作者：劉曉博
4月28日，一個大消息在財經圈迅速傳播：
當天凌晨，杭州市拱墅區警方集結300余名警力突然出手，以“涉嫌非法集資”，對金誠財富集團實際控制人及多名高管“採取刑事強制措施”。
“新浪財經”的報道說，一共抓獲了“犯罪嫌疑人”33名。另外，根據“中國基金報”的報道——金誠財富官網自稱，截止2018年初，公司累計管理資產規模超700億。
據公開資料：金誠財富是金誠集團旗下核心產品，除了金誠財富，金誠集團主要產品還包括：金誠新城鎮、金誠產業、金誠之星、有象文化、酒店、房地產、等板塊。
爆雷的“金誠財富”旗下擁有一家基金銷售公司浙江金觀誠，以及新余觀悅、新余觀復、金誠資管、杭州金轉源、杭州金仲興、杭州觀復等6家經備案的私募基金管理人。截至2019年4月28日，金誠旗下共運作354只產品。
雖然官方尚未公布確切數據，可以想見，這很有可能是一顆百億級的“大雷”。有媒體已經把此案稱為“杭州最大涉嫌非法吸收公眾存款案”。
無論是金誠財富、金誠集團，還是旗下在香港上市的“金誠控股”，實際控制人都是1981年出生的韋傑。
上圖是官網上對他的介紹。
韋傑創立金誠集團的時候只有27歲（2008年），從事跟地方政府有關的融資活動，趕上了“四萬億”的“好時光”，迅速崛起。最近幾年，金誠集團的重心轉向了“新型城鎮化”，其中引起媒體關注的是——一口氣跟地方政府簽約了59個特色小鎮，“政府項目簽約量”超過5700億元。其中經常拿來在媒體上展示的，包括盱眙龍蝦小鎮、無錫太湖人魚小鎮、安順大西橋生態旅遊小鎮等。
據“21世紀經濟報道”，2018年5月，浙江證監局開展私募專項檢查，金誠集團旗下5家私募公司拒絕配合檢查工作。隨後，證監局三次對其旗下基金銷售公司金觀誠下達暫停6個月基金銷售業務的通知。
從2018年4月起，金誠財富旗下的私募產品多次發生“疑似擠兌”。
2018年12月14日，金誠集團旗下在香港上市的金誠控股（01462）發生閃崩，股價一天之內大跌63.86%，轉天再度下跌21.67%（見下圖）。
下圖是金誠控股的周線圖，可以看出在2016年底，特色小鎮概念最風光的時候，其股價最高曾衝上22港元。而在今年4月上旬，股價曾跌破0.2港元。最近一周多時間，股價出現了放量上漲，漲幅超過140%，是因為有重組傳聞。
我們可以做一個比較合理的猜測：
金誠控股早年在地方政府融資中，一定收益頗豐。後來，又趕時髦轉向了特色小鎮等房地產相關行業。其資金來源，可能主要靠自己的私募產品，這涉嫌自融，可能還存在資金池。
金誠的資金成本比較高，普遍不低於年息10%。而特色小鎮是一項長期事業，要真正“捂熱”、“催熟”一個小鎮需要很長時間，還需要地方政府的基礎設施配套。因此，這註定是一個“風險投資”。可偏偏在2018年，金誠集團又遭遇了“去杠桿”的大環境，政府對“特色小鎮”的態度也發生了變化，要求有實際內涵，所以金誠集團就發生了資金鏈斷裂。
事實上，早在“特色小鎮”比較熱的時候，我就提醒過大家，不要盲目購買“小鎮房產”，對景色美麗的“小鎮”尤其要謹慎。因為“美麗”足以催眠，讓你放棄“紀律”和“原則”。
什麼是不動產投資的“紀律”、“原則”？那就是“產品+地段+配套”。所謂產品，是說房子質量、戶型設計、小區內部配套和服務、外觀等都要好。但僅有這個還是不夠的，還要有好的地段。
什麼是好的地段？公眾認可，還要有人氣。
什麼是好的配套？在新型城鎮化時代，首先要有地鐵（從你家樓棟口步行到站台不超過800米，有斜坡最好不超過500米），最好是雙地鐵、三地鐵，總之地鐵線路越多越好。其次有好的學位，學位比地鐵還重要，但現在學位往往充滿變數，因此不建議買頂級學位，因為頂級學位反而只剩下風險了。第三是商業配套，附近要有業態豐富的商業綜合體。第四是沒有環境負面因素，最好有點景觀。
如果對照這些原則，你就會發現：基本上85%以上的特色小鎮都離群索居，附近沒有地鐵、沒有商業綜合體，甚至沒有學校，僅有的只是一個概念，或者一張美麗空洞的面孔而已。
這種房子，哪裡是“新型城鎮化”？分明是“逆城鎮化”，是讓你住到鄉下去。
但吊詭的是，中國人往往有鄉村別墅夢。幻想著自己有塊土地，有個院子，可以“歸田園居”。但事實上，當你有了這種房子，一輩子也住不上幾天，因為中國人超級喜歡熱鬧、喜歡方便。“鄉村夢”和“高度城市依賴症”，是中國人同時擁有的兩種病癥，它們會發生嚴重衝突，後者最終佔上風。
2018年9月28日，國家發改委發布了“關於建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知”，開始對泡沫化的“小鎮熱”糾偏。其中提出：
嚴格遵循發展規律、嚴控房地產化傾向、嚴防政府債務風險為底線，堅決淘汰一批缺乏產業前景、變形走樣異化的小鎮和小城鎮。
在創建名單中，逐年淘汰住宅用地占比過高、有房地產化傾向的不實小鎮，政府綜合債務率超過100%市縣通過國有融資平台公司變相舉債建設的風險小鎮，以及特色不鮮明、產鎮不融合、破壞生態環境的問題小鎮；對創建名單外的小鎮和小城鎮，加強監督檢查整改。
我當時就撰文指出：“小鎮風暴”來了。如果不能納入政府“創建名單”，小鎮不僅會失去低息貸款、用地政策的支持，地方政府也不太可能給你配置基礎設施，只剩下了乾瞪眼的開發商和購房者。開發商會給你修高速路嗎？會給你建設輕軌、城際嗎？至於水電氣網，統統都可能成為問題。
到那時，你的美麗的鄉村別墅，很有可能淪為人氣散淡、缺網少路、無人管理的“野別墅”，最後住不能住、租無人租、賣則無人接盤。這種房子，可能一點價值都沒有。
所以我的結論是：不要輕易買旅遊地產、郊外養老地產，特別要警惕“偽特色小鎮”的房子。
金誠集團的案子告訴我們：還有更慘的！如果小鎮運營商都資金鏈斷裂，實際控制人鋃鐺入獄，你的小鎮物業又將如何？到那時，恐怕連鶴崗、玉門老城的房子都比不上了！
房子坑起人來，比股市還殘酷。畢竟，股市流動性強很多，你大部分時候有斬倉出局的機會。樓市上如果被“不靠譜”的項目、地段、城市套住，那將是非常麻煩的。
from 情系中華 – 澳洲新聞網 http://bit.ly/2XRD7RB
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