來源：AFR 作者：Clay
墨爾本和悉尼市中心的公寓樓是上一次房地產市場繁榮的標誌，也是COVID-19帶來的經濟衰退中受打擊最嚴重的部分。
澳大利亞央行在7月份的會議上尖銳地指出了租賃市場的“疲弱狀況”，特彆強調了“某些地區租賃住房供應的增加”以及“澳大利亞新移民的減少”。
這些因素對墨爾本和悉尼的公寓市場產生的影響最大。
但租戶能夠利用這個機會得到意外之喜。租金被下調，協商達成了更優惠的條款，還可以以更低的價格搬進了更大的公寓。
對投資者來說，這是一個痛苦的經歷，不過這與礦業投資熱潮破滅后在珀斯和達爾文出現的衰退情況類似。
那麼，是時候退出現在的房產市場了嗎?
我們徵詢了兩位房地產資深人士的意見，他們都是全國性房地產咨詢公司的負責人:房地產咨詢公司MacroPlan的創始人兼執行董事長Brian Haratsis和房地產顧問公司Charter Keck Cramer的董事長Scott Keck。
ANZ CoreLogic最近發布的《住房負擔能力報告》(Housing Affordability Report)概述了這個問題的規模。
該報告發現，墨爾本內城區、悉尼City和Inner South的租賃房產掛牌數量躍升逾50%。
對此，咨詢公司SQM Research估計，截至6月底，墨爾本Docklands的投資公寓空置率高達12.9%，悉尼市中心的空置率同樣高達13.8%。
澳新銀行經濟學家Felicity Emmett表示，空置率的異常上升是由於這些地區的服務型經濟受到重創。
她說:“在住宿和餐飲服務行業工作的人中，近40%的人會租房居住，而在3月14日至6月27日這幾周，21%的酒店員工失去了工作。”
海外移民的減少，尤其是海外學生的減少，也是原因之一。
許多短期住宿公寓也可以轉變為傳統的長期住宿。然而，除了在封鎖中的墨爾本之外，這些業主似乎正加倍關注國內旅遊行業的近況。
隨著空置率飆升，租金走弱。根據澳新銀行/CoreLogic估計，在悉尼的Haymarket和墨爾本Southbank等地區，房屋租金要價下降了至多7%。
但這一數據結論十分保守。悉尼領先的公寓開發商、Meriton Apartment的Harry Triguboff今年6月表示，他已將租金從COVID疫情之前的水平下調了20%。值得注意的是，他發現每周有150到170套公寓被出租。
具有諷刺意味的是，在需求下降之際，供應卻在增加，隨著超級周期的結束，悉尼和墨爾本將有更多公寓竣工。
根據全球房地產集團仲量聯行的數據，在墨爾本，距離CBD不到5公里的地方還有17950套公寓在建。在悉尼，距離市中心10公里內仍有1.22萬套公寓有待完工。
你可能會認為，這些項目正面臨租金和價值預期低於預期、貸款估值比不如過去慷慨的問題，但其影響可能沒有許多人想象的那麼嚴重。
其中一些開發商已經將重點轉向了業主自住市場，這個市場仍然很穩定。其他一些公司(如果財力雄厚的話)則通過提供租賃擔保等激勵措施來刺激銷售，或協助買家轉出合同。
儘管如此，房地產咨詢公司MacroPlan的執行主席Brian Haratsis預測，未來3年，悉尼內城區的公寓價值將下降約12%至14%，墨爾本Southbank將下降18%至22%。
對於Haratsis來說，這些市場將在全國範圍內遭受最大的損失。降息和低庫存水平將支撐許多傳統住房市場，而莫里森政府的HomeBuilder刺激計劃將在城市邊緣地區產生活力。
隨著移民渠道的關閉，經濟衰退限制了國內家庭結構，Haratsis估計，未來三年，巨大的住房需求將會“喪失”。
因此，租賃需求將會下降，而且不僅僅是發生在內城的公寓。
仲量聯行全國研究主管Leigh Warner警告稱，布里斯班市中心公寓租賃的下滑情況在過去10年裡向外蔓延，Chermside和Mt Gravatt等市場受到了衝擊，因為附近城區房價不斷下跌，吸引了租房者。他預計在悉尼和墨爾本也會出現類似的現象。
Haratsis表示，自2015年以來，在所有樓花銷售中，有四分之一在交房時的估值低於購房價格的20%或以上，而且僅由租金收入支撐。
Haratsis表示:“當租金停止上漲，銀行對公寓重新估值時，可能會產生傳染效應，破壞人們對房地產市場的信心，並形成房價下跌的勢頭。”
“當JobKeeper停止發放，銀行貸款延期也不再適用，市場信心將面臨真正的考驗。”
Charter Keck Cramer的Keck預計，本地房產價格下跌將約為5%至10%。
但Keck表示，許多樓花的銷售受到了一些激勵措施的支持，比如未披露的折扣、印花稅優惠和傢具套餐，這些是交房時的估價師無法考慮的，也是樓花價格看似下跌的許多原因。
他對人口基本面也更加樂觀。他預計人口老齡化將有助於住房市場，covid -19疫情過去之後，移民將“受到強烈激勵”。
他還意識到可能改變前景的各種不確定因素，比如對COVID-19疫情的控制、與中國關係的改善、東南亞的投資回報以及國際旅遊業的反彈，以及那些現有的因素——低匯率、低利率和政府刺激。
Keck說:“住宅市場總是會恢復正常，通常比預期的要快得多。”
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