來源：澳洲財經見聞
古語云：「時來土成金，運去金成土」！
澳洲地產投資亦是如此。過去一年，無論是聽到，還是看到，跌成為了澳洲住房市場的代名詞。
然而，在當地住房價格下行周期中，我們似乎忽略了那些依舊火爆的細分市場，譬如旅遊業帶動的酒店資產、新興湧現的租賃型資產、蓬勃發展的寫字樓市場等等。
1酒店資產：火火火！
眼下，澳洲酒店住宿行業正在經歷自悉尼奧運會以來最大規模的變革。儘管澳洲住房建設速度持續下滑，但是當地酒店業卻正處於快速發展時期。
澳洲旅遊住宿協會（TAA）提供的數據顯示，澳洲酒店住宿行業上行周期于三年前就已經悄悄啟動。截至目前，全澳範圍內新增酒店數量超過40家，另有272家酒店正在籌備當中，將在未來十年內完工交付。
澳洲旅遊住宿協會首席執行官Carol Giuseppi表示，酒店住宿業的快速擴展得益於投資者看好行業發展前景的信心。他說：「酒店住宿行業需求持續增長旺盛，同時低利率和澳元走軟對行業發展持續構成利好。」
據Giuseppi透露，澳洲聯邦政府先後談判簽署了超過100項雙邊航空服務協議，繼而為吸引更多的海外遊客赴澳旅遊開闢了道路。
例如，中澳兩國於2016年12月簽訂「開放天空」協議，取消兩國間在航空服務方面的運力限制，推動兩國間貿易和旅遊業發展。
Giuseppi說道：「中澳兩國之間的航空運力從2005年的285,000個席位迅速增長至2018年的150萬個席位。」
就澳洲酒店住宿業而言，自悉尼奧運會召開期間達到峰值后，澳洲酒店住宿業在較長時期內經歷過明顯的增速放緩。相關數據顯示，2000年至2016年期間，悉尼和墨爾本酒店客房數量僅新增3000間。
據澳洲旅遊住宿協會的估計，到2025年，悉尼和墨爾本兩地酒店客房數將分別增加11,600間和15,000間，是2000年至2016期間的4倍和5倍。
主題酒店引領潮流
同樣，自2000年以來，酒店的流行風格發生了明顯的變化。
眼下廣為流行的「生活方式」酒店無論是設計上，還是配套上明顯不再那麼千篇一律，更具居家風格。相比以往刻板老氣的傢具和通用的公共區域，眼下的酒店配置採用的是講究個性、獨樹一幟的傢具和裝飾。
去年4月在悉尼Surry Hills開業的Paramount House Hotel酒店就是一個明顯的例子。這家擁有29間客房的酒店在很大程度上迎合了那些想要融入本土生活遊客的需求。整個酒店突出的風格即是捕捉城市的本質。
酒店持有方Russell Beard說道：「如果您是遊客，您想要留在一家可以了解這座城市的酒店，您往往不會想要看到一些通用的東西。」
除了規模較小酒店運營商外，全球酒店業巨頭希爾頓也在積極調整旗下產品。例如，2017年12月在悉尼Barangaroo地區新開的West Hotel就是希爾頓旗下Curio Collection主題系列酒店之一。
2零售資產：賣賣賣！
花旗集團（Citi）分析師表示，隨著澳洲零售資產業主先後削減旗下投資組合，價值高達110億澳元的購物中心集中投入市場。由此可能會導致零售資產價格的大幅下挫。
在提供給客戶的報告中，花旗集團分析師Adrian Dark，David Lloyd和Suraj Nebhani再次強調了零售資產的投資風險，給予賣出評級，並警告稱，整個行業正在經歷重大變革。
報告指出：「自2018年年中以來，澳大利亞可供出售的主要購物中心數量大幅增加。與此同時，買家興趣似乎明顯減弱。我們預計這將導致購物中心資產價值走低，導致杠桿率增加的同時，開發回報率進一步降低。」
據花旗估計，整個零售行業待處置資產有望達到130億澳元。 到目前為止，成交資產價值大約為18億澳元，這表明還有價值110億澳元的資產有待銷售。
例如，澳洲最大的購物中心運營商Stockland（ASX：SGP）近期以總計1.43億澳元的價格向私人投資者出售了兩處位於布里斯班的購物中心。
