來源：澳洲財經見聞
「只要衝開一個小小的缺口，堤壩的最後坍塌就是必然的。」
如今，這道裂縫終於從最初發現問題的幾棟公寓樓，擴散延伸到了整個澳大利亞的建築行業。
在過去的一個月里，兩家知名高層公寓開發商——總部位於悉尼的Ralan集團和墨爾本的Stella集團的接連倒閉，引發了人們對澳洲房地產行業一種最糟糕的擔憂：原本市場中大量的潛在買家，對於曾經頗為搶手的「樓花」（off-the-plan）公寓的態度，如今卻只剩下了兩種：
「要麼不能買，要麼不敢買」。
1
明星開發商Ralan集團的坍塌
二十一年前，奧德懷爾（William O』Dwyer）在悉尼成立了Ralan集團。此前已接觸了地產行業五年的他，最初選中了悉尼北岸，並在該區域開發了上百間公寓。
嶄露頭角后，該集團在2015年將業務擴展到「風險較小」的黃金海岸市場，以超過7000萬澳元的價格收購了天堂度假村，並將其作為The Ruby Collection（紅寶石系列）項目開發。
這個位於「衝浪者天堂」的旗艦項目價值14億澳元，項目規劃中的四座大廈可容納1600套公寓，以及7000平方米的零售與商業空間。
其中第一座「紅寶石塔」現已完工，但其餘三座的建設工程仍然尚未啟動。第一批241套公寓的平均價格為每平方米8000澳元，大部分出售給了位於悉尼的投資者——因為他們相信，黃金海岸市場具有創造能抵抗房價周期的豐厚利潤的機會。
而當時的奧德懷爾，也對進軍這個新市場充滿了信心。他在採訪中表示：「我相信，黃金海岸的風險不會比悉尼更大。」 他補充，澳大利亞四大銀行會通過墨爾本金融機構Wingate支持該項目，「我們一直都有非常好的資金支持，因為我們只提供一些完全去風險的項目。」
實際上，在2016年，Wingate還為那座唯一現已完工的紅寶石塔投資了3600萬澳元。
但如今，隨著Ralan以及57家子公司宣布破產由Grant Thornton（致同）接手托管，並初步預計債務約5億澳元——那些購買了紅寶石系列大廈以及該開發商其他期房卻尚未交房的買家的命運，也已然成為了一個令人不安的「懸念」。
致同事務所的負責接管人之一賈哈尼（Said Jahani）表示，「我們仍在調查該公司的其他待開發項目，這些項目尚未啟動，但已經預售。」
事實上，該公司目前約有3000余套公寓處於預售或者在建階段。
與三座剩餘的紅寶石塔一樣懸而未決的，是該公司位於悉尼南區的Arncliffe的一處擁有318套公寓的開發項目。該項目目前正在建設中，建築商是悉尼的Richard Crookes建築公司。
「我們正與主要利益相關者密切合作，以確定和維護債權人的價值。」 賈哈尼補充，該公司仍在進行「初步調查」，第一次債權人會議將於下星期五(8月9日)在悉尼舉行。
Ralan的坍塌並不孤單。
就在不久前，位於墨爾本的知名開發商Steller集團——曾擁有價值42億澳元的公寓、老年護理和商業項目，被迫接受亞洲對沖基金貸款機構OCP的接管，公司債務約為1.2億澳元。
2
「樓花」買家被逼入困境
在澳洲房市的蓬勃發展階段，許多房產投資者往往曾為了追逐觸手可得的利益，便通過數目較小的一筆定金，以及金融機構(通常是銀行)無約束力的擔保形式提前搶購公寓。——事實上，這也是一般中國買家在澳大利亞進行房產投資時曾頗為青睞的方式。
但在過去兩年中，我們也親眼見證了市場的蕭條：悉尼、墨爾本和布里斯班等地大幅下跌的房價，以及珀斯與達爾文早已陷入低迷的市場。
這也使得許多投資了樓花的買家陷入了困境：在房市繁榮期簽下的手裡那張協議反倒成了「燙手山芋」，因為當初的價格早已遠遠高出當前的市場價格。
對於銀行來說，與買家達成的協議從來就不是一種擔保，甚至不算是承諾。儘管銀行可能會借錢，但通常只會借一小部分，以讓買家們爭先恐後地籌集額外資金，去購買一套估值過高的公寓。
然而，對於期房買家來說，卻有收房的法律義務：買家要麼支付剩餘全款，要麼就面臨違約——這將導致定金損失，並可能面臨收回全部金額的法律訴訟。
過去一年來，局勢一直在惡化。
銀行一直面臨壓力，要求對借款人的財務進行更嚴格的審查，並根除助長房市泡沫的不負責任的放貸做法。
根據地產研究機構CoreLogic4月份的報告，目前約有五分之一的期房公寓價值相比簽約時的購房價格低10%。這遠遠高於一年前的水平。
顯而易見的是，目前價值比簽約時縮水小於10%的期房比例遠遠更大——事實上，在目前所有待結算的期房公寓中，約有一半沒有達到當初簽約時的價格。
3
連鎖反應帶來的經濟噩夢
對於首當其衝的一些開放商來說，這造成了一場流動性危機——比如Ralan和Stella，就沒有從危機中恢復甦醒過來。
這也是澳聯儲一直在祈禱不會發生的情景。
摩根士丹利的經濟學家裡德(Chris Read)，對擁有100萬工人的澳洲建築業的未來感到非常悲觀：「我們預計未來幾個月建築審批數量將進一步下降，原因是新增供給量不斷上升，信貸條件依然緊張。」
瑞銀(UBS)首席經濟學家塔勒努(George Tharenou)也認為情形暫時不會出現復甦，他表示，「由於目前仍存大量的待建期房，以及基於GDP的住宅投資很可能在至少一年內仍將下降，而且可能比去年下降約10%，這可能會拖累建築工作崗位。」
實際上，即便沒有出現像「開發商Ralan集團倒閉」這樣的突發消息，這樣的低潮也將導致行業相關大規模的裁員。
根據UBS的數據，最近建築行業招聘廣告的下滑，與其對今年年底前大約10萬人失業的預測基本一致。
這也難怪澳聯儲行長菲利普·洛(Philip Lowe)在承諾將失業率降至4.5%之後，一直呼籲敦促聯邦政府和州政府增加基礎設施支出。
再然後，整個建築供應行業都會受到連鎖反應。
本周三，水泥集團Adelaid Brighton三個月來第二次下調盈利評級，並取消分紅，導致該行業股價大跌。該公司股價在周三下跌逾18%，在周四繼續下跌5%。
END
是什麼時候打出的第一張牌？
或許是一個月之間兩家知名開發商的接連破產？
還是去年聖誕夜前夕Opal Tower上發現的第一條裂縫？
或許，早在2017年的澳洲房市極盡繁榮來臨之前，就已經埋下了伏筆。
雖然今年，監管機構放寬了對銀行對購房投資者貸款標準的限制，央行也在6月和7月兩次下調利率，降至1%的創紀錄低點——這些舉措都旨在幫助穩定澳洲房市。
然而「大廈將傾，獨木難支」，這些措施又是否來得及、攔得住這風雨欲來呢？
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