致空置率的主要影響因素。
在報告中，Prosper倡導進行財產稅改革、提供更多可負擔的住房。
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