來源：澳財網
本篇內容為轉載/翻譯內容，僅代表原文作者或原媒體觀點，不代表本平台立場。
作者：鄔穎茹
9月25日，澳大利亞財政部長喬什?弗萊登伯格宣布，澳大利亞政府將廢除 「負責任貸款法。財長認為，該法已經成為信貸流動性的一種阻礙，繼續實施會影響澳大利亞經濟從一個世紀以來最嚴重的經濟衰退中復甦。
修改後的法律會將現行的「貸款人責任」原則轉變為「借款人責任」，允許貸方基於借款人提供的信息來進行貸款評估，而借款人將有責任為貸方提供真實、準確的信息。
加之，市場上不斷有「澳聯儲或將降息至0.1%」的傳聞，不少房地產行業相關人士——發開發商、房產中介、抵押貸款經紀人等都紛紛表示，澳大利亞房地產市場將因此走出低迷，重回上升通道。
博滿金資首席分析師魏睿昊進一步解析這個聯邦預算案公布前的「重磅炸彈」，是否能夠炸開籠罩著房地產市場的疫情陰霾，以及哪些行業會因此受益。
為何政府要在此時廢除「負責任貸款法」？
「負責任貸款法」的核心，就是由貸方負責信息核准，以保障借款人有能力償還貸款。以房貸為例，如果購房者出具的資料與事實不符合（如收入虛高），導致銀行貸款發放出現問題（如無法按期償還房貸），則由銀行承擔責任。
這是在全球金融危機之後，當時的陸克文政府為了防止出現類似美國的次貸危機而進行地調整，儘管該問題並未在澳大利亞出現。
最初，「負責人貸款法」是為了限制貸方過度貸款給沒有償還能力的借款人。但魏睿昊認為，長期執行之後，銀行為了規避風險，對貸款的審核極為嚴格，以至於銀根收緊，貸款的總量和額度都雙雙減少。
為何財長會在目前下定決心要廢除這一信貸「緊箍咒」？主要還是和疫情影響下的經濟狀況有關。
今年澳大利亞遭遇近年30年第一次經濟衰退，支撐澳大利亞經濟增量的支柱就是出口，其中又以鐵礦石出口最為重要。但根據聯邦政府預測，以鐵礦石為首的大宗商品價格將從歷史高位下降，出口總額也會有顯著減少(詳見《資源出口或暴跌近400億，救房市才是澳洲經濟唯一出路？ 》一文)。在明年出口無以為繼，外部需求存在嚴重不確定性的情況下，倘若想要靠拉升國內需求來保障經濟增長，銀行貸款就非常重要。
由於政府經濟援助計劃——留職補貼Job Keeper和失業補貼Job Seeker從本周都開始減少，很多中小型企業、個體經營者和投資者，都需要貸款來渡過接下來的困難時期。貸款會為經濟注入動力，如果一味緊縮，只會讓經濟成為「一潭死水」。
此前，澳聯儲（RBA）行長菲利普?洛(Philip Lowe)就曾指出，銀行（怕被處罰或吃官司）變得過於保守，繼而導致信貸流動受阻。而新的立法改革正是對這種局面的回應。
澳大利亞的12位經濟學家也達成共識，認為要實現更快的經濟復甦，就需要進行結構性改革，一些新冠危機前的政策對現在的情況已不再適用，也為財長的信貸法改革提供了理論依據。
此外，魏睿昊還指出，澳聯儲（RBA）近期又釋放出降息信號，可央行「大水」灌入金融體系，如果未能把這些錢以貸款的形式注入急需現金流的實體經濟，反而流向本來資金狀況就很好的個人和機構，那便失去了提振經濟的意義。
現在政府要廢除限制貸款的法案，讓錢進入房貸等信貸產品中，提升經濟的流動性，一定程度給房產市場「托底」，以達到拉動國內需求的目標。
減少過度監管 加速房貸批複
「負責任貸款法」雖然是以確保貸款更合理的目的而出現，但多年來造成了嚴重的程序繁冗，常常一個住房貸款需要幾百頁的材料，並且增加了貸款的成本。尤其在疫情期間，各大行對於貸款審批的速度都放慢許多，不少抵押貸款經紀人都表示，一些銀行的房貸審核流程甚至需要一個月以上的時間。
該法廢除之後，也意味著申請貸款的過程中，繁雜的書面審核工作將會減少。因為借款人需要對提交的貸款申請資料負責，如果存在弄虛作假，放貸方將不會受到處罰。銀行可僅依靠借款人提供的收支信息來進行審查，繼而加快信貸審批流程。
魏睿昊表示，對於申請房貸的個人，首先可能會得到的便利是，銀行將不再需要你出具過多證明日常支出的賬單。
此前有個知名案例，在2019年8月西太銀行和澳大利亞證券和投資委員會（ASIC）有關負責任貸款的訴訟，即「和牛配紅酒」案件中，法官奈?佩拉姆（Nye Perram）的裁決就堅持了常識性原則，即借款人應負責調整支出以履行貸款義務，因而駁回ASIC對西太銀行的訴訟。
而從這次判決也可以看出，澳大利亞各界對於信貸監管的意見並不統一，認為存在監管過度的人不在少數。
自2019年2月，皇家委員會報告發布之後，澳大利亞審慎監管局（APRA）和ASIC就一直是在擴大監管範圍。
儘管有大量的證據表明，銀行只針對大多數有能力償還的借款人放貸，但監管機構還是加大對 「負責任貸款」實施力度，導致銀行過分謹慎，繼而阻礙了向家庭和小型企業發放貸款。
去年年底， ASIC發布的「負責任貸款指導原則」要求，提交的支出可靠程度時，銀行應採用比「基本支出衡量基準（即家庭支出標準或HEM標準）」更高的標準。例如，貸款機構應要求客戶證明其可以通過改送孩子上公立學校、或者取消Netflix訂閱服務來省錢，繼而具備償貸能力。