據了解，Stockland目前正在持續剝離旗下零售資產。本次出售的兩處購物中心分別是位於布里斯班的Cleveland購物中心和Toowong零售商業中心，較合併賬麵價值溢價2.9％。
該首席執行官Mark Steinert表示：「布里斯班零售物業資產的出售有助於推動當前財政年度的總資產銷售額達到2.561億澳元。我們的目標是在兩年的時間內剝離4億澳元的零售物業，在不到九個月的時間里已經完成了64%。」
「零售資產的剝離不僅有助於提升我們的資產負債表，同時也有利於我們回籠資金用於物流資產的再投資和股票回購。此外，我們能夠靈活地利用其它投資機會，並且風險調整后的回報率相對更高。」
無獨有偶，證券經紀機構里昂證券（CLSA）對本財報季的審查結果顯示，在銷售增長疲軟、資產價值下跌的影響下，購物中心運營集團盈利面臨下行壓力。
里昂證券地產團隊負責人Maconochie指出，本財報季的結果顯示，零售銷售已經穩定，但是收入增長則出現惡化，主要表現為同店銷售增長疲軟、有形資產凈值下滑。
Maconochie說道：「儘管零售銷售有所改善，但是收入增長則隨著租金上漲而出現惡化。低質購物中心估值對整體凈有形資產產生了負面影響。」相關數據顯示，整個行業同店零售收入平均增速從上年的2%放緩至1.6%。
澳洲上市公司中主要的零售購物中心業主Stockland和Vicinity等開始陸續剝離旗下低質量零售資產。Maconochie說道「鑒於租賃環境充滿挑戰，我們看到零售開發項目不是出現延期就是規模降低。」
與此同時，摩根大通（JPMorgan）的分析師也指出，在過去的財報季中，澳洲很多零售物業投資信托和基金錶現慘淡，開始尋求資產出售。
例如，Westfield購物中心業主、澳大利亞地產巨頭Scentre希望通過出售資產來改善集團的財務狀況；而Vicinity和Stockland則希望通過出售資產來提高投資組合質量。
在提供的客戶的投資報告中，摩根大通分析師表示稱：「我們認為Scentre三項零售資產50%權益的出售有望釋放大約16億澳元的現金流。同期，購物中心業主Vicinity出售的四項零售資產價值大約在3.1億澳元左右，加上其他開發商出售的資產，近期上市待售的零售資產規模已經高達40億澳元。」
3寫字樓市場：漲漲漲!
回顧澳洲上市公司本季度財報密集發布期。我們注意到從事寫字樓地產開發、租賃相關服務的上市公司財報表現尤為強勁。
據悉，高科技集團、律師事務所、和會計/咨詢行業公司是悉尼市中心寫字樓的最活躍租戶。
近期，四大會計師事務所之一的德勤宣布在環形碼頭的Quay Quarter Tower租用超過32,000平米的辦公樓，租期為十年。
Quay Quarter Tower位於悉尼大橋街50號，歸安保資本（AMP Capital）旗下地產基金持有。就在德勤大面積租用該寫字樓前，
同期，澳洲寫字樓和物流地產商Growthpoint Properties開始逐步回歸珀斯商業地產市場，旨在能夠獲得相比東部海岸地區表現更為穩健的投資收益。
據公司董事總經理Tim Collyer透露，公司斥資9130萬澳幣購買了位於珀斯西部的A級寫字樓。此舉是公司進軍珀斯寫字樓市場的「切入點」。
Growthpoint Properties旗下擁有規模最大的A級房地產投資信托。公司發布的最新財報顯示，截至2018年12月31日的半年內，受益於租金上漲，投資物業升值，公司利潤大幅提升至8650萬澳元。不計物業升值，公司實現收入1.36億澳元，繼而為其購買珀斯寫字樓物業提供支撐。
Tim Collyer表示，目前寫字樓和工業地產正處於上升周期，投資回報是確定的。
