來源：澳洲財經見聞
前 言
過去15年，只要在澳洲買房，閉著眼睛就能實現「睡后收入」。
尤其是在悉尼和墨爾本買房的投資者，如果是長期持有，翻倍並不稀奇。
在當地住房市場運作過程中，創紀錄的移民水平為當地住房市場輸送著源源不斷的「需求」，成為推動當地房價上漲必不可少的驅動力。
然而，根據澳儲行的數據，澳大利亞出現二戰以來的首次移民負增長，今明兩年人口較預期減少100人。
最新的預算文件顯示，人口增速從1.2%放緩至0.2%，也正是這個1%成為了很多房地產大佬的心病。
圖片來源：AFR
對於澳大利亞房地產大佬而言，二戰結束以來凈移民人數首次出現負增長——這無疑成為了當下最大的一塊心病。
在最新的一次行業峰會上，上市房企高管和分析師均表示，雖然聯邦預算案有利於提振消費者和企業信心，但是人口增長疲軟仍將拖累地產市場。
根據最新的聯邦預算文件，澳大利亞的人口增速將在2020-21年急劇下降至0.2％，在2021-22年下降至0.4％，為一個多世紀以來的最低水平。
澳新銀行高級經濟學家費利西蒂?埃米特（Felicity Emmett）表示：「這將對住房需求產生重大影響。影響不僅局限於建築行業，而且還包括房價。」
根據澳大利亞財政部提供的數據，在2019-20財年，住宅投資下降了8.8％。在當前財政年度預計將再下降11％，然後才能在2021-22年反彈7％。
為此，預算中納入了一系列針對建築業的刺激舉措，包括 「首次置業首付擔保計劃」新增1萬個名額，並提供10億澳元資金來扶持經濟適用房的建設。
Stockland首席執行官馬克?斯坦納特（Mark Steinert）表示稱：「為了支持本土住房建設，迫切需要延期HomeBuilder計劃。」
「由於人口增長水平很低，新屋開工量更有可能降低而不是增加，特別是公寓。外國學生和移民減少對公寓市場造成了巨大衝擊。」
澳大利亞私人開發商Scape也呼籲聯邦政府做更多的工作，以挽回那些本屬於澳大利亞，卻流往加拿大和英國的留學生。
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影響有多大？
人口增長率從1.2％降至0.2％，跌幅為1%，這個1%主要是由於移民人數下降所致。
安保資本（AMP Capital）首席經濟學家Shane Oliver指出，人口增速的降幅非常明顯，澳大利亞新生嬰兒人數根本無法彌補由此造成的缺口。
他說：「通常情況下，人口增長率大約為1.7％。其中，移民貢獻了大約2/3，剩餘的1/3則源於自然增長。」
「疫情發生之前，我們每年大約有24萬凈移民來到這裏。今年，政府預測為減少70,000人。」
「換句話說，這相當於凈減少300,000人。如果移民人數出現崩盤式下跌，那麼人口的自然增長將在很大程度上被抵消。」
為什麼這麼糟糕？
導致人口增速驟然減少的因素有很多，不過後果卻顯而易見。
澳大利亞人口統計學家Simon Kuestenmacher和Shane Oliver均認為，由此造成的三大後果非常明顯，即澳大利亞GDP下降、中產階級崗位流失、房地產市場遭遇打擊。
對於房產占財富比例超過80%的澳大利亞居民而言，住房市場遭遇打擊無疑是他們最不願意看到的事情。
Oliver說道：「受影響最大的部門將是住房部門。在移民增長強勁的推動下，每年，我們需要大約17.5萬套住房來滿足剛需。
「然而，移民的大量流失意味著，每年減少大約100,000套剛需住房。如果之前的標準是17.5萬套，那麼現在只需要75,000套。」
Oliver表示，這將對其他部門產生連鎖反應。
他說：「這意味著更少的房屋建設、更少的房產交易、幾乎對所有人都不利。」
「例如，房產中介的收入無疑會大打折扣、人員搬遷需求的崩盤會導致搬遷公司的生意遭遇毀滅性打擊。然後，家居用品（如地毯、油漆、電視等）的需求也會大大減少。」
房產中介Agency 首席執行官Matt Lahood說道：「毫無疑問，未來幾年的移民缺口肯定會影響住房市場，相關產業肯定會受到損害。」
3
不是所有的房子都會跌
Agency在新州、維州、昆州和西澳均設有辦事處。根據Lahood的預計，期房公寓和出租房市場首當其衝。
他說：「那些嚴重依賴國際留學生、海外入境澳洲移民的地區是影響最大的地區。」
「相反，對移民人群依賴小，並且存在底層剛需地區的住房卻不太可能出現下跌。」