有貸款機構人士指出，這一指導原則更新對信貸流動性將產生負面影響。
在疫情前，澳大利亞的銀行壞賬率保持在非常低的水平。而澳聯儲主席Lowe認為，如果銀行沒有貸款壞賬，那就意味著它們沒有向社會提供足夠的信貸。
一旦實施新的貸款法規，魏睿昊認為，未來獲取個人貸款的可能性或額度會有所增加。
不過，值得注意的是，這並不意味著貸款審核完全放鬆。如房地產的估值、指導利率、個人收入等的審核不會發生太大變化，華人比較關心的「海外收入」部分恐怕仍會審查嚴格。
銀行受益，房地產行業呢？
由於「負責任貸款法」的廢除將減少許多本須由銀行承擔的違約風險，銀行在信貸審核中就可以減少標準和步驟，進而可以減少審核和合規成本。儘管從修法到執行，整個過程可能需要6-12個月時間，但對銀行而言，未來降低成本的同時又可以增加收入，可以說是重大利好。
這也就是為何，在消息公布的當天，銀行股也是大漲的原因。而這最終也會傳導到整個房地產市場。
魏睿昊解釋，因為「負責任借貸」主要適用在零售消費貸款（consumer lending），而並不在商業貸款（commerical lending），因此影響最大的就是住房貸款領域。當然，也會影響個人貸款（personal loan）或者信用卡，但這兩者更多受其他法規限制，本次變革后，也應當沒有房貸那樣的顯著受益。
當房貸審核放鬆后，就會有更多資金流入房地產市場，這將有利於這個領域的各個環節，無論是開發商，還是房地產中介，以及投資人。
房貸市場現狀：自住房貸款猛增，投資房貸款低迷
近期，由於維州疫情逐漸受控，澳大利亞其他地區正常商業、生產都在恢復，消費者信心增加，新房源增加，9月的房地產市場情況轉好。除了悉尼和墨爾本房價分別下跌0.3%和0.9%以外，其他首府城市和除北領地外的非首府地區，房價都出現了回升。這說明，市場需求仍在。
目前還很難量化取消「負責任貸款法」對房地產市場帶來的潛在刺激。國民銀行（NAB）預計，這能使房價增幅提高1個百分點。
而魏睿昊指出，房價能不能上漲，主要還是看供需關係。
澳大利亞經濟目前處在衰退之中，雖然在逐漸復甦，但高失業率仍是一個很大問題。疫情以來，因為JobKeeper的存在，很多人才不至於失業，很多企業也不至於倒閉。但現在JobKeeper的支付正在減少，明年則會停止。屆時可能失業率上升和收入減少，導致消費能力的下降……這些隱形衝擊目前並未在住房市場顯露出來。
根據上周澳聯儲的數據，儘管受疫情影響，但住房貸款申請在過去12個月一直在增長。自疫情爆發前的1月份以來，貸款申請一直在穩定增長，目前的信貸申請量已經超過去年10月份。
從借款人接受銀行提供貸款的情況看，其中有大量的「重新貸款（refinancing）」。由於3月份澳聯儲進行緊急降息，使得利率水平到達歷史最低，一定程度減少了借款人的住房貸款成本。這也讓很多借款人尋求更低利率的貸款選項。但增長的「重新貸款」往往是提供給那些本身收入情況良好、還貸能力強的個人。
在自住房貸款獲批不斷上升的同時，投資房貸款的成交量今年來仍不斷下降，已降至近20年最低水平。
疫情后，政府出台對租客的保護政策，很大程度上影響了房東的現金流動性。許多房東同樣和房客面臨失業和減少收入的問題，但他們獲得「重新貸款」的難度，往往要高於自住房購買者，很多人只能選擇暫時凍結貸款還款。
「負責貸款法」的廢除對自住房貸款勢必有所促進，但對投資房貸款的促進作用可能有限。而投資房市場低迷的情況下，「房價大漲」則是枉談。
房價會馬上反彈嗎？
總體而言，疫情導致的經濟衰退、家庭收入減少、租金收益下降等這些短期內打壓房價的因素仍然都在。
但是，澳大利亞已經逐步實現疫情防控和經濟復甦，市場信心還是有所恢復，並且預期會有進一步的政策刺激——其中包括財政政策和貨幣政策。財政政策要關注下周（10月6日）發布的聯邦預算案，是否政府會「砸錢」消費或減稅等；貨幣政策則看澳聯儲會否在未來兩個月降息，或進行更大規模的資產購買計劃。
這些政策如果落實，將大量「注水」市場，就需要配合「負責任信貸法」的廢除，才能增加房地產市場的流動性。只是這種改變不會發生在一夕之間，基於房地產市場本身的特點，利好的傳導會有一定滯后性。
魏睿昊預計，這一過程可能需要3-6個月，甚至更長時間，所以房價下行壓力仍在。可大量政策支持下，房價下跌的幅度可能會比以前預估的要低，至多10-15%，也許更少。
從政策制定到銀行修改貸款審批流程再到具體執行，本身可能有6-12個月的過程，那麼可能在明年下半年展現影響。如果這段時間內全球疫情不再惡化、疫苗【相關閱讀:紀錄片：恐怖的疫苗真相之謎】進入生產階段、經濟逐漸復甦，那麼房價回漲則可期待。
from 澳洲房產 – 澳洲新聞網 https://ift.tt/2SrDcuB
via IFTTT
沒有留言:
發佈留言