同樣，全球投資管理集團Heitman LLC攜手昆州資產管理公司Marquette Properties，斥資1.15億澳元收購了位於布里斯班的一處寫字樓。
據了解，寫字樓位於布里斯班Edward Street 288號，過去25年一直被加拿大私募Quadra Pacific所持有。去年，Quadra Pacific將這處寫字樓以及位於Mary Street的另一處資產委託仲量聯行（JLL）負責銷售。
據預計，交易完成後，Heitman和Marquette將對大樓進行大整修，包括樓梯工程和外牆升級等。對於Heitman而言，本次交易推動其去年在布里斯班商業地產的投資組合達到7億澳元。在收購Edward Street寫字樓之前，Heitman還曾攜手Abacus公司以1.7億的價格收購了投資集團Impact Investment Group位於布里斯班的另一處商業地產。
中國地產開發商，保利國際（Poly Global）于近期宣布引入戰略投資者，共同開發旗下位於悉尼和墨爾本價值10億澳元的寫字樓業務，以期快速擴張澳洲地產開發業務。
據了解，保利集團已經聘請房產服務公司萊坊（Knight Frank）就旗下每個項目尋找潛在的本土或海外投資者。按照計劃，保利地產擬通過管理投資信托的方式出售49%的股權，與潛在合作夥伴進行項目的共同開發，同時共同享有開發項目的所有權。
因此，保利地產仍將保持投資項目的大多數股權。本次出售股份旨在加速推進待開發項目的完工交付。目前，保利地產耗資5億澳元、位於環形碼頭附近的寫字樓正在有序推進中，在澳洲上市建築集團Watpac進行早期承包工程后，保利地產已經和建築商簽署了合同。
這個名為「悉尼保利中心」的寫字樓是保利地產進軍澳洲寫字樓市場的首個項目，建面為17,000平米，位於喬治街210-220號，建築公司Grimshaw贏得了該項目的設計合同。
伴隨阿德萊德商業地產走俏，全球投資巨頭瑞士信貸宣布出售位於Grenfell大街的一處優質塔樓。
這座塔樓位於阿德萊德CBD地區的Grenfell街25號。瑞信于2016年年底以1.25億澳元的價格從GDI房產集團中購得。按照目前的市價，這處塔樓已經升值至1.5億澳元。
負責本次出售的地產中介為仲量聯行（JLL）。事實上，仲量聯行也一直是該大廈的長期租戶。仲量聯行的Jamie Guerra說道：「2018年，阿德萊德中央商務區的商業地產交易創下歷史新高，超過8.07億澳元。」
Heitman董事總經理兼亞洲區負責人Skip Schwartz表示：「過去一年對澳洲商業地產的投資為我們實現地產投資、以及地域投資多元化奠定了基礎。」
4住房市場：涼涼涼！
瑞銀（UBS）經濟學家George Tharenou指出，澳洲住房貸款正在加速下跌，跌幅最高可達40%，靠近信貸危機區域。
據了解，瑞銀于3月13日再次下調了對澳大利亞住房價格跌幅的預測，即澳大利亞住房價格從周期性頂點到底部的跌幅為至少30%。同時，如果住房市場出現「無序調整」，這一跌幅可能進一步擴大至40%。
官方數據顯示，今年1月份，新增住房貸款較上月環比下跌2.1％，同比則下跌20.6％，為全球金融危機以來的最大跌幅。另外，相比2017年8月峰值時期，住房貸款則下滑了近25%。
George Tharenou表示，這些數據均表明銀行信貸緊縮政策所帶來的影響開始凸顯。他說：「到2020年，住房信貸增速同比有望進一步放緩至2%，甚至出現停滯。」
同時，房產研究機構CoreLogic提供的數據顯示，為了順利出售房產，大量賣家不得不大幅下調報價。悉尼房價則創2008年全球金融危機以來的最低水平。這些數據表明，澳大利亞曾經蓬勃發展的住房市場，眼下成為了抑制消費支出和經濟增長的最大風險因素。
