作者:Nicole
很多人會問“我現在投資墨爾本的房產是不是太晚了，是不是升值空間已經太小了？”
墨爾本的房地產市場是多元化的，
根據地理位置、價格、物業類型和居住人群等進行劃分。
為了更好的幫助大家理解澳大利亞第二大房地產市場的情況，也為投資墨爾本房地產的人們有更清晰的認識，接下來這篇文章將從以下幾個方面來簡要探討墨爾本的房地產市場：
在投資墨爾本房地產前，做徹底的調查是必不可少的，投資者一定要精打細算，不要忽視任何可能在未來出現問題。今天，就給大家詳細解讀一番墨爾本房產投資十大問題。
1. 附近在建什麼
附近地段正在建什麼或正在計劃建什麼，對於你所購買的投資房來說可能產生有利或不利的影響。可以登錄網站www.infrastructureaustralia.gov.au來查詢。這個網站包含所有的基礎設施規劃部門的鏈接。
拿目前的墨爾本投資熱門區Point Cook和Tarneit來舉例，下圖顯示出墨爾本的最優先項目基本都是在西區方向，都是關於道路拓寬建設的，可見墨爾本已將西區改建計劃放在重中之重，而“要致富，先修路”的道理是四海之內皆知的真理，經此項目受惠的墨爾本西南區房產將是最佳投資選擇。
2. 房產值多少
一套房產的售價並不一定是它的真實價值，投資者可以花費350澳元來申請房產估價，以估算出房子的真實價值。墨爾本現今房產市場表明，公寓項目經常估低售價的30%，因此在做貸款時往往因為估價低於售價很多，投資者往往要準備更多的現金；
而獨立土地別墅在墨爾本大受歡迎的原因是其保值的土地價格，貸款時估價基本能估到售價。因此買房前，委託一位獨立、且經過認證的估價師來並評估房子的價值，能夠簡單的來應證投資房是否值得，減少投資風險。（這裡需要注意的是一定要選好專業的機構哦）
3. 當地市場在發生什麼
當地正在發生什麼，會給房地產市場帶來直接的影響，或許是負面的，或許是正面的。那麼了解當地形勢的最好方法是什麼呢？親身到實地看一看。了解當地的商業區，看看當地商家的風格，評估一下是否當地的中產階級已經進入那裡或者有這個打算。
（考察團實拍圖）
還可以去澳洲統計局的網站www.abs.gov.au，查看當地的人口統計資料、犯罪率及就業率。同樣拿墨爾本最近的投資熱門區墨爾本西區的Point Cook舉例，根據網站數據顯示，墨爾本西區是整個墨爾本人口增長最多的區域，短短一年增加了22,700人，遠超於墨爾本內城區的17,400人，同時也是墨爾本人口增長最快的區域達到3.3%。其中Point Cook的人口增長率是8.7%。
4. 租金回報潛力如何
假如投資顧問說一套房產一周的租金將是400澳元，這並不意味這棟房產就一定會收到那麼多的租金。投資人可以使用Domain網和Realestate網來查詢當地同類房子的租金，或者請獨立機構做租金評估。房產的價格通常會被估高或者估低，但是租金的評估能幫助投資人獲得更準確的估值。
同樣拿Point Cook和Tarneit的租金數據來舉例，Point Cook的四房別墅平均周租金是$390，租金增長率為3.6%，穩定的租金回報也能幫助投資者獲得更加豐厚的資本收益。
5. 追求資產增值還是租金回報
投資人需要考慮投資的目的是更偏重租金回報還是資產增值，在投資多個房產的情況下，選擇資產增值更明智。租金雖然可以幫助投資人供房，但是不能幫投資人再購買新房。相對於墨爾本來說，市區公寓租金雖然比市郊別墅稍高，但別墅由於其土地保值，其資產增值遠大於公寓。
在投資的初始階段，資產增值應該是投資人最先考慮的因素，因為它可以幫助投資人再買第二套和第三套房子。如果投資人尋求租金的高回報率，而購買了資產增值率低的房產，那麼投資人需要等很久才能有足夠的抵押資產凈值去購買別的房產。墨爾本別墅中價位為$672,500，其10年增長率為6.46%，2014-2015年度增長率為8.68%，位列全澳第二！
6. 市場競爭多大
如果市場中的投資者過多會降低租金回報，這也會給資產增值帶來問題，投資人可以聯繫當地政府來查詢當地有多少住房是自住房。據調查顯示，在墨爾本對於有大量公寓樓的區要格外小心。投資人需要注意避開那些有大量投資房的區，如果投資人買的房子面積很大，在房市嚴峻的情況下，還可能會面臨租金市場的競爭，如果賣房也會面臨巨大的競爭壓力。
（圈內為墨爾本有大量公寓樓的區）
7. 產權調查都包括什麼
不要以為房子的一切都包括在銷售合同中了，投資人應該確定銷售合同中包括的具體項目是什麼。在墨爾本投資公寓房產時需要檢查停車位和儲藏間是否都包含在合同中，所以投資人在做產權調查時也應該檢查這些細節。有時候開發商沒有更新這些信息，如果這樣的事情發生，可能導致合同無效，那麼投資人可能會蒙受很大的經濟損失。
要想投資墨爾本公寓避免這種事情發生的最好辦法就是索要一份房產共同管理表（Community Management Statement），此共同管理表會清晰闡述停車位和儲藏間的整個公寓樓的分配情況，你可以讓承辦產權轉讓事務的律師或過戶師把這些包括在合同中。而投資墨爾本別墅將會省掉這些麻煩，因為別墅建造合同的圖紙中已經包含了別墅的車庫和儲藏室情況，一目了然。
8. 房產費賬戶的狀況如何
墨爾本公寓需要每月交數千澳幣的管理費，這些費用被存入償債基金賬戶，用來支付電梯、地面和地毯的維護費用。投資人有權查看房主委員會的報告（Body Corporate Disclosure），以調查房產費的花費情況以及房產未來的規劃。
投資人還可以檢查房主會議的記錄，這些會揭示房屋是否有諸如混凝土問題、電梯損壞等結構問題。對於償債基金賬戶，投資人需要檢查賬戶上的餘額有多少，是否足夠支付未來的規劃。而墨爾本的獨立土地別墅一般都沒有管理費，只有個別高檔別墅社區因為生活設施配置極其豪華，所以需要每年交幾百澳幣的管理維護費用，而這樣的社區生活設施也是僅供別墅居民私人使用。
9. 誰是你的目標客戶群
投資人需要了解潛在租客對房屋的需求。如果投資人想在靠近大學的地方買投資房，需要尋找可以容納多個租客合租、並且靠近公共交通設施的房子。如果投資人的潛在租戶是家庭，應該尋找面積較大的房子，並且帶有花園和寬敞客廳。
10. 自己需要做多少工作
投資拎包即可入住的房產是很好的選擇，因為買一棟需要翻修的二手房會延遲房子上市出租或者是房主入住的時間。即使是只給房子刷漆、配傢具和為堅固房子結構而做的維護，也會使投資人損失一段時間的租金。所以可直接入住的精裝修別墅，是投資者不錯的選擇。
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