來源：每日地產ozreal
最近有好友問我：遇到了心儀的物業，該怎麼跟賣家中介談判，成功拿下來？
雖然經常有朋友需求購入的區域，是我們買家中介的業務不做的，但是我也常常給身邊朋友們一些指導意見，最後大家買入的價格都非常的滿意。
二手房市場上，很簡單的一個事實：價格談判是一個賣家買家雙方的博弈。賣家想得到最好的價格，買家想儘可能的壓價。中介的目標是促成雙方的成交，爭取一個雙贏的平衡點。
那麼，作為專業的買家中介，本周分享幾點我個人的經驗，希望能對您有所啟發。
01
要足夠了解所在區域的二手房市場情況：老祖宗說的好：知己知彼 百戰不殆。要提前做好想購入物業所在區的二手房市場功課，這至少可以讓賣家中介知道不能隨便欺騙你。
比如說了解同類型物業在過去一年裡，該區域的出售數據以及成交周期。同時還要考察區域周邊在售物業的價格。
除了自己收集數據，有時本地賣家中介的建議也會有所幫助。如果看中了一套物業，可以給該區其他掛牌的賣家中介打一圈電話，了解下還有沒有其他的選擇，以及中介心目中的合理價格。
事先做好功課和數據調查，還有一個很大的好處，能讓你正確判斷賣家中介的一些帶有忽悠成分的說法。
比如我曾經幫客人看過的一套物業，中介說這套房子每周的租金回報可以達到750澳幣，但是呢，當時市場上待出租的同類物業，最多就680-700澳左右。租金回報並不足以讓買家收走平衡。
大部分房源，賣家中介都是拼盡全力去美化，掩飾其缺點。有時提供的數據和賣點也有不少的水分。因此，了解物業的缺點有哪些，價值和價格之間的差距等，會增強你的談判籌碼。
02
要儘可能多的了解物業的信息：首先，要讓賣家中介幫你，也要讓他們覺得這樣做你對他們是有利的。
你可以說，我是誠心的買家，過段時間準備再出租或者出售，這樣會引起他們的注意，因為他們還想未來有機會可以幫你出租或者出售。
其次，要設法了解賣家售房的原因，儘管大部分賣家中介不一定說實話。
一般來說，如果賣家急於出手，中介也急於關單，可能會向你多透露些。
如果一套物業在市場上已經掛牌了很久，你可以進一步詢問，為什麼賣家情願等待，也不願意鬆動價格？
有的是真的期望值很高，死活不願意接受市場上的出價。有的是房子本身有些問題，如果是房子本身的質量問題或明顯的地塊缺陷，那麼就果斷放棄。
03
要讓賣家中介願意跟你做交易：
儘管賣家中介是為業主服務的，但這並不妨礙很多經驗豐富的中介也會幫助買家。因為如果房子無法成交，他們也沒有收入。
買房子的過程，也是我們現實生活中的一個縮影。在生活中，我相信沒有人願意幫助一個傲慢無禮，狂妄自大的人，買賣房子也是一樣。
保持對中介一個謙遜低調禮貌的態度，有助於跟他們建立起友好的溝通，讓他們願意幫助你去跟自己的客戶談判。
舉個例子，有的買家直接跟中介很強硬的語氣（ 我過去十年做賣家中介的時候，也遇到過不少）：「 我只願意出這麼多，你還有更高出價的買家，你就賣唄，反正我不會出的。」
但是在賣家中介的心目中，這樣的口氣相當於把你自己和他們對立起來。一套好的二手房，買家肯定不止你一個人。中介如果對你有不好的印象了，是可以不用跟你交易的。
表達同樣的意思，你可以說：「 我很喜歡這套房子，如果業主可以接受我的出價，我可以不附加任何條件立即交換合同。您看看幫我去試一試吧。」
如果你能說服賣家中介，我的報價就是一個最好的選擇，我們可以馬上交換合同。這樣他們就會知道，你是一個很好的買家，如果丟掉了也可惜。
很多時候，對於賣家中介來說成交本身更重要。即使有其他意向買家願意多出一萬塊，中介自己的傭金也沒有多大的差異。遠遠不足以彌補更長的時間等待一個更好的買家或者市場的不確定性。
04
不要總想著壓價：在準備好出價之前，建議一定要先拿到銀行的預批，清楚的知道自己預算的極限。
當開始跟中介談判價格的時候，要記住，每個中介的做事方式和職業目標都不一樣。
有的希望給業主爭取到最高的價格，有的走量的中介可能更多關心的是如何儘快的達成交易，拿到自己的傭金。
因此，要根據他們不同的目標來調整自己談判的策略。
我們的經驗是，如果物業的價格已經非常的合理，不要總去亂壓價，這會讓你一次次買不下來而收場。
總結
絕大多數情況下，二手房市場還是比較透明的。按法律規定，賣家中介拿到任何買家的出價，無論口頭的還是書面的，都要告知業主市場的反饋。
所以賣方也不傻，什麼價格是最有希望成交的，他們心裏也有數。
有的物業，如果中介給你讓步了很多房價，你可能以為佔到了便宜，實際上可能他們一開始的上市價就偏高。你最後買的也並不便宜。
而有的物業，即使不壓價，或者以超出指導價格很多的範圍拿下，最後支付的仍然是這套物業在該區市場上的合理價值。這樣你還是買的很好。
所以說，二手房想買的好，並不是件容易的事。充分的知識準備，與人溝通的技巧，真誠冷靜的心態，這些都是要達成滿意交易的前提條件。
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