CoreLogic分析師Cameron Kusher表示，「隨著房地產市場狀況持續惡化、買家減少、大量存量房產上市待售，有理由相信未來幾個月內賣家折價幅度可能會進一步增加。」
墨爾本
以墨爾本為例，房產網站Domain提供的數據顯示，截至2018年12月31日的一年內，距離CBD東南約6公里的St Kilda East，房價下跌了18％，成為墨爾本表現最糟的市場。South Yarra則以17.7%的跌幅緊隨其後。
鑒於墨爾本住房市場持續下行，許浚(Jeff Xu)掌舵的盛世集團（Golden Age）以及合作夥伴美國投資平台喜達屋資本宣布撤出位於墨爾本85 Spring Street、價值6億澳元的住宅開發項目。
據了解，盛世集團于2017年1月以7,500萬澳元的價格從私人開發商Grocon手中買入該地塊，隨後遞交了39層高、含有225套公寓的高層公寓開發申請。在購買該開發地塊時，盛世集團對墨爾本公寓市場充滿信心。但是，最近幾個月地產市場需求的疲軟促使其做出了出售的決定，以收回資金轉投商用物業。
在盛世集團撤出墨爾本住房開發項目外，中資開發商Woodlink也于近期委託地產中介世邦魏理仕（CBRE），代為出售位於St Kilda Road、價值3.6億澳元的Illoura House開發項目。
根據《澳大利亞金融評論報》的報道，由於房價持續下跌，買家開始選擇持幣觀望，一些急於脫手的賣家開始紛紛下調報價，以期儘快達成交易。
一些買家代理表示，對於那些掛牌上市12個月還未成交的房產，折價幅度高達40%。
但是，對於那些新上市的房產而言，這幾幅度可能較最初要求折價介於5%-20%區間。
例如，位於墨爾本東郊的一處維多利亞風格的豪宅較六個月前的報價已經下調超過40%，從去年年中的575萬-600萬澳幣區間下調至365萬-390萬澳幣區間。
5新生力量：只租不售物業
3月8日，美國「只租不售（build-to-rent）」地產開發巨頭Sentinel斥資1700萬澳元購得墨爾本CBD一處地塊，首次「試水」澳洲東部海岸地區租賃型物業市場。
據悉，這處地塊位於墨爾本中央商務區邊緣Roden大街164-168號，佔地面積為3600平方米，售價約1700萬美元，擁有157套公寓的開發許可，距離墨爾本市中心不到1公里。
在接受媒體採訪時，Sentinel執行副總裁Michael Streicker表示，澳洲已經為「租賃型」物業開發的蓬勃發展做好了準備。
他說：「我們在澳洲珀斯的首個只租不售物業，即Element 27將於下月開放。這是我們在澳大利亞的首個只租不售物業。我們很高興能夠擴大這一業務。同時，我們將繼續關注墨爾本租賃型物業開發機會。」
去年斥巨資收購澳洲購物中心運營商Westfield的法國Unibail Rodamco公司宣布進入倫敦「只租不售」物業市場。
據了解，在加拿大兩家主要投資商的支持下，Unibail Rodamco公司將投資12億澳元，採用只租不售的模式，在倫敦進行住房項目開發。
同樣，去年，法國Unibail Rodamco公司曾以330億澳元的高價收購了澳洲最大的零售物業運營商Westfield。但是由於2018年該筆投資收益並不理想，Unibail Rodamco公司開始進行戰略轉型，從專註大型零售物業轉為投資組合多樣化。本次位於倫敦的住房項目屬於私人租賃領域，比鄰購物中心Westfield Stratford City。
END
無論是哪個市場，時機最重要！
在住房市場陰霾不斷的同時，我們似乎不應忘記其他市場卻正處於上行周期。
from 澳洲房產 – 澳洲新聞網 https://ift.tt/2HUIN8G
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