來源:買房網 作者:Aries
任何考慮購買投資房產的人都會對房產的回報感興趣——換言之，房子的收益率是非常關鍵的。
在認真考慮投資房產之前，大多數投資者會計算這套房產的收益率，看看它是否能入選他們的候選名單。誠然，一些投資者會出於其他原因購買房產：儲備土地、看上基建潛力或追求某種生活方式，但是大多數人其實只關注當下的回報和潛在收益。
在我們分析如何計算一套房產的收益之前，讓我們首先了解一下這一行的行話。
租金收益率是衡量房產投資價值的重要指標。圖片來源：realestate.com.au/buy
解密投資術語
收益率
收益率是對一項投資的未來回報的衡量，每年基於資產的成本或市場價值折算成一個百分比。它與資本收益無關。
毛收益率
毛收益率是指扣除成本之前的投資收益。對於房地產而言，將要扣除的費用可能相當巨大，因此，毛收益與凈收益之間會存在巨大差異。
凈收益率
凈收益率是指扣除成本后的投資收益。成本可能包括採購和交易成本，例如印花稅、律師費、蟲害和建築檢查費、貸款啟動費、廣告和由於租客空缺而損失的租金等。
除此之外，可能還有房屋的維修保養費、管理費、保險、市政費和管理費。大多數時候，你沒法知道這些開銷的確切數額，所以還得對其進行估算。
回報率或者總回報率
回報率是指在特定時期內投資帶來的收益或損失。它包括資本收益，要麼是以票面上的名義價格，也就是澳元表示，要麼以利潤和投資之比的百分數表示。
與收益率不同，回報的重點是房產的過往效益，而不是其未來的盈利潛力。
回報率指歷史效益，收益率關注未來效益。圖片來源：realestate.com.au/buy
收益率和回報率之間有什麼區別？
根據上文的定義，我們看到，收益率僅基於租金收入，而回報率還包括資本收益。這兩個指標常用於銷售模式中。但在你決定一套房產是否值得投資之前，務必與中介確認他們提供的統計數據究竟基於哪個時間段——也就是說，一定要確定這些數據是否是按年計算的。
還要記住以下這一點：回報率是回溯性的，收益率是預測性的。
如何計算收益率？
我們可以分三步計算一次房產投資的凈收益率。
首先，你從房產的年度租金收入（每周租金 × 52）中減去房產的常規成本和閑置成本（即房租損失）。
其次，您將第一步的結果除以房產的價值。
最後，將第二步的結果乘以100%。
這個方法將以年度百分比的形式給出房產的收益率。
毛收益率 = [年度租金收入 (周租金 × 52) / 房產價值] × 100%
凈收益率 = [年度租金收入 (周租金 × 52) － 年度開支] / 房產價值 × 100%
案例分析
假設你以450,000澳元的價格購入了房產，並以每周375澳元的價格出租，並且每年的成本費用總共2875澳元（房租損失和廣告費用1,075澳元，維修費用600澳元，保險費1200澳元）。
那麼，你的凈收益將是：
19,500（375 x 52）（澳元，年租金）－2875（澳元，年度開支）/ 450,000（澳元，房產價值） × 100% = 3.69％。
當你在投資房地產市場時，中介往往會提供一個收益率。你需要特別小心，他們中的大多數指的是毛收益率而不是凈收益率，因為這樣看起來百分比更高。因此，在決定投資之前，一定要問清楚他們引用了哪一個數據。
在尋找合適的投資時，租金收益率只是其中一個需要考慮的因素。圖片來源：realestate.com.au/rent
收益率越高越好嗎？
投資房產並不是一門精確的科學，同時也沒有理想房產收益率。
高租金收益率的確對您的現金流有利，但並不一定表明該房產將提供強勁的長期資本回報。這將取決於眾多因素。
例如，位於墨爾本市區內的一套大型兩居室公寓可能會與一棟在郊區的兩居室住宅獲得相同的租金，但它的購買成本要比郊區低幾千澳幣。前者的租金收益率會更高，因此對您的短期現金流更有利，但後者的價值在長期內可能會比前者增長幅度更大，並提供更高的資本收益。
因此，雖然租金收益率是一個有用的衡量標準——而且還有一些方法可以改良這個指標——但它不應該是你在挑選投資房產時所使用的唯一衡量標準。歸根到底，在權衡最佳的房產投資時，你需要考慮自己的理財目標和財務狀況。
“硬”收益率/“軟”收益率是什麼意思？
房地產需求推動房價上漲，這可能會影響您投資房產的收益率。房價越高，作為以房產價值為分母的百分比，租金收入也就越低。所以當你聽到人們談論收益率在硬化時，他們的意思是由於房價上漲，收益率正在下降；相對應的，收益率軟化意味著收益率正在增加。
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