來源: Ozhome 作者:Aries
由於澳洲最大的房地產市場悉尼和墨爾本的價格下跌，首次購房者在連續多年被排擠之後終於開始看到機會。
但CoreLogic研究總監勞力斯（Tim Lawless）表示，鑒於他的公司預測悉尼和墨爾本的價格從高峰到低谷將下跌18％至20％，因此“不需要急著買房”。自2017年7月的峰值以來，悉尼房屋價格已經下跌了13.2％，而墨爾本房價下跌了9.6％。
“為了獲得最優惠的抵押貸款利率，首置業者應該先理好個人財務狀況。”他補充道，“然後他們應該尋找適合自身預算和生活方式的房產，因為房價在未來一段時間內是不會上漲的。”
Wealthful的財務顧問兼抵押貸款經紀人貝茨（Chris Bates）專門為30多歲和40多歲的年輕家庭提供咨詢服務，他說，那些想在悉尼購買公寓的人應該推遲購買。
“公寓市場受到投資者的大力推動，但即將到來的選舉以及[擬議的]負扣稅改革對公寓的打擊大於房屋。”他說。根據工黨的政策，只有新房才能享受負扣稅，而資本利得稅折扣將減半至25％。
他說：“對於單身人士和首置業者，我會建議繼續攢錢，而不是急於入市。”
對於年輕夫婦，他的建議是建立自己的儲蓄，避免購買“入門級房產”，因為一旦他們生了孩子，就得在未來幾年內虧本出售。
淪為自己公寓內的囚徒
貝茨舉了一個例子，一對年輕夫婦以80萬元的價格在悉尼市中心郊區Waterloo購買了一套兩居室的公寓，卻因為生了孩子而不得不在三年內虧本出售。
“你可能會成為自己公寓的囚徒。如果是我，我會堅持觀望，並設法購買獨立屋[而不是公寓]。”他補充道。
貝茨表示，對於那些打算購買公寓長期居住的人，一個好的策略是尋找更適合家庭的郊區。
“在購買公寓時要非常小心，避免在供應量過剩的地方購買。”他補充道。
他指出了悉尼的幾個高密度區域，如Waterloo，Rosebery，St Leonards，Ryde和Epping，這些地區的公寓住戶主要是租房者，不是很適合家庭長期居住。”
“如果想要購買真正適合家庭跟老一輩的公寓樓，可以看看內環的幾個老地方，例如Rose Bay，Double Bay，Mosman和Balmain。”他補充道。
購買獨立屋的好時機
貝茨說，這是首置業者購買獨立屋的好時機，但他警告說，如果情況在短期到中期內發生變化，他們只能虧本出售。
墨爾本買方代理商Buyer Solutions的總經理斯賓塞（Janet Spencer）表示，市場比2017年更安靜，但由於人口眾多，Brunswick、Camberwell和St Kilda等內環和中環郊區的需求仍然穩定增長。
她表示，未來幾個月將有一個良好的購買窗口，因為在聯邦大選期間投資者的興趣會減弱。
謹防負資產
在市場下跌期間買房的一個主要風險是房產淪為負資產，也就是房貸的價值超過了房屋的價值。
ASIC的MoneySmart高級執行官希金斯（Laura Higgins）表示，當買家無法償還抵押貸款時，負資產將成為一個問題。“如果你無法償還貸款，你的貸款機構可能會選擇出售你的房子以收回借給你的錢，”她補充道，這可能迫使房主向貸款機構支付貸款餘額與房屋銷售價格之間的差額。
“如果你在抵押時購買了貸款機構的抵押貸款保險，那麼重要的是查看一下條款和條件，弄清楚如果你被迫出售並且處於負資產狀態會發生什麼。”她說。
Digital Finance Analytic的諾斯（Martin North）表示，許多在過去兩年中買房的首置業者現在面臨負資產。
諾斯的基本預測是悉尼和墨爾本房價將在未來兩到三年內下跌20-30％，所以他反對現在買房。
他說，如果買家有10％的首付，如果價格再下跌10％，他們可能會損失首付。他說：“我建議首置業者繼續存錢。”在最壞的情況下，買方可能得出售房產而且拿不回首付，也就是會損失首付。
諾斯補充說，即使買家有能力繼續償還房貸，負資產也會降低他們出售房產併購買另一處房產的能力。處於負資產狀態的買家也可能發現自己很難申請再融資。
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