「我們看到，在去年年底或今年年初，有一部分存在置換需求的買家已經出售了房屋。但是，因為疫情影響，這部分人群和一些本土剛需買家一直沒有買到房屋。」
「目前，我們的許多買家都是在3月、4月、6月沒有找到合適房源的人。這就是市場的需求延後效應……。在接下來的幾年，我認為，除了那些受移民直接衝擊的地區，其他地區的住房市場預計不會受到移民減少的影響。」
Lahood認為，悉尼和墨爾本才是最容易受到影響的地區，並且是首當其衝的地區。
他說：「與悉尼東郊一樣，墨爾本是大量移民租房需求的主要市場。很明顯，兩座城市都有大量的學生公寓，但是現在的留學生人數少了很多。」
另外，陽光海岸、黃金海岸等度假勝地也可能會受到打擊，邊界持續封鎖是主要原因。
相比之下，珀斯、阿德萊德、堪培拉和其他地區目前暫時不會受到影響。
在珀斯和達爾文，在歷經多年的下跌之後，當地的房價已經開始出現向好的跡象。就堪培拉而言，當地龐大的公職人員成為房價的有力保障。
事實上，最近的房價數據也體現了這一點。
例如，根據澳大利亞房產研究機構CoreLogic發布的最新房價指數顯示，今年9月份，除了悉尼和墨爾本外，其他六大首府城市均錄得上漲。
具體而言，今年9月份，悉尼和墨爾本房價分別下跌了0.3%和0.9%。
阿德萊德的房價上漲了0.8％，布里斯班的房價上漲了0.5％，珀斯和堪培拉的房價各上漲了0.2％，達爾文的房價上漲了1.6％。
Lahood也指出，從政府刺激計劃來看，新房（尤其是投資級新房）的下跌空間有限。
他說：「針對年輕人的首套房貸款擔保計劃將在未來幾年為市場提供強有力的支撐。」
這一點可以從靠近城市邊緣的土地交易數據可以體現。
例如，在新州中北部海岸，地產開發商Lewis Land Group（LLG）旗下的 Sovereign Hills項目三期54宗土地在短短24個小時內就被搶購一空。
在悉尼CBD西南80公里的Wilton，年輕家庭和首次置業者在搶購建房用地，價格介於239,000至372,500澳元區間。過去三周，開發商Risland已經成功銷售105宗土地，價值3080萬澳元。
4
留不下的悉尼，為什麼？
除了海外移民和國際學生人數下降的因素外，悉尼和墨爾本兩座城市不可負擔的房價也是最大的限制性因素。
相比嬰兒潮一代，越來越多的年輕人考慮搬離這座城市，逃離的原因和中國年輕人逃離北上廣一樣。
考慮逃離悉尼的Andy表示，在悉尼生活的成本太高了，自己根本買不起房。
根據Ipsos年度調研結果顯示，1/5的受訪者正在尋求搬離悉尼的機會，尤其是年輕人。
在18-34歲年齡組中，大約26%的受訪者表示他們有可能考慮離開悉尼，50歲及以上年齡組中這一比例是13%。
悉尼生活成本高是導致逃離的第一原因，其次是無法負擔的房價和尋求更高的生活質量。
Nicole和Ben McKenna今年30來歲，他們正是眾多考慮逃離悉尼的夫婦之一。
兩人希望在未來12個月內可以從內西區的Marrickville搬去南部高地。
Ben說：「（悉尼）生活成本高是我們離開的原因之一，如果你開高速的話，太貴了，我一直在付路費。」
「一個最基本的公寓你要付50萬。這點錢你可以在鄉村買一個帶後院的獨立屋。像我這個年紀的人都在慢慢離開（悉尼）市場。」
Ipsos的這份調研樣本為1000例悉尼人。其他調研結果顯示，在疫情期間，大約55%的受訪者在疫情期間居家工作。
經此一疫，遠程辦公已經成為很多企業的「標配」，尤其是科技企業。
在這樣的背景下，很多雖然有能力負擔悉尼房價的專業人士開始傾向於選擇遠離市區的品質生活方式，繼而搬離悉尼市區。
結語
過去十年來，移民一直是驅動澳大利亞經濟增長的主要來源之一，同時也帶動了主要聚集城市（悉尼和墨爾本）房價的快速上漲。
Urbis首席經濟學家Richard Gibbs稱：「人口增長一直是澳大利亞經濟整體增長的關鍵驅動力，尤其是在最近15年。」
「處於歷史高位的凈海外移民一直是住房需求的主要推動力。這個人群對於住房市場有效運作必不可少，即為現房輸送源源不斷的買家，然而房價持續走高……」
然而，只要買房就能實現「睡后收入」的日子已經過去。
Gibbs 說：「在未來幾年，由於缺少人口紅利，我們需要關注生產率。」
「比較理想的情況是，在人口增速再次回升之前，我們可以有機會完成本應早該完成的配套基礎建設。